地产及物管行业周报：财政表态支持专项债收储，开年新房成交同比略降、二手房同比大增

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 01 月 12 日 财政表态支持专项债收储，开年新房成交同比略降、二手房同比大增 看好 ——地产及物管行业周报（2025/01/04-2025/01/10） 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 房地产行业数据：上周（25/1/4-25/1/10）34 个重点城市新房合计成交 276.7 万平，环比-40%；其中，一二线环比-42%、三四线环比-9%；1 月一手房月成交同比-6%，较 12 月-14pct；其中，一二线同比+0.4%、三四线同比-42%，分别较 12 月-12pct 和-18pct。上周 13 个重点城市二手房成交 172 万平米，环比-6%；1 月累计成交同比+95%，较 12 月+40pct。库存方面，上周 15 城推盘 83 万平米，对应成交推盘比 1.33倍，最近三个月（24 年 10-12 月）分别为 1.51 倍、1.26 倍和 1.25 倍。至上周末，15城可售面积 9,283 万平米，环比-0.3%；3 个月移动平均去化月数为 14.3 个月，环比下降 0.1 个月。目前短期库存去化月数已连续 3 个月下降，行业新房市场继续去库存，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。 ⚫ 主要政策新闻：宏观方面，财政部表示，扩大专项债使用范围，允许用于房地产相关的两个领域，在 2025 年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房。行业政策方面，住建部要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。因城施策方面，四川新增工业用地将全面实现“标准地”供应；武汉市汉阳区高铁功能区首批购房券发放；福建推出楼市新政，鼓励购房补贴、购房消费券；广州全力推动 125 平方公里低效用地再开发，实现“政策创新+项目试点”双轮驱动。公积金方面，济南二套房住房公积金贷款首付比例由 30%调整为20%。 ⚫ 公司动态跟踪：2024 年 12 月销售额：保利发展 150.05 亿元（同比-33.99%），金地集团 52.70 亿元（同比-49.39%），中国金茂 152.55 亿元（同比+66.36%），绿城中国 217.00 亿元（同比-13.55%），首开股份 58.87 亿元（同比+2.99%），招商蛇口302.39 亿元（同比+32.87%），越秀地产 135.11 亿元（同比+48.1%），新城控股32.07 亿元（同比-32.56%），龙湖集团 81.20 亿元（同比-28.21%）；2024 年销售额：保利发展 3,230 亿元（同比-23.50%），金地集团 685 亿元（同比-55.39%），中国金茂 983 亿元（同比-30.41%），绿城中国 1,718 亿元（同比-11.58%），首开股份400 亿元（同比-34.97%），招商蛇口 2,193 亿元（同比-25.31%），越秀地产 1,145亿元（同比-19.4%），新城控股 402 亿元（同比-47.13%），龙湖集团 1,011 亿元（同比-41.71%）。投融资方面，信达地产与中国信达及鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金,母基金认缴总规模 200.01 亿元；华发股份拟发行不超过 50 亿元超短融，期限不超过 270 天。 ⚫ 一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌 2.71%，沪深 300 指数下跌1.13%，相对收益为-1.58%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 21 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：粤宏远 A、光明地产、长春经开、荣丰控股、信达地产，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为天房发展、大连友谊、新华联、华远地产、万通发展。物业管理板块个股平均下跌 1.29%，沪深 300 指数下跌 1.13%，相对收益为-0.16%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 24/25PE 均值分别为 7.6/6.9 倍；物管 24/25PE 均值分别 12/11 倍。 ⚫ 投资分析意见：9 月“止跌回稳”和 12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计 2025 年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共16页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 40%,一二线环比下降42%、三四线环比下降 9% 上周(1.4-1.10)34 个重点城市新房合计成交 276.7 万平米，环比下降 39.9%，较24 年周均成交 290.4 万平米下降 4.7%，较本年周均成交 272.9 万平米上升 1.4%。 其中一二线城市合计成交 252.3 万平米，环比下降 41.8%，较 24 年周均成交 259.9万平米下降 2.9%，较本年周均成交 249.4 万平米上升 1.2%。三四线城市合计成交 24.4万平米，环比下降 8.8%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 19.9%，较本年周均成交23.5 万平米上升 3.8%。 图 1：19-25 年周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：1 月 34 城月成交同比下降 6%，一二线同比上升0%、三四线同比下降 42% 1 月(1.1-1.10)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 389.8 万平米，较 12 月同期环比下降 21.5%，较去年 1 月同期同比下降 5.6%。其中当月成交同比较 12 月下降14.3pct；年初累计至今成交