2020年房地产行业年度策略：持续看好龙头地产公司

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 19E 20E 评级 保利地产 1.99 2.39 买入 万科A 3.66 4.28 买入 我爱我家 0.32 0.40 审慎增持 招商蛇口 2.42 2.96 买入 国创高新 0.47 0.56 审慎增持 ＃relatedReport＃ 相关报告 《房地产行业系列深度报告之六：居民杠杆率国际比较研究》2018-07-10 《房地产行业系列深度报告之一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究》2016-04-29 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S0190518010003 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 ＃assAuthor＃ 研究助理： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 2019 年房地产行业回顾：  销售投资韧性较强，三四线超预期：2019 年 1-9 月全国商品房销售额同比增长 7.1%，销售面积同比略降 0.1%。其中 30 大中城销售面积同比增长6.2%，非 30 大中城同比下降 0.8%，但 7 月以来单月正增长，韧性较强。房地产开发投资维持高增长，1-9 月房地产开发投资累计同比增速 10.5%，较去年全年提升 1.0 个百分点。  库存低位：统计局数据来看，9 月商品房待售面积较年初下降 5.9%，2016年以来持续下降，库存处于低位。房管局的周度跟踪数据来看，15 个样本城市去化周期 8.8 个月，较年初下降 1.3 个月，也处于较低水平。  土地市场弱于去年，一二线好于三四线：1-9 月 100 城土地成交建筑面积同比下降 6%，其中一线城市 38%，二线城市 4%，三四线城市-16%。  资金来源稳定增长：1-9 月房地产开发资金来源同比增长 7.1%，高于 2018年全年 0.7 个百分点。虽然中枢下行，但目前稳定增长。构成来看，信托融资收到一定影响，但是按揭贷款、国内贷款和其他应付款较快增长。  政策高频变化，一城一策。 中长期趋势展望：过去五年地产超级大繁荣，中长期趋势难以改变，持续看好地产龙头公司。  过去五年，地产大周期向上。2015 年以来，房地产五年超级大繁荣，2018年全年商品房成交额达到 15 万亿元。2015 年至今 5 年间，居民杠杆率大幅度提升 19.6 个百分点（截至 2019 年 6 月）。  中长期来看，居民杠杆率大趋势难改，地产大周期趋势不变。几乎所有经济体经济增长中枢下行后信用创造主要都是依靠居民杠杆率提升、银行给地产加杠杆。这是由于企业利润率中枢下行、直接融资推进、银行风险偏好降低所决定。 投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科 a、招商蛇口、我爱我家、国创高新，受益标的还有华夏幸福。 风险提示：通胀可能导致货币政策宽松空间有限，货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。 ＃title＃ 2020 年房地产行业年度策略:持续看好龙头地产公司 ＃createTime1＃ 2019 年 11 月 11 日 23263905/43348/20191112 10:15 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 1、2019 年房地产行业回顾 ..................................................................................... - 4 - 1.1、销售平稳，三四线韧性超预期 ................................................................... - 4 - 1.2、库存低位 ....................................................................................................... - 6 - 1.3、土地市场一二线好于三四线 ....................................................................... - 6 - 1.4、房企融资来源稳定增长，按揭利率开始上行 ............................................ - 8 - 1.5、房地产开发投资维持高增长 ....................................................................... - 9 - 1.6、政策高频变化，一城一策 ......................................................................... - 11 - 2、中长期趋势展望：持续看好龙头地产公司..................................................... - 12 - 2.1、过去五年地产大周期向上 ......................................................................... - 12 - 2.2、中长期地产大周期向上 ............................................................................. - 13 - 3、主要标的投资建议 ............................................................................................ - 17 - 3.1、保利地产 ..................................................................................................... - 17 - 3.2、万科 A ......................................................................................................... - 19 - 3.3、招商蛇口 ...............................................................................