中国房地产研报：改善盘“以质争量”、刚需盘“以价取胜”支撑市场回温

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 6克而瑞研究中心中国房地产研报改善盘“以质争量”、刚需盘“以价取胜”支撑市场回温2024 年 12 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 6克而瑞研究中心改善盘“以质争量”、刚需盘“以价取胜”支撑市场回温文/杨科伟 俞倩倩2023 年以来全国楼市市场热度稳中有降，至 2024 年已有止跌企稳态势，11 月 27 个典型城市项目平均去化率高达 41%，已接近 2023 年以来峰值。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？12 月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？一、新政 2 个月后 27 城去化率攀升至 41%，锡徐莞等弱三四线提质缩量亦回温纵观 2023 年以来 27 个典型城市月度平均去化率变动情况，基本呈现出波动下行态势，2024 年2 月触底后开始企稳回升，尤其是 2024 年 9 月新政以来节节攀升：据 CRIC 监测数据，2024 年 11月 27 城项目平均去化率仅为 41%，环比上涨 7 个百分点,同比上涨 8 个百分点，与 2023 年以来波峰46%仅有 5 个百分点的差距。图：27 个典型城市 2023 年 1 月以来平均去化率变动情况数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统城市层面，除了上海、深圳、成都、杭州等热点恒热，去化率居前之外，我们可以看到，苏州、合肥、郑州、徐州、东莞、无锡等行情相对低迷的二三线城市本月去化率均在 5 成以上，主要源于房企推货“提质缩量”，这些城市 11 月开盘项目个数均在 5 个以内，以徐州为例，推盘个数仅为 2个，但是两盘开盘即售罄，也保证了短期市场热度得以回升。表：2024 年 11 月 27 个典型城市项目开盘平均去化率变动情况城市首开或加推项目次数2024 年 11 月去化率2024 年 10月去化率环比2023 年 11 月去化率同比2024 年 Q3月均去化率较 2024 年 Q3月均去化率北京228%36%-8pcts64%-36pcts16%12pcts上海3849%38%11pcts48%1pcts33%17pcts广州229%15%-6pcts27%-18pcts6%3pcts深圳947%44%3pcts22%25pcts8%39pcts版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 3/ 6克而瑞研究中心徐州2100%无项目开盘/62%38pcts37%63pcts成都696%95%1pcts61%35pcts55%41pcts东莞170%95%-25pcts44%26pcts0%70pcts郑州265%40%25pcts24%41pcts14%51pcts无锡162%0%62pcts30%32pcts7%55pcts苏州562%13%49pcts36%26pcts10%53pcts天津662%64%-2pcts58%4pcts51%11pcts合肥253%88%-35pcts61%-8pcts23%30pcts杭州3052%48%3pcts45%7pcts29%23pcts重庆1241%55%-14pcts17%24pcts23%18pcts长沙241%0%41pcts53%-12pcts37%4pcts宁波638%29%9pcts13%25pcts4%35pcts西安736%19%17pcts41%-5pcts23%14pcts青岛933%12%21pcts14%19pcts9%24pcts济南1626%43%-17pcts27%-1pcts14%12pcts南京2224%16%8pcts14%10pcts16%8pcts嘉兴324%27%-4pcts21%3pcts23%1pcts武汉822%33%-11pcts21%1pcts17%5pcts福州121%0%21pcts32%-11pcts0%21pcts昆明220%28%-8pcts21%-1pcts25%-5pcts佛山1814%22%-8pcts17%-3pcts9%6pcts珠海610%7%3pcts8%2pcts5%6pcts常州47%16%-9pcts6%1pcts3%4pcts合计24241%34%7pcts33%8pcts19%22pcts数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统微观项目层面，无论是刚需盘还是改善盘，都不乏热销情况，归结特征，改善盘“以质争优”， 刚需盘“以价取胜”，项目间分化持续加剧。具体来看，二、产品创新：四代宅以高得房率、功能空间完备吸引二手改善客群回流当前改善盘热销，产品力的提升起到了关键作用。尤其是四代宅在多个核心一二线城市逐步落地，基本也成为区域销量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市场。下表我们罗列了 11 月部分热销的四代宅项目，主要是凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销。表：2024 年 11 月典型城市四代宅项目热销情况（单位：套）城市项目名称区域/板块认购套数热销原因武汉福星惠誉铂雅府江岸108汉口内环首个准四代宅、拟对口双一梯队。南京招商金陵序建邺河西板块88第四代住宅产品打造、充足的地缘改善需求及首开高优惠折扣。武汉城投金沙府武昌76首开小高层、二环内首个准四代住宅。苏州龙湖未来御湖境相城区高铁新城75次核心地段+四代宅+品牌优势(96 折)。武汉天创云和樾汉阳71主城区稀缺洋房+准四代住宅+强产品力。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 4/ 6克而瑞研究中心武汉金融街恒江雅筑江汉63汉口准四代住宅、片区较稀缺小高层产品。武汉方岛金茂智慧科学城汉阳60准四代住宅、延续低价销售。武汉建发璞玥武昌56准四代住宅、区位优势、优质教育资源。重庆观音桥板块观宸44城市顶级产品，核心区位，主力在售精装“四代宅”产品加推热销。武汉恺德雲麓硚口43汉口首个准四代住宅、高性价比重庆长嘉汇弹子石板块41两江四岸核心地段，精装四代宅产品赠送面积约 40 平方米。数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统以南京为例，招商金陵序项目位于河西北稀缺供应板块，凭借第四代住宅产品的打造——露台空间全赠送，实现近 100%实得率；打造垂直会所体系，引入荷兰管家，带来顶级酒店的服务理念。首开推出 110 套房源，其中高层 92 套，洋房 18 套，摇号开盘，当天去化达 8 成。再如武汉，2024 年 11 月商品住宅项目认购 TOP20 的项目中有 7 个均为四代宅/准四代宅项目，占比高达 35%。其中福星惠誉铂雅府、金融街恒江雅筑项目主要凭借稀缺业态属性及优质配套获得市场高热度。福星惠誉铂雅府为汉口内环首个准四代宅，拟对口双一教育梯队，教育资源优质、配套成熟首开超高层、小高层，其中小高层得房率 90-95%，为首开成交主力，去化速度明显快于超高层。金融街恒江雅筑项目为汉口二三环准四代住宅，综合得房率超 90%，项目体量小，仅 3 栋楼，小高层为片区较稀缺产品，市场热度较高。而城投金沙府和天创天创云和樾项目，则是通过高得房率实现高性价比，持销流速维持高位。两项目得房率均在 90%以上，面价段跨度为 103-142 平，若以同类产品平均 75%的得房率来看，若单价相同，购买这两个项目可额外获得 15-20 平不等的赠送面积，性价比凸显。三、学区改善：优质学区“锦上添花”，长镐等内