房地产行业7月中央政治局会议点评：城市更新迈向高质量发展阶段，商业地产受益于内需释放

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·行业简评 城市更新迈向高质量发展阶段，商业地产受益于内需释放——7 月中央政治局会议点评 核心观点 7 月政治局会议在宏观政策、城市更新、提振消费等方面做了部署。当前以及未来一段时期内我国的城市工作将以高质量开展城市更新为抓手；开发产品力强、布局核心城市的房企有望深度参与到高质量城市更新中。商业地产未来有望继续受益内需释放，为培育服务消费提供优质场景支持。货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行，房企融资成本有望继续下降。 事件 7 月 30 日，政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出宏观政策要持续发力、适时加力。货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。强化宏观政策取向一致性。会议强调要有效释放内需潜力，要求落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。 简评 城市更新迈向高质量发展阶段。政治局会议指出，要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。此前中央城市工作会议指出城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段。当前以及未来一段时期内我国的城市工作将以高质量开展城市更新为抓手；这对打造高品质的住宅、宜居的城市空间、便利的周边配套有了更高的要求，一批开发产品力强、一二级联动开发经验丰富、布局核心城市的房企有望深度参与到高质量城市更新工作中。 商业地产有望受益于内需释放。上半年在大力提振消费背景下，重点房企持有的购物中心销售额同比均有所增长。本次会议强调要有效释放内需潜力，深入实施提振消费专项行动，在扩大商品消费的同时，培育服务消费新的增长点。购物中心可为服务消费提供集中场景，同时其作为首发经济、新消费的空间支撑，未来有望继续受益内需释放。 房企融资成本有望继续下降。会议指出货币政策要保持流动性充裕，促进社会综合融资成本下行。房地产作为高融资需求行业，当前融资成本继续延续下行趋势，今年以来房企平均境内发债成本为 2.46%，较去年全年下降 32BP，包括民企在内的头部开发商融资成本均有所下降。截至去年底，销售额前十房企合计有息负债为 1.9 万亿元，融资成本下降 32BP 预计一年为前十大房企节省 61 亿元利息费用。随着未来社会综合融资成本继续下行，房企利息费用有望继续收缩。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期： 2025 年 07 月 30 日 市场表现 相关研究报告 25.03.02 【中信建投房地产】:地产行业周报（2.22-2.28）：百强房企销售延续改善，政治局再提稳住楼市股市 25.02.25 【中信建投房地产】:楼市止跌回稳系列一：土地收储打开局面，城市更新激发活力 25.02.22 【中信建投房地产】:地产行业周报（2.15-2.21）：70 城房价延续止跌回稳趋势，沪杭土拍热度升温 -19%1%21%41%2024/3/52024/4/52024/5/52024/6/52024/7/52024/8/52024/9/52024/10/52024/11/52024/12/52025/1/52025/2/5房地产沪深300房地产 1 行业简评报告 房 地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 我们看好房地产行业板块整体表现。看好优质商业地产公司：新城控股、华润万象生活、华润置地、龙湖集团等。高质量开展城市更新背景下，推荐开发产品力强、布局核心城市的开发商：滨江集团、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等。看好轻资产经营服务公司：招商积余、南都物业、绿城服务、滨江服务、贝壳等。 表 1:去年以来政治局会议地产相关表述 会议 相关表述 2025 年 7 月政治局会议 要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。 2025 年 4 月政治局会议 加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。 2024 年 12 月政治局会议 稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。 2024 年 9 月政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2024 年 7 月政治局会议 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024 年 4 月政治局会议 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 资料来源：中国政府网，中信建投证券 2 行业简评报告 房 地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 表 2:公司估值表（截至 2025/7/30） 公司代码 公司名称 投资 评级 股价 （元/港元） 市值 （亿元人民币） 股本 （亿股） EPS（人民币元） PE PB 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E MRQ 开发类 0688.HK 中国海外发展 买入 14.20 1,414 109 1.43 1.48 1.58 1.71 9.0 8.7 8.2 7.6 0.4 0960.HK 龙湖集团 买入 10.44 664 70 1.49 0.93 0.99 1.06 6.4 10.2 9.6 8.9 0.4 001979.SZ 招商蛇口 买入 9.22 835 91 0.45 0.47 0.51 0.55 20.7 19.7 18.2 16.6 0.8 600153.SH 建发股份 买入 10.43 302 29 1.02 1.19 1.35 1.44 10.3 8.7 7.7 7.2 0.5 002244.SZ 滨江集团 买入 10.43 325 31 0.82 0.91 1.00 1.05 12.7 11.5 10.4 9.9 1.1 3900.HK 绿城中国 买入 10.46 242 25 0.63 0.58 0.58 0.61 15.1 16.5 16.4 15.6 0.7 0817.HK 中国金茂 买入 1.4