中国房地产研报：二手房市场交易放量、半数小区涨价，率先进入信心恢复期

版权所有©克而瑞集团·研究中心 1/ 6克而瑞观点二手房市场交易放量、半数小区涨价，率先进入信心恢复期中国房地产研报2025 年 1 月版权所有©克而瑞集团·研究中心 2/ 6克而瑞观点二手房市场交易放量、半数小区涨价，率先进入信心恢复期文/马千里2024 年 12 月，房屋成交如期迎来年末翘尾，且同比表现也在持续走强，CRIC 监测重点城市 12月一二手房成交同比分别增长 17%和 11%，开盘去化率稳定在四成左右的年内高位。房价方面，随着更多小区房价实现环比上涨，供求信心亦在持续回升：1.近半小区成交价环比上涨，高频交易小区数量达年内新高为进一步探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等 12 个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近 2 个月交易量不小于 5套。从统计结果来看，12 月有 48.3%的小区成交价环比上升，较上月增加了 0.2 个百分点。房价上涨小区的占比连续三个月增多。且 12 月高频成交的样本小区数量达到年内新高，在成交放量之下，依然有接近半数的小区成交价格环比回升。与成交价的积极信号一致，本月也有更多卖方房东的心理预期上升。2024 年 12 月有 34%的小区挂牌价环比上涨，继 11 月之后，再创 2024 年下半年新高。成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比连续两个月双双增多，再加之年末高频小区数量的同步提升，从二手房量价角度来看，已经展露出了明确的信心筑底信号。图：2024 年典型城市二手房挂牌价和成交价环比上涨小区占比说明：高频小区筛选标准为近 2 个月成交套数均不小于 5 套数据来源：CRIC版权所有©克而瑞集团·研究中心 3/ 6克而瑞观点2.南京、深圳连续两月过半小区房价上涨，武汉二手量价齐跌主因一手放量升温12 月，深圳、重庆、杭州、合肥、南京、西安、苏州等均有过半小区房价环比上涨，其中深圳、重庆更是分别有 66%和 65%的小区房价环比上行。对比 11 月数据来看，南京、深圳已经连续两个月有过半小区房价环比上涨，南京老浦口、板桥、仙林、河西等板块均有不少小区房价持续环比上涨。合肥、苏州在 11 月房价上涨小区占比短暂回落之后，12 月岁末房价迎来“补涨”，房价上涨小区数量占比再度超过半数。广州在 11 月六成小区成交价格环比上涨之后，12 月房价环比上涨小区占比减少至三成左右，属于指标正常波动。仅武汉 11 月、12 月连续两个月房价上涨的小区占比不足半数。武汉 12 月二手房成交套数环比下降，也是样本城市中唯一一个。这主要是由于年末武汉一手房市场交易量大幅增长，分流了大批客流。2024 年 12 月武汉新房成交 1.6 万套，同比大增 70%，为 2021 年以来历年 12 月的新高。图：2024 年 11 月、12 月典型城市二手房成交均价环比上涨的小区占比数据来源：CRIC版权所有©克而瑞集团·研究中心 4/ 6克而瑞观点3.议价空间持续转小，南京、苏州已低于 5%12 月，典型城市二手房平均议价空间为 18.6%，较 11 月份下降了 0.4 个百分点。自 2024 年 8月份以来，已经连续 5 个月议价空间转小。随着卖方信心的恢复，二手房议价空间正在持续收窄。图：2024 年典型城市二手房平均议价空间变动趋势说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC分城市表现来看，12 月南京、苏州的平均议价空间已经收窄至 5%以内，大量小区的平均成交价已经与挂牌价基本一致，甚至在苏州独墅湖高教区、吴江太湖新城等板块，部分改善、高端项目的12 月小区成交均价已然高出小区的挂牌均价，优质房源去化明显提速。图：2024 年 12 月二手房平均议价空间较小的典型城市说明：议价空间=1-成交价/挂牌价，样本项目当月成交均不小于 5 套数据来源：CRIC版权所有©克而瑞集团·研究中心 5/ 6克而瑞观点4,更多改善类小区迎来涨价，议价空间亦为各类小区最低分小区类型来看，继 11 月更多刚需小区房价环比上涨之后，12 月改善小区房价迎来了“轮涨”。12 月有 52%的改善类小区成交房价环比上涨，较 11 月增加了 4.9 个百分点。刚需类小区中，上涨小区占比为 45%，较上月回落了 3.7 个百分点。高端小区方面，连续两个月有半数以上小区房价环比上行。议价空间方面，改善类小区同样快速下探，12 月平均议价空间仅有 16.5%，为各类小区中最低，刚需、高端类小区的议价空间分别为 20%和 17%。伴随着更多改善类小区房价的回升，该类小区房源的买卖双方价格预期进一步趋同。典型如杭州滨江区府某流量高端项目，12 月平均议价空间已经收窄至 5%以内，较 11 月下降了 20 个百分点。图：各类小区二手房平均议价空间变动趋势说明：刚需、改善、高端的分界线分别为城市项目房价中位数的 1 倍、1.8 倍数据来源：CRIC2024 年 12 月房地产各项指标延续了四季度的回升之势，一二手房成交各项指标如期迎来年末翘尾，去化周期持续向好，土地市场方面也频频有高溢价优质地块拍出。就本文统计数据来看，核心城市二手房市场也迎来了量价齐升。相比交易规模的同环比回正而言，房价动向更代表着市场信心的变化。随着越来越多的小区房价迎来环比上涨，以及房价上涨主力由刚需小区轮转到改善小区，再加之议价空间转小、供求价格预期趋同，无不说明着供求双方信心已然进入了筑底周期。相较土地投资、一手房市场而言，核心城市二手房市场已然率先迎来了信心恢复期。随着一二手房交易链条的恢复，在“以旧换新”等政策推动下，二手房价的指标暖意有望在 2025年上半年逐步辐射至新房市场，并助力更多城市从“规模底部”进一步走向“价格底部”，完成房地产市场的阶段性筑底，并带动库存、投资、新开工等指标走向实质性转好。版权所有©克而瑞集团·研究中心 6/ 6克而瑞观点附表：2024 年 12 月成交量价回升的典型二手房项目（元/平方米）城市项目名称区位成交均价较 11 月较高点12 月较 11 月较前 11 月平均成交套数杭州融信杭州公馆西湖区文教630005%-29%18157%425%上海三佳花苑闵行七宝540009%-28%19280%280%南京升龙天汇建邺河西南390007%-42%18157%96%深圳振业城龙岗区横岗320008%-28%16167%220%北京天伦锦城丰台区新发地270007%-23%3278%203%合肥锦绣龙川包河区淝河2000013%-29%18100%141%苏州康桥丽都相城区陆慕190007%-31%15400%166%西安招商城市主场秦汉大道北170007%-8%2140%143%广州保利星满花园南沙区南沙北150005%-34%16100%172%天津远洋万和城西青大寺1200025%-45%1755%183%重庆中建瑾和城沙坪坝区西永90007%-31%21250%185%数据来源：CRIC