2024年北美数据中心地产市场年终报告：容量创新高与电力供应挑战并存（英文版）

设定记录并挑战功率限制jll.com研究北美数据中心报告北美 2024 年度总结 2 03 04 执行摘要北美数据中心报告© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025 © JONES电力挑战供应链数据中心行业仍然是房地产资产类别中最受欢迎的之一，因为 无法满足的租户需求、供应有限和租金上涨。在2024年，该行业得益于增长在贷款机构参与中的多样性。2024年空置率下降至创纪录的低点2.6%。超过6.6吉瓦的托管能力正在建设中。预租赁率达到72%。同时，2024年租金维持了11%的复合年增长率（CAGR）。电力可用性仍然是首要挑战面对数据中心行业。在大多数市场中，电网连接的提前期现在为四年。公用事业公司一直在实施政策以应对电力请求的涌入。供应链正在改善，但挑战依然存在。数据中心交货期仍比大流行前高出50%。将设备制造回归本土将有助于缩短交货期，但这要到2026-2027年才能实现。01租赁动态02资本市场3北美数据中心报告© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025 © JONES租赁动态1,1939879498668108046466051903623533151601571401124,9342.6%$318$201$152$139$1269006003004© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025 © JONES北美数据中心托管市场H2 2024北美数据中心托管统计库存13.6 吉瓦多伦多空缺太平洋西北部波士顿2024年吸收率4.4 GW盐湖城丹佛芝加哥2024年完成情况2.6 吉瓦现有兆瓦新泽西州纽约建设中6.6 吉瓦拉斯维加斯/里诺计划22.9 GW亚特兰大北方加利福尼亚北方弗吉尼亚平均租金(元/千瓦时·月)达拉斯-沃斯堡<250 kW（全部包含在内）南加州凤凰250 kW-1 MW奥斯汀/圣安东尼奥休斯顿1-5 兆瓦5-20 兆瓦>20 兆瓦 9.8%8.4%4.5%3.7%2.6%0%3%6%9%12%202020212022202320245北美数据中心托管空置率来源：JLL 研究报告北美数据中心报告© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025截至2024年底，北美数据中心托管空置率在需求无止境的情况下降至创纪录的2.6%，尽管已连续几年处于创纪录的建设水平。空置且立即可用的数据中心空间非常有限。在北美地区，有非常少的5兆瓦以上的区块可用。租户若要租赁任何规模的数据中心容量，平均必须等待24个月。有限的可用性正在制约该行业的增长。任何可用的第二代空间在几周内就会被重新出租。近6.5吉瓦。建设中，其中72%已预租。在最大的全球数据中心市场——美国弗吉尼亚州北部，空置率仅为0.6%。空置率下降至历史新低。 ,制约行业增长0%100%200%300%6自2020年以来共址市场增长来源：JLL 研究报告北美数据中心报告© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025亚特兰大丹佛波士顿凤凰多伦多芝加哥休斯顿纽约新泽西州盐湖城拉斯维加斯/里诺北方弗吉尼亚太平洋西北部达拉斯-沃斯堡北方加利福尼亚南加州奥斯汀/圣安东尼奥2020年以来，数据中心托管领域以20%的复合年增长率持续增长。2024年，已建成超过25吉瓦的数据中心托管产能。交付时几乎100%被吸收。大多数市场自2020年以来规模翻倍或翻三倍。奥斯汀/圣安东尼奥和亚特兰大市场在美国市场增长中处于领先地位，仅在五年内规模就增长了四倍。创纪录的6.6吉瓦的机柜托管能力已被建设中，预计于2024年底完成。78%的产品正在建设中，主要市场确认了在能够确保能源的市场中，需求依然强劲。计划项目的管线（尚未动工，但预计将在未来几年内动工）增加到22.9吉瓦。建筑水平持续提升，维持20%的复合年增长率。 01,0002,0003,0004,0005,000202020212022202320247来源：JLL 研究报告北美数据中心报告北美数据中心托管吸纳（兆瓦）© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025受无尽需求推动，吸收水平在过去两年翻了一番，并继续上升。自2020年以来增长了四倍。数据中心占用率已经自2020年以来，年复合增长率高达惊人的28%。2024年88%的吸收发生在一级市场，这明显表明公司在可能的情况下更倾向于在核心市场建立数据中心运营。在2024年，人工智能占据了数据中心工作负载的大约15%，到2030年可能增长至40%。人工智能将成为该行业增长的关键来源。2024年，北美共吸收了4.4吉瓦的共站服务。鉴于空置率接近0%，几乎所有吸收都是预先租赁活动。数据中心需求主要由云服务提供商引领（占比43%）。技术（23%）和金融（9%）。租赁量在两年内翻倍；核心市场仍受青睐$50$140$230$32020202021202220232024 $318$200$152$1268来源：JLL 研究报告北美数据托管询问租金（$/kW/月）北美数据中心报告© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025250 kW（全部计入） 250 kW-1 MW1-5兆瓦5-20 兆瓦>20 MW房东方在谈判中牢牢掌握着议价优势。市场条件不太可能发生实质性变化。接下来几年，鉴于空缺率接近0%，因此……大多数的开发管线已预售。租户在参观市场时经常表达出 sticker shock。对于即将结束五年租赁的公司，市场租金已轻松上涨50%。此外，房东的让步措施，如分期付款、TIs 和ROFOs are no longer on the table. （不再考虑ROFOs。）2024年工业电价平均上涨了3%，这一增长速度低于2022年和2023年记录的10%年度增长。数据中心租金在2024年保持强劲增长：租金同比增长平均12%。自2020年以来，租金以11%的复合年增长率增长。租金保持11%的复合年增长率；房东几乎拥有全部议价权。9北美数据中心报告© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2025资本市场 110%3%6%9%201020122014201620182020202220249%0%3%6%北美数据中心报告来源：JLL研究，Real Capital Analytics，Green Street有利于房地产行业的资本化率10年美国国债（UST）公寓工业数据中心© JONES LANG LASALLE IP, INC. 20252024年，投资者在各个交易类别中表现出强烈的胃口。现金流买家寻求在其投资组合中增加更多数据中心，运营商则在已有即时功率和容量的基础上寻找增值机会。2024年是超大规模资产的资本化率发现之年。鉴于大量开发项目即将完工，预计2025年超大规模交易活动将增加。2024年的资本化率发布在5%以下的低区间。壳交易约占6%，对于较小的交易约占6%。一揽子设施，部分投标-询问价差持续存在。2025年超大规模贸易面临的逆风包括：缺乏稳定资产定价数据点、债券市场持续波动及所需投资的规模。核心资本收益率反映了波动性的国债市场，但