专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 应治亚 0755-82969261 zyying@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn “降准降息、公积金贷款利率下调”三箭齐发，金融政策协调巩固行业企稳态势——2025年 5月房地产市场跟踪 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临——2025年 4月房地产市场跟踪 政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中逐步化解风险——2025年3月房地产市场跟踪 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企稳——2025年 1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力 ——2024年 12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航——2024年 11月房地产市场跟踪 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望——2024年 9月房地产市场跟踪 “地王”久违重现，保障房收储提速 ——2024年 8月房地产市场跟踪 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势 ——2025 年 6 月房地产市场跟踪 为减少存量土地、改善供求、增强市场流动性以稳定房地产市场，国家出台系列政策允许专项债券用于土地储备收购，并进一步细化资金使用、审核等安排。政策落地后各地积极响应，截至 6 月22 日已公示超 4,200 块宗地收储计划，资金规模近 4,777 亿元，目前已发行专项债仅占公示规模的 36%，后续发行有望提速。长远来看，该政策有助于优化资源配置、缓解企业资金压力、稳定市场预期；此外，对于存量闲置土地亦当进一步鼓励通过“调、转、换”的方式进行资产盘活。自 2024 年 10 月国新办发布会明确“允许专项债券用于土地储备”以来，自然资源部 2024 年 11 月发布《关于运用地方政府专项资金收回收购存量闲置土地的通知》，启动新一轮土储专项债工作，政策目标聚焦于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业流动性，推动房地产市场止跌回稳。2025 年 3 月自然资源部与财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（以下简称“45 号文”），进一步细化了资金使用主体、专项债审核流程、资金和收益平衡机制、监督管理等具体安排。存量闲置土地包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地，2024 年 11 月 7 日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。 自政策发布以来，各地积极响应并发布征集公告及收购名单。根据第三方统计，截至 2025 年 6 月 22 日，共 26 个省市公示了收购存量闲置土地项目的具体信息，项目累计覆盖4,259 块宗地，资金规模（含拟定）约 4,776.48 亿元，其www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2025 年 6 月房地产市场跟踪： 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势 www.ccxi.com.cn 2 中广东、重庆、安徽、江西和河南等地已公布的收储项目资金规模居前。拟收储土地以住宅用地为主，占比超 60%；成交时间集中在 2020~2024 年，拟收储的土地绝大多数属于地方国企。 2025 年《政府工作报告》提出，拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿元，比上年增加 5,000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。土储专项债发行方面，2025 年 2 月 24 日，广东省发行 304 亿专项债用于回收闲置存量土地，涉及 17 个地市的 84 个项目，成为全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份。45 号文发布后，发行工作全面提速。截至 6 月 24 日，上海、安徽、山东、四川、浙江、福建、湖南、广东和北京发行了用于收购收回闲置土地的专项债，发行规模合计约 1,700 亿元，其中上海以 416.51 亿元发行金额居首。 目前已发行用于收购存量土地的专项债规模偏低，累计发行规模占已公示收储资金规模的比重约 36%，预计后续土储专项债发行金额和频率将增加。但专项债收储工作在推进过程中面临着多重挑战。首先，政策要求对拟收回收购地块以土地市场评估价格和企业土地成本就低确认收地基础价格，集体决策确定基础价格下调幅度，目前实际收购价格大多为土地供应价格的 70%~90%，由于房企土地大多已抵押融资，收储资金可能不足覆盖项目债务。其次，专项债资金的未来偿还需依赖收储土地未来产生的收益，但现阶段房地产市场仍处于调整周期，未来土地出让收益存在一定的不确定性。此外，拟收储的土地绝大多数属于地方国企，主体结构较为单一。 中诚信国际认为，专项债收储土地加速有助于优化房地产市场资源配置。一方面，直接收购房企闲置地块，可减少市场存量土地积压，同时帮助房企回笼资金。另一方面，政府可根据城市能级与市场需求，动态调节土地供应节奏和结构，如一二线城市将收储土地转为住宅或保障性用地缓解供需矛盾，三四线城市可减少住宅供地并转向产业开发。在资金循环与信心修复上，政府通过收储、整理、出让实现资金闭环；企业获得资金偿还债务、重启投资。同时，政策稳定了房企拿地意愿与购房者预期，推动市场止跌回稳。不过，尽管收购闲置土储作为优化资源配置的方式之一，但并不是唯一有效路径，对于存量闲置土地亦当进一步鼓励通过“调、转、换”的方式进行资产盘活，即调整土地规划与用途（如调整容积率、变更土地性质等）、促进土地流通与转让（如允许带押过户、分割转让等）、置换区域内其他地块（如适当鼓励突破以行政区为单位的换地）。 2025 年 6 月房地产市场跟踪： 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势 www.ccxi.com.cn 3  5 月房地产市场延续企稳态势，新房及二手房价格同比跌幅均有所收窄，新房销售金额同比小幅下降，二手房成交量增速放缓，高能级城市韧性犹存，但刚改需求不足。商品房待售面积环比连续 3 个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。5 月房企境内债券市场融资维持净流出态势，二级市场交易热度减弱，境外市场整体变化不大。 需求端，5 月以来，商品住宅价格环比延续下行趋势，70 个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量降至 13 个，其中一线城市和二三线城市环比均出现下降。但商品住宅价格同比降幅自 2024 年 11 月起连续 7 个月呈收窄态势，行业延续止跌企稳态势。从销售情况来看，5 月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达4.56%、7