中国房地产快评：新房网签连续两月环比增加，行业核心指标共迎筑底

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 7克而瑞研究中心新房网签连续两月环比增加，行业核心指标共迎筑底2024 年 11 月中国房地产快评版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 7克而瑞研究中心新房网签连续两月环比增加，行业核心指标共迎筑底文/马千里12 月 16 日上午，国家统计局公布了前 11 月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，宏观政策组合效应继续显现，国民经济延续 9 月份以来回升态势，工业增长加快、以旧换新推动消费持续增长。地产行业层面，得益于存量政策和增量政策组合效应继续释放，商品房销售面积、金额持续转好，单月同比均迎来回正。新开工、竣工均环比回升。与去库存同步，土地成交、施工面积、投资规模均在合理收窄区间之内。房价出现积极信号，一手房价同比降幅出现收窄，为年内首次，且一手房房价指标回暖明显好于二手房。11 月经济稳步回升，个人房贷规模企稳上行得益于宏观政策组合效应继续显现，11 月份国民经济各项指标持续转好，主要指标加速向好，国民经济延续 9 月份以来回升态势。整体来看，第一，工业增长加快，装备制造业和高技术制造业较快增长。11 月份，全国规模以上工业增加值同比增长 5.4%，比上月加快 0.1 个百分点；环比增长 0.46%。装备制造业增加值同比增长 7.6%，比上月加快 1.0 个百分点；高技术制造业增加值增长 7.8%，快于全部规模以上工业增加值 2.4 个百分点。第二，市场销售继续增加，固定资产投资平稳增长，货物进出口保持增长。11 月份，社会消费品零售总额 43763 亿元，同比增长 3.0%，环比增长 0.16%。1-11 月份，全国固定资产投资（不含农户）465839 亿元，同比增长 3.3%；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长 7.4%。11 月份货物进出口总额 37506 亿元，同比增长 1.2%，其中，出口 22217 亿元，增长5.8%。第三，就业形势总体稳定，城镇调查失业率与上月持平。1-11 月份，全国城镇调查失业率平均值为 5.1%，比上年同期下降 0.1 个百分点。11 月份，全国城镇调查失业率为 5.0%，与上月持平。从 11 月金融数据来看，M1 同比下降 3.7%，跌幅进一步收窄，M2 同比增速回落至 7.1%。本月M1-M2 增速差距进一步减小，进一步确立了 10 月份以来的下降趋势。尤为值得关注的是，住户贷款增速近期已在上升，主要是来自于个人房贷企稳回升，近期税费减免等需求侧扶持政策的出台，有力地加强了房地产市场和居民信心恢复，10 月份以来提前还款现象已有所减少，提前还款额占个人住房贷款余额的比重明显低于一揽子增量政策出台前的 8 月。11 月末，广义货币(M2)余额 311.96 万亿元，同比增长 7.1%。狭义货币(M1)余额 65.09 万亿元，同比下降 3.7%。流通中货币(M0)余额 12.42 万亿元，同比增长 12.7%。前十一个月净投放现金 1.07万亿元。月末人民币贷款余额 254.68 万亿元，同比增长 7.7%。2024 年 11 月末社会融资规模存量为 405.6 万亿元，同比增长 7.8%。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 7克而瑞研究中心政策利好效应持续显现，11 月商品房销售面积、金额同比回正11 月，新房市场交易数据持续向好。改善类项目凭借产品创新创造竞争优势，在南京、武汉、重庆等去化承压城市，均有不少四代宅项目取得热销。刚需项目则主要通过降价和提佣方式持续收割潜在客群，厦门、福州、常州部分项目加强折扣力度，取得了不错的营销效果。11 月新建商品房销售面积 8188 万平方米，同比上升 3%，销售额 8270 亿元，同比上升 1%。前11 月销售面积和金额分别同比下降 14.3%和 19.2%，降幅较前 10 月收窄了 1.5 和 1.7 个百分点。住建部统计数据显示，10 月、11 月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。11 月新房市场的热度延续，主要是得益于四限取消的推动，再加之月内取消普宅非普宅标准，进一步促进了中高端房产意向客群的信心回升；再加之住建部、财政部扩大城中村改造支持范围，自然资源部推动运用专项债收购存量闲置土地，持续推进行业去库存发展预期向好。11 月典型城市项目平均去化率达到 41%，环比上涨 7 个百分点，年内首次达到四成以上。全国月度商品房销售面积、销售金额（单位：万平方米、亿元）备注：自 2023 年 4 月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局70 城一手房价同比降幅年内首现收窄，环比上涨城市数量年内最多、共 17 市以 2021 年 1 月为基点来看 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，11 月份房价下跌趋势持续趋缓。新房整体较 2021 年初下降 7.2%，二手房较 2021 年初下降 16.3%。一手房环比下降0.2%，月内有 17 个城市房价环比上升，比上月增加 10 个，为年内最多，二手房环比下降 0.4%，版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 7克而瑞研究中心月内有 10 个城市房价环比上升，比上月增加 2 个。统计局发布数据显示，各线城市同比降幅今年以来首次均收窄，整体来看一手房价的同比降幅也在 2024 年 11 月首次出现了收窄。近 2 个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房市场，这一方面是由于一二手房交易链条的恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面也是得益于高品质新房销售的回暖，以“四代宅”概念为代表的优质新房产品，正在夺回更多的新房市场份额，而这些优质产品的推出，也在实质上加速各地房价指数的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房价更是先一步迎来了环比回升。图：2023 年 1 月以来 70 城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势及环比下降城市数量备注：以 2021 年 1 月=100 为基点数据来源：国家统计局新开工环比回升，竣工面积连续两个月环比增加1—11 月份，房地产开发企业房屋施工面积 726014 万平方米，同比下降 12.7%。其中，住宅施工面积 508389 万平方米，下降 13.1%。房屋新开工面积 67308 万平方米，下降 23.0%。其中，住宅新开工面积 48989 万平方米，下降 23.1%。房屋竣工面积 48152 万平方米，下降 26.2%。其中，住宅竣工面积 35197 万平方米，下降 26.0%。11 月新开工面积 6081 万平方米，环比上升 17%，止跌回升，同比下降 23%，降幅进一步扩大。本月新开工的环比回升，更多的还是得益于年末四季度土地出让面积的增加。就现阶段发展趋势来看，在施工面积回落到合适规模之前，新开工同比的持续低位有利于行业发展预期的持续稳定。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 7克而瑞研究中心房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）备注：自 2023 年 4 月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局11 月房企竣工面积为 6157 万平方米，环比增加 19%，连续两个月环比上升，同比