房地产：2025年1季度上海办公租赁市场分析报告

01 2025 年 1 季度上海办公租赁市场分析报告 2024 年，上海办公租赁市场整体呈现小幅下滑的态势。进入 2025 年，该趋势仍在延续，租赁市场氛围持续低迷，市场动能显著减弱。一方面，受春节传统淡季效应影响，租赁决策周期显著延长，企业续约谈判普遍推迟，致使需求端活跃度明显下降；另一方面，业主方通常在年末主动调整租赁策略。在多重因素的共同作用下，2025 年第一季度，上海办公平均租金环比下降 1.6%，降至 4.15 元/㎡·日。 02 01 各环线租金环比跌幅加剧，外郊环区域跌幅最大 上海办公租赁市场本季度各环线租金普遍下跌，环比跌幅均有所扩大。内环内区域平均租金下跌 1.6个百分点至 5.66 元/㎡·日。内中环平均租金下跌 1.8 个百分点，平均租金降至 3.84 元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别在 2.89 元/㎡·日与 2.32 元/㎡·日，环比下跌 1.3 个百分点与 2 个百分点。 03 在第一季度，上海外郊环成为办公租赁市场下行压力最显著的区域，其中松江新城、青浦新城、嘉定新城等外围产业园区集聚的区块表现尤为突出，租金环比跌幅均超 2.5%。受产业导入速度滞后和新增供应集中放量的双重压力影响，此类区域的租户流动性显著增强，中小型制造和贸易企业退租现象加剧。而新租户平均起租年限从 3-5 年缩短至 2-3 年，租户稳定性逐渐降低。另外，这些区域内物流仓储类企业占比居高不下，承租面积普遍在 1000 平方米以上，但租金承受力集中在 1-1.5 元/㎡·日的低位区间。配套服务业态如员工食堂、快递驿站等因租金溢价能力不足，进一步降低项目整体收益水平。面对持续的经营压力，部分持有成本较高的业主已启动资产退出程序。 02 各区办公租金持续走低，多数区域跌幅扩大 一季度，上海各区办公租金均有所下降，多数区域环比跌幅进一步扩大。中心区域的黄浦区与徐汇区跌幅较大，环比跌幅均在 2.7%以上。在市场分化加剧的背景下，租户对楼宇品质与运营服务的评估权重持续提升，区域条件优良但硬件设施陈旧的项目面临客户青睐度持续走低的困境。为应对市场挑战，部分业主采取激进租赁策略，取消固定报价区间并“实施租金弹性协商机制”。如位于人民广场区域的港陆广场，该项目在对外咨询中不再提供标准租金指引，转而开放议价权限，明确表示租户可在业主成本范围内自主议价，实质将定价主导权让渡给需求端。 04 03 各小市场租金延续跌势，超高端市场连续两季度跌幅居榜首 甲+级办公租金本季度环比下跌 2 个百分点，为本季度跌幅最为显著的细分市场。具体来看，黄浦滨江、淮海路陕西路与淮海路黄陂路区块的办公租金跌幅相对较大，均在 2%以上。外滩金融中心、上海环贸广场与领展企业广场等超高端办公项目租金报价同比跌幅超 10%。值得关注的是，业主方在基础租金普降的同时，正通过“免租期与装修补贴捆绑”的组合策略实施隐性让利。 甲级办公租金整体跌幅达 1.5 个百分点，市场呈现新兴板块与成熟商务区共振下跌特征。除办公集聚度偏低的非核心区域领跌市场外，西藏南路、北外滩、黄浦南沿江及淮海中路等传统成熟商务区亦出现深度回调，上述区域办公租金环比跌幅均突破 4 个百分点。在此压力传导下，部分持有方加速资产处置进程，如北外滩区域的盛邦国际大厦，该项目当前办公租金水平在 5-7 元/㎡·日，业主方近期宣布项目出售，此次系该物业第五次出让。 乙+级及以下办公租金平均环比下跌 1.6 个百分点，其中四川路武进路、竹园、八佰伴、金桥等区块环比跌幅均超过 2 个百分点。作为浦东早期形成的商务集聚区，八佰伴与竹园区块存在显著同质化竞争问题。两区块不仅地理位置毗邻，且在物业品质和产业定位方面高度趋同。区域内乙+级及以下办公楼存量占比超 50%，其传统主力租户集中于中小型贸易企业和专业服务机构。受经济环境影响，此类企业普遍缩减办公面积，导致市场需求持续疲软。在供需失衡压力下，乙+级 05 及以下办公楼的平均租金从 4-5 元/㎡·日降低至 3-4 元/㎡·日，跌幅达 20%，品质与服务的短板效应愈发凸显。 04 办公租赁市场需求端活跃度下降，空置率继续上行 2025 年第一季度上海全市聚集区平均空置率为 23.8%，已连续八个月上升。上海办公租赁市场的供需关系结构性失衡仍在持续深化。 供应端压力持续攀升。继 2024 年供应量高位运行之后，2025 年上海办公市场仍在面临非核心商务区大量项目集中入市的压力。需求端承受多方压力，受地缘政治风险、贸易摩擦以及全球经济增速放缓等因素影响，外资企业普遍缩减办公面积。与此同时，国内经济结构调整以及长三角周边低成本商务区的分流效应，使得金融、科技及服务业等主力需求行业呈现出空间配置重构态势。此外，企业需求结构发生转变，从传统的长期租赁模式向灵活办公与混合办公解决方案转变，传统办公空间的去化周期延长。技术革新持续重构办公空间的逻辑，混合办公模式的固化推动企业人均面积配置缩减约 20%，而智慧楼宇的物联网管理系统则成为新的竞争门槛，未投入改造的传统项目空置风险显著提升。 06 05 总结与展望 上海办公租赁市场持续处于供需结构再平衡的调整阶段，当前“需求收缩与供给过剩”的双重压力特征显著。企业降本增效战略推动办公空间持续缩减，叠加外资企业租赁决策趋向审慎，需求端复苏动能不足。同时，近两年仍是新增供应高峰期，这些新增供应主要集中在非核心商务区，进一步加大了去化压力。与此同时，租户结构正加速向数字经济、专业服务业等新兴产业转移，传统商务区正面临产业适配性改造的巨大压力。在大宗交易市场，折价资产比例的上升促使资本方调整其投资策略，具备资产运营能力的机构投资者正通过“改造+运营”的组合模式，积极布局价值修复机会。整体而言，上海办公市场已步入从增量开发向存量价值挖掘的关键转型阶段，这对业主方的资产精细化运营能力提出了更高要求。受供需失衡态势延续的影响，全市办公租金短期内仍将延续下行趋势。 注：文中办公平均租金为不完全统计，仅涵盖代表性项目 07 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 10,11,15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截止 2025 年 4 月 24 日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。