房地产行业最新观点及25年1-2月数据深度解读：推货不足制约1-2月新房销售，关注后续房贷款利率进一步下降的时间表

敬请阅读末页的重要说明 2025 年 03 月 17 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 25 年 1-2 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 1-2 月销售面积基期调整同比增速为-5.1%（较上月减少 4.6pct），1-2 月销量同比负增速较上月略有扩大，整体新房市场热度稳中有降，“9.24”后部分新房库存的加速消化带来的供给收缩或是一个关键原因；据房管局高频数据，3 月 1-13 日销量同比较 1-2 月增加 10pct 至-1%，往后看，一方面可关注房企后续推盘的回补力度，另一方面可关注房贷款利率下降等相关举措落地后对销售数据的带动； ❑ 1-2 月竣工面积基期调整同比增速为-15.6%（较上月增加 14.8pct），根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比在 25 年初或存阶段性弱反弹，但中周期或仍向下”； 1-2 月新开工面积基期调整同比增速为-29.6%（较上月减少 6.6pct），根据拿地对新开工的领先关系，仍判断新开工跌幅或在 25 年上半年呈逐步收窄趋势，而当前 1-2 月开工同比出现短期向下或因“9.24”市场热度回升以来房企加快开工施工后前端土储消化至低位，导致可开工土储不足；中期角度，若总购房需求在净租金回报率与贷款利率差收窄之下逐步企稳，在高能级城市土地供给受限背景下，新开工或呈现紧平衡状态； 1-2 月开发投资金额基期调整同比增速为-9.8%（较上月增加 3.5pct），投资规模趋势下行主要滞后反映过去两年行业规模的收缩，当前短期投资同比回升一方面或同步于施工面积同比回升，另一方面受益于前期整体销售市场热度回升带动下施工强度提升； ❑ 1-2 月到位资金基期调整同比增速为-3.6%（较上月增加 3.5pct），结构上，“国内贷款”同比增速仍明显较高于“新开工”或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等有关，“自筹资金”同比增速背离于“新开工”向上，或与房企拿地聚焦及施工强度提升等因素有关；“销售类资金”同比同步于“销售金额”小幅回落； 2 月末房地产行业资金链指数趋势持平（127%），当前仍处于历史较低水平，往后看，在供需两端政策逐步落地下，部分企业资金面有望进一步改善； 2 月 70 城新房房价环比跌幅扩大，下跌城市数量转增。2 月 70 城新房房价环比-0.14%（环比幅度较上月-0.07pct）；其中，一线城市新房房价环比+0.1%（较上月持平），二线环比持平（较上月-0.1pct），三线环比-0.30%（较上月-0.1pct）；70 城新房房价环比下跌城市数增加 3 个至 45 个； ❑ 投资建议：（一）从配置的角度，虽然短期不一定有明显的政策β，我们仍然建议投资者在当下配置地产板块，有相对和绝对两个思路：相对角度，投资人除了选择高成长预期的个股外，也要在估值上找到平衡，主流房地产股票里头普遍有估值下行有限，但上行弹性较大的标的，比如有股息率保护的标的以及困境公司反转带来的估值提振；绝对角度，伴随着企业端“信用底”变得清晰，关注估值明显低于考虑潜在减值压力调整后的 1x PB 的相关标的。（二）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。（三）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【龙湖集团】【金地集团】【中国海外发展】【保利发展】等差异化机会，偏区域型标的【滨江集团】【越秀地产】【绿城中国】等；另关注产业链及生态链。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 255 5.0 总市值（十亿元） 2747.4 3.1 流通市值（十亿元） 2598.9 3.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 0.9 42.7 18.7 相对表现 -0.8 15.9 6.2 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房和二手房成交量信心指数均边际下降——样本城市周度高频数据全追踪》2025-03-16 2、《新房和二手房成交量信心指数均边际上升——样本城市周度高频数据全追踪》2025-03-09 3、《政策基调与中央经济工作会议一致，符合市场预期——政府工作报告点评》2025-03-07 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010203040Mar/24Jul/24Oct/24Feb/25(%)房地产沪深300推货不足制约 1-2 月新房销售，关注后续房贷款利率进一步下降的时间表 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 25 年 1-2 月全国房地产相关数据，1-2 月累计房地产销售面积1.1 亿平，累计同比（基期调整）-5.1%；房地产销售金额 1.0 万亿元，累计同比（基期调整）-2.6%；新开工面积 0.66 亿平，累计同比（基期调整）-29.6%；竣工面积 0.88 亿平，累计同比（基期调整）-15.6%；开发投资额 1.1 万亿元，累计同比（基期调整）-9.8%；到位资金 1.6 万亿元，累计同比（基期调整）-3.6%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 （2）统计局公布25年 2月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.14%，其中一线城市环比+0.10%，二线城市环比持平，三线城市环比-0.30%；二手房房价环比-0.34%，其中一线城市环比-0.10%，二线城市环比-0.40%，三线城市环比-0.40%； （3）统计局公布 25 年 2 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比+0.10%，同比-0.20%。 图 2：2 月份 70 城新房房价环比-0.14%，二手房房价环比-0.34% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（25M1-2）单月数值（25M1-2）单月季调环比M2商品房销售面积（万方）10746-5.5%(7.4pct)-5.1%(7.8pct)10746-5.5% (-5.8pct)-5.1%(-4.6pct)-4.6% (-7.1%)-2.5%M2商品房销售金额（亿元）1025