地产行业2025年度投资策略：地产止跌企稳，估值修复可期

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 地产止跌企稳，估值修复可期——地产行业 2025 年度投资策略 2025年01月03日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 46 2025 年地产看点：转向追求流速确定性和利润率水平并有相应资产基础的房企价值或率先修复；城中村改造货币化安置或是短期市场销售的支撑；支持政策的及时出台，有助于楼市实现“止跌回稳”。2025 年指标展望：新开工面积为 6.4 亿方，同比-14.6%；销售面积 8.2 亿方，同比-14.0%；销售金额为 8 万亿元，同比-15.7%；竣工面积为 6.4 亿方，同比-19.0%；开发投资总额 9.0 万亿元，同比-9.3%。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 46 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 地产止跌企稳，估值修复可期——地产行业2025 年度投资策略 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：11 月销售同比转正，资金面边际改善》2024.12.18 2、《房地产：货币迈向适度宽松，城改稳楼市迎新基石》2024.12.09 扫码查看更多 ➢ 基本面：需求端边际改善，分化仍是主旋律 在 2024 年 9 月底政治局会议后的“一揽子”政策带动下，近两月需求端出现边际改善。2024 年 1-11 月商品房销售面积同比-14.3%，一线城市量价表现更优；二手房延续以价换量趋势，1-11 月累计销售面积同比转正。新房库存有所下降，二手房挂牌量逐步见顶。1-11 月 300 城宅地累计供应同比-30.1%，累计成交同比-27.4%，供地结构持续调整，高能级城市表现较好。企业间分化延续，头部央国企和改善型房企销售市占率提升，同时拿地端仍以央国企为主，绿城中国、滨江集团、建发国际集团拿地强度超过 0.3。 ➢ 政策面：首提“止跌回稳”，组合拳快速落地 2024 年以来尤其是 9 月后，中央在政策层面持续发力，通过供给端和需求端的双重刺激，推动市场的稳定与复苏。供给端严控增量，优化存量，提高质量，需求端放宽限购，降低购房成本和门槛，在首付比例、房贷利率、税收优惠等方面给予支持，给市场带来一波持续性较强的行情。展望未来，除了收储和城中村改造的落地外，我们预计其他宽松政策仍有空间，逐步从过往的“限制”转向“补贴”和支持，为基本面的拐点出现提供环境。 ➢ 2025 年地产看点：房企价值修复&城中村改造 ①行业继续出清，房企间进一步分化，转向追求流速确定性和利润率水平并有相应资产基础的房企价值或率先修复；②城中村改造货币化安置或是短期市场销售的支撑，100 万套城改建面占 35 城商品房年成交的 24.4%，或带动商品房成交金额约 1.8 万亿；③支持政策的及时出台，有助于楼市实现“止跌回稳”，租金回报率向国债收益率靠拢，且流动性宽松为大趋势，或为房价止跌的支撑。 ➢ 2025 年地产展望：回稳见曙光，实现需时日 ①新开工：基于房企可开工量和开工意愿，预计 2025 年新开工面积为 6.4 亿方，同比-14.6%。②销售：新推货去化相对稳定，而滚存去化难度或加大，预计 2025年销售面积 8.2 亿方，同比-14.0%；预计 2025 年销售金额为 8 万亿元，同比-15.7%。③竣工：领先竣工 3 年销售和新开工面积 2022 年出现下滑，预计 2025 年竣工面积为 6.4 亿方，同比-19.0%。④开发投资：预计 2025 年房地产开发投资总额 9.0 万亿元，同比-9.3%。 ➢ 投资建议：关注头部央国企和改善型房企 2025 年预计城中村改造货币化安置为需求端注入购买力，同时租金回报率的逐步回升和利率的下行趋势为楼市的“止跌回稳”提供支撑，政策端预计宽松支持仍有持续出台的空间，房企端转向追求流速确定性和利润率水平并有相应资产基础的公司/价值或率先修复。建议关注：具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期 -30%-10%10%30%2024/12024/52024/82024/12房地产沪深3002025年01月03日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 46 行业研究|行业深度研究 正文目录 1. 基本面：需求端边际改善，供给端延续筑底............................. 6 1.1 新房：销售降幅持续收窄，一线城市价格更具韧性 ................. 6 1.2 二手房：延续以价换量趋势，成交占比提升 ....................... 8 1.3 库存：库存或已见顶，供需关系逐步改善........................ 11 1.4 土地：土拍供需双降，城市延续分化 ........................... 13 2. 企业端：房企表现分化，头部房企韧性更强............................ 15 2.1 销售：百强房企降幅收窄，表现分化加剧........................ 15 2.2 拿地：整体拿地谨慎，主要参与者仍为央国企 .................... 17 2.3 融资：融资成本有所下降，流动性压力仍在 ...................... 18 3. 政策面：首提“止跌回稳”，组合拳快速落地 ........................... 20 3.1 中央：定调“止跌回稳”，供需政策加速落地 ..................... 20 3.2 地方：因城施策，积极响应，落实政策细节 ...................... 23 4. 2025 年地产看点：房企价值修复&城中村改造 .......................... 25 4.1 行业进一步出清，头部央国企市占率提升........................ 25 4.2 房企逐步转向追求流速确定性和利润率水平 ...................... 28 4.3 城中村改造货币化安置预计为 2025 年重要看点 ................... 30 4.4 支持政策的及时出台，有助于楼市实现“止跌回稳” .............. 34 5. 2025 年地产展望：回稳见曙光，实现需时日 ..