房地产：三批次土拍共计138亿元！大宁、北蔡地块均高溢价成交

01 三批次土拍共计 138 亿元！大宁、北蔡地块均高溢价成交 01 地块信息今年上海第三批次集中供地交易活动于 2025 年 3 月 28 日落下帷幕。此次共出让 4 幅涉宅用地，起始总价 113.3 亿元。 最终，地块总出让金约 138 亿元，有 3 幅地块溢价成交。浦东新区北蔡楔形绿地 C09b-01 地块以 40%的封顶溢价率，被绿城以约 29 亿元斩获。 02 地块成交结果一览表2025 年上海第三批次集中供地有两幅地块再次采用了"组合出让"模式，竞买人需同时竞得组合内的多幅地块。 从开发商角度看，获取多幅地块显著提高了资金门槛，对现金流管理与融资能力提出更高要求，同时多地块协同开发也需要企业具备更强的项目管理和资源整合能力。然而，规模化土地获取为开发商带来一定的优势，通过统一规划和连片开发能有效提高整体开发效益，并拓展产品的溢价空间。 从城市发展角度看，组合出让机制有助于保证重点区域开发品质的整体性和协调性，避免碎片化开发的情况出现。而且，通过地块捆绑出让，能有效防止开发商选择性拿地，推动 03 区域均衡发展。 02 热点地块介绍 本次土拍有两幅内中环优质地块，凭借成熟的配套资源和稀缺的区位价值，受到多家房企关注。 1 浦东新区北蔡楔形绿地 C09b-01 地块 地块位于北蔡板块内中环区域，所处的北蔡楔形绿地是上海 2035 总体规划确定的 10 片楔形绿地之一，占地约 11 平方公里（相当于 7.5 个世纪公园），生态宜居属性突出。地块距离轨交 18 号线芳芯路站及北中路站约 1.5 公里，可同时承接花木和张江两大板块的外溢需求。周边配套设施完善，教育资源丰富，涵盖上海外国语大学附属浦东外国语学校、上海市华林中学、上海市北蔡中学等；临近北蔡休闲广场，满足居民日常购物与休闲需求；医疗资源有上海市第一妇婴保健院、曙光医院、北蔡社区卫生服务中心等。 04 该地块出让面积为 20415.99 平方米，规划建筑面积为 40831.98 平方米，容积率为 2，建筑限高 50 米，起始价高达 208284 万元。根据规划要求，该地块中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的 45%，住宅套数下限无设定，住宅装修标准不得低于 3,000 元/平方米。最终，地块以 291590 万元的总价、40%的高溢价率被绿城斩获，成交楼面价达71412 元/平方米。 该地块出让面积为 20415.99 平方米，规划建筑面积为 40831.98 平方米，容积率为 2，建筑限高 50 米，起始价高达 208284 万元。根据规划要求，该地块中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的 45%，住宅套数下限无设定，住宅装修标准不得低于 3,000 元/平方米。最终，地块以 291590 万元的总价、40%的高溢价率被绿城斩获，成交楼面价达71412 元/平方米。 2 静安区 N070302 单元 111-21 地块 地块位于上海市新静安区中环两翼产城融合发展集聚带的大宁板块，该区域正持续升级为高品质宜居社区，未来发展潜力值得期待。 地块距离 1 号线延长路站以及 3、4 号线中潭路站的直线距离均为 1.2 公里左右。区域教育资源丰富，拥有静安区闸北实验小学、上海市风华初级中学、宜川中学等；商业配套方面，有久光中心、大宁国际商业广场、金融街购物中心等，能够满足居民的高品质购物与休闲需求；医疗资源包括上海市第十人民医院以及永乐社区卫生服务站；生态休闲方面也较为完善，近大宁公园、沪太公园等。 地块出让面积为 10730.27 平方米，规划建筑面积达 26825.7 平方米，容积率 2.5，建筑限高 80 米，中小套型住宅建筑面积不得低于总住宅建筑面积的 40%，装修标准不低于 5000元/平方米，且无住宅套数、保障房配建等限制，为开发商提供了较大的产品设计空间，是区域内近年来难得的优质改善型住宅用地。最终，静安区 N070302 单元 111-21 地块以 248564 05 万元的总价，被大华以 32.31%的溢价率成功拿下，成交楼面价达到 92659 万元/平方米。 近一年，地块周边有 5 幅地块出让。2024 年 9 月，静安区灵石社区 N070402 单元 094a-14 地块以招拍挂方式完成出让，由中建玖合竞得，成交楼面价约 6.8 万元/平方米；地块东南方向约 2 公里处有 4 幅涉宅地块通过协议方式完成出让，成交楼面价在 7.1 万元/㎡~7.5万元/㎡之间。 06 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 10、11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截止 2025 年 3 月 29 日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。