2024年不动产ABS市场运行回顾与2025年展望

资产证券化市场研究报告 1 / 10 2024 年不动产 ABS 市场运行回顾与 2025 年展望 金融结构评级部 赵超 徐宇扬 董仪 摘要： 回顾 2024 年，不动产 ABS 市场始终受到“央企降负债”和“地产行业调整”正负两个因素的双重影响，最终在类 REITs 的带动下，不动产 ABS 的发行规模依然保持增长势头。2024 年，CMBS/CMBN 净流出额扩大，年末存量持续下降，与此同时，类 REITs 净融资额翻倍，存量规模大幅度上升。从供给主体来看，CMBS/CMBN 融资人/物业持有方呈多元化，类 REITs 融资人/物业持有方进一步向央企集中。就发行利率而言，类 REITs 产品利率整体维持在较低水平，CMBS/CMBN 产品由于发行主体构成多元，利差从低到高分化为央企、城投和地 产 企 业 三 个 层 次 。 就 底 层 物 业 而 言 ， 办 公 物 业 和 零 售 物 业 依 然 是CMBS/CMBN 底层资产的重要构成，以清洁能源发电设施为主的基础设施类物业成为 2024 年类 REITs 市场的发行主力。 二级市场方面，CMBS/CMBN 的二级市场活跃度有所下降，类 REITs 二级市场成交额显著提升；公募基金持仓不动产 ABS 的热度有所衰减，但在 ABS 持仓中仍维持一定比例。 展望 2025 年，不动产 ABS 市场发行总量或将稳中有升。一方面，随着利好政策频出，房地产市场止跌回稳有望，届时 CMBS/CMBN 产品可能回归供需两旺；另一方面，未来央企需进一步改善净资产负债率，类 REITs 作为有效的降负债、盘活存量资产和合理避税的工具广受青睐，类 REITs 的发行规模有望持续攀升。CMBS/CBMN 和类 REITs 作为不动产市场诞生最早的成熟产品，已经受市场的检验，不断完善的多层次 REITs 市场也将有助于其发行规模继续稳步增长。 一、2024 年不动产 ABS 市场总体发行情况 1. 受益于类 REITs 发行规模大幅增加，不动产 ABS 发行规模创新高 2024 年，不动产 ABS 产品共发行 139 单，发行总额合计 2406.14 亿元，同比增加 27.25%。具体来看，证券交易所市场的商业物业抵押贷款资产证券化产品（简称“CMBS”）共发行 57 单，发行总额合计 631.97 亿元，发行总额同比下降 30.63%；证券交易所市场的类 REITs 产品（简称“类 REITs（ABS）”）共发行 62 单，发行总额合计 1436.64 亿元，发行总额同比增长 116.91%；交易商新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 / 10 协会市场的商业物业抵押贷款资产证券化产品（简称“CMBN”）共发行 4 单，发行总额合计 42.03 亿元，发行总额同比增长 16.04%；交易商协会市场的类REITs 产品（简称“类 REITs（ABN）”）共发行 16 单，发行总额合计 295.50 亿元，发行总额同比增长 5.03%。 图表 1. 2020 年以来不动产 ABS 发行情况（单位：亿元、单）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 2. 2023 年和 2024 年不动产 ABS 发行情况（单位：亿元）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2. CMBS/CMBN 净流出额扩大，类 REITs 净融资额翻倍 受 地 产 行 业 调 整 影 响 ， 房 地 产 企 业 融 资 需 求 有 所 下 降 ，2024 年 ，CMBS/CMBN净融资额持续为负，年末存量持续下降。2022-2024年，净融资额分别约为 267.16 亿元、-129.75 亿元和-348.01 亿元，2022-2024 年末存量分别为4865.41 亿元、4714.23 亿元和 4365.83 亿元，净融资额已连续两年呈净流出状态，且流出额进一步扩大。 图表 3. CMBS 和 CMBN 存量余额及单数（单位：亿元、单）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 4. CMBS 和 CMBN 净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 在央企降负债率的诉求下，作为降负债、合理避税工具的并表型类 REITs受到青睐，发行规模持续增加。2024 年，类 REITs 净融资额翻倍，存量持续上0204060801001201401600.00500.001000.001500.002000.002500.003000.0020202021202220232024CMBSCMBN类REITs（ABS）类REITs（ABN）单数0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.00202320240501001502002503003500.001000.002000.003000.004000.005000.006000.0020202021202220232024公寓混合类酒店零售物业其他物流仓储存量单数(100.00)(50.00)0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002020-12020-42020-72020-102021-12021-42021-72021-102022-12022-42022-72022-102023-12023-42023-72023-102024-12024-42024-72024-10新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 / 10 升。2022-2024 年，净融资额分别约为 461.53 亿元、714.96 亿元和 1448.08 亿元，2022-2024 年末，存量分别为 2027.32 亿元、2714.97 亿元和 4162.81 亿元。 图表 5. 类 REITs 存量余额及单数（单位：亿元、单）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 6. 类 REITs 净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 二、2024 年不动产 ABS 融资人/物业持有方情况 1. CMBS/CMBN 融资人/物业持有方呈多元化 CMBS/CMBN 融资人/物业持有方集中度相对较低，呈现多元化。2024 年，发行规模占比排名前十大的融资人/物业持有方，合计发行规模占全年总发行规模的 27.97%。其中，建发股份系列发行规模占比为 5.40%、金茂系列发行规模占比为 5.19%、广州城投系列发行规模占比为 3.86%。自 CMBS/CMBN 发行以来，累计发行规模占比排名前十大的融资人/物业持有方，合计发行规模占总发行规模的 21.96%。其中，金融街系列共发行 9 单产品，发行规模占比为 4.60%；金茂系列共发行 9 单产品，发行规模占比为 4.39%；金光纸业系列共发行 2 单产品，发行规模占比为 2.64%。 05010015020025005001000150020002500300035004000450020202021202220232024类REITs