房地产：2024年4季度上海商办用地解读

01 2024 年 4 季度上海商办用地解读 注： 1.本文统计的商办用地未涉及涵盖住宅的综合用地 2.土地成交楼面地价=土地成交总价/土地总规划建筑面积 3.办公自持规划建筑面积：成交商办用地中土地出让合同要求自持的办公规划建筑面积总量 4.办公可售规划建筑面积：成交商办用地中土地出让合同中不需要自持的办公规划建筑面积总量 02 01 商办用地交易情况 2024 年第四季度，上海总计供应 15 幅商办用地，环比三季度增长 87.5%；供应土地总面积约 57.55万平方米，较上一季度微跌 1.76%，同比提升 206%；供应建筑面积总计约 131.75 万平方米，较上一季度增长 56%，同比增幅 259%。 成交方面，四季度共计 17 幅商办用地完成出让，成交土地总面积约 59.54 万平方米，环比微增 5.23%，同比增加 281%。成交规划建筑面积约 136.55 万平方米，环比提升 71.4%，同比上涨 374%。 数据来源：城市资管服务云平台 2024 年四季度，本市商办用地供应量保持高位，浦东新区多幅商办用地集中入市，拉高季度成交规划建筑面积和成交总价，最终 2024 年商办用地市场以“翘尾行情”收官。 03 数据显示，2024 年第四季度商办用地成交总价约 83.58 亿元，较上一季度增长 52.41%，同比增幅148%；平均成交楼面地价约 6121 元/平方米，较上一季度减少 11.08%，同比下降 47.62%。 数据来源：城市资管服务云平台 四季度，浦东新区共计成交 8 幅商办用地，成交总价达 59.10 亿元。根据出让地块信息显示，浦东新区惠南镇东城区北单元（PDS3-0202）04-02 地块，土地面积 29.20 万平方米，成交总价 10.07 亿元；浦东新区梅园社区 C000101 单元 2E8-17 地块，土地面积 0.96 万平方米，成交总价 34.41 亿元，为年内成交总价最高的商办用地。 02 办公自持情况分析 2024 年第四季度成交的商办用地中，办公自持规划建筑面积约为 21.56 万平方米，较上一季度增长15.21%，较 2023 年同期增幅约 135%。 04 数据来源：城市资管服务云平台 2024 年全市共计成交 36 幅商办用地，计容成交建筑面积 255.93 万平方米，其中办公自持规划建筑面积共计 51.90 万平方米，占比为 20.28%。 数据来源：城市资管服务云平台 四季度，总计有 7 幅涉及办公用途的地块完成交易，分别位于浦东、静安、宝山和奉贤区。奉贤区奉贤新城 21 单元 11-02 地块，办公物业全部自持，自持规划建筑面积为 4.61 万平方米；浦东新区 3 幅涉及办 05 公用途土地中，梅园社区地块办公自持比例不低于 40%，2 幅临港滴水湖核心区地块办公自持比例均不低于 70%，自持规划建筑面积合计为 8.35 万平方米。浦东新区四季度商办用地供应发力，全年以 40.45 万平方米的新增办公规划建筑面积成交量，反超青浦区，排名跃升至全市首位。 03 重点出让地块介绍 2024 年第四季度共有 7 幅涉及办公用途的地块出让。其中，3 幅地块为纯办公用途，4 幅地块分别为办公、商业用途和办公、餐饮旅馆、商业用地。 ● 浦东新区梅园社区 C000101 单元 2E8-17 地块 地块位于浦东新区陆家嘴滨江板块，近陆家嘴核心商务区，南侧紧邻浦东大道，距轨道交通 4 号线、14 号线步行时间均在 5 分钟左右，周边住宅小区、商务办公集聚度较高。地块规划用途为办公楼，由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司竞得，成交土地面积约 0.96 万平方米，成交总价高达 34.41 亿元，刷新今年上海商办用地成交总价最高纪录。 06 根据出让文件要求，本地块需与 2E8-19 地块的建设方案进行统筹设计，并鼓励两地块地下空间一体化开放。另据公开信息显示，2E8-19 地块规划涵盖住宅、教育、商业、办公及文化功能，由陆家嘴集团旗下的上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司负责开发。2E8-17 地块或将设置二层平台，与本地块二层平台实现互联互通，共同构建与公共通道相连的内部可变广场。 此地块的成功出让，不仅将为浦东新区增添新的办公楼宇，还将推动社区公共服务设施和绿化建设，提升区域整体环境和居民生活品质。 07 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 10.11.15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载信息时间截至 2025 年 1 月 1 日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。