房地产：保利发展紧跟政策导向，推保价稳预期助力市场回暖

保利发展紧跟政策导向，推保价稳预期助力市场回暖保利发展紧跟政策导向，推保价稳预期助力市场回暖 随着多项政策集中落地，从央行降准降息、下调首付比例，到北上广深接连落实地产新政，尤其是 9.26 政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，极大地提振了市场信心。国庆“黄金周”期间，房企加大营销强度，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显。保利发展积极响应政策号召，展开“保价计划”等营销手段，销售业绩表现良好，对于稳定市场信心起到了积极作用。 1、房地产政策目标锚定促进市场“止跌回稳” 2024 年以来，房地产市场持续调整，中央和地方政府频繁出台利好政策，旨在稳定市场预期，降低购房门槛，推动行业高质量发展。 房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。9.24 央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盘活等多个方面，将对宏观经济和房地产市场均产生积极影响。9.26 中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号。 表：2024 年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理 会议时间 房地产相关表述 7 月 19 日 二十届三中全会新闻发布会 我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。 促进房地产市场平稳健康发展。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等会议时间 房地产相关表述 基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。 7 月 30 日 中共中央政治局召开会议 会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。 9 月 24 日 国新办发布会 介绍金融支持经济高质量发展有关情况 ①降息：下调央行政策利率（7 天期逆回购操作利率）0.2 个百分点，预计调整后会带动 MLF 利率下调约 0.3 个百分点，带动LPR、存款利率等随之下行 0.2 到 0.25 个百分点。 ②降低存量房贷利率：预计平均降幅大约在 0.5 个百分点左右。 ③降低二套房首付比例：由当前的 25%下调到 15%，与首套房比例统一。 ④延长两项房地产金融政策文件的期限：将“金融 16 条”和经营性物业贷款两项政策由 2024 年底延长至 2026 年底。 ⑤优化保障性住房再贷款政策：将 3000 亿元保障性住房再贷款中央行出资的比例由 60%提高至 100%。 ⑥支持收购房企存量土地：允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，但政策尚处于研究中，推出可能还需要一些时间。 9 月 26 日 中共中央政治局召开会议 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 中央政治局会议针对房地产的内容和提法较为积极，涉及篇幅较多，也将房地产政策放在了更加重要的位置。本次首次在政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。其中，本次会议明确多项房地产举措：第一，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；第二，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率；第三，加大“白名单”项目贷款投放力度；第四，支持盘活存量闲置土地；第五，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2、响应政策号召，保利实行“保价计划” 9 月初，保利对外公布了“保利保价，买贵兜底”的“金九银十放心购计划”，主要涉及如保兜底、保特惠、保入住等方面。作为央企，保利发展旗下多个城市项目公布了“保价计划”，如果未来同类房屋的销售折扣低于当前折扣，买方可以无理由退房，积极响应政策号召，有助于稳定市场信心。 表：保利典型城市“保价”情况 城市 “保价计划” 温州 温州保利·天珺项目承诺，若后期网签销售折扣低于现有买方折扣，或有额外赠送物业费、车位、家装包等变相优惠，购房者可无理由退房。 西安 西安保利推出“买贵可享无忧换；以旧换新，最高立省 10 万元”的活动。 四川保利旗下 20 余个在售项目全线参与推出的“保价到明年，无忧购好房，以高换低，买贵‘兜底’”等保价方案。 陕西 推出“保价无忧，国庆提前购”活动，保价方案包括：买贵可享无忧换；以旧换新，最高立省 10 万元；国庆特惠最高 98 折等。 四川 四川保利旗下 20 余个在售项目全线参与推出“保价到明年，无忧购好房，以高换低，买贵‘兜底’”等保价方案。 济南 保利发展在济南的部分项目也推进了类似的保价承诺。 成都 同属保利发展在成都的部分项目也有保价计划。 广州 保利发展在广州限时限量推出了约 1000 套保价房源，拿出了 12 个中心区明星楼盘，保价到 2024 年 10 月底。 东莞 虽有部分项目开盘时可能会有保价活动，但截至 9 月保价计划尚未正式开始。 保利旗下多个城市及项目公司均推出“保价”活动，比如温州、西安、四川、济南、成都、广东等城市。 具体来看，“保价计划”是一种营销手段，能够促进商品房去化。商品房属于资产，购房者购买商品房不仅仅是自住，还有保值增值功能。当前很多城市房价出现明显下跌，房价下跌，购房者就不愿意进场出手。如果承诺“保价”，就打消了购房者对房价下降的顾虑，消除购房者观望情绪，有助于项目的营销去化。 同时，“保价计划”也有利于稳房价，传递行业发展信心。实行“保价”计划，如果营销去化效果较好，可能会有其他房企效仿，但是也考验房企对市场走势的把握能力及自己项目产品的信心。另外，房企“保价”有助于购房者稳定房价预期，传递行业发展信心。 3、保利国庆期间销售数据持续刷新，助力市场回暖 保利发展旗下全国楼盘 10 月 1 日到 7 日累计成交约 260 亿元，较 2023 年同期提升超 40%，多个一线及强二线城市及项目的来访成交都有明显的回暖。 图：保利 2024 年国庆期间销售情况 从热销项目来看，上海保利·光合 TOD 项目国庆期间来访 670 组成交 81 套，较 23 年国庆期间来访 414 组提升 62%，成交 26 套提升 211%，抢下闵行销冠版块内遥遥领先。项目推出