房地产行业点评研究：货币迈向适度宽松，城改稳楼市迎新基石

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产 货币迈向适度宽松，城改稳楼市迎新基石 2024年12月09日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 5 中共中央政治局 12 月 9 日召开会议，分析研究 2025 年经济工作。会议指出要稳住楼市股市，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策等。适度宽松的货币政策背景下，利率或呈持续下降趋势，减少购房成本、促进楼市企稳；货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，预计能为城中村改造货币化安置（房票安置）的落地提供有力支撑。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 房地产 货币迈向适度宽松，城改稳楼市迎新基石 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：11 月市场热度延续，政策助力需求释放》2024.12.04 2、《房地产：测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点》2024.11.29 扫码查看更多 行业事件 中共中央政治局 12 月 9 日召开会议，分析研究 2025 年经济工作。会议指出要稳住楼市股市，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策等。 ➢ 政策驱动市场企稳，一二手房销量回升 9 月底以来，房地产政策频出，带动需求释放，一二手房销量逐步回暖。2024 年1-11 月，35 城商品房累计成交 13621 万平方米，同比下降 22.42%，降幅较 1-10月收窄 3.43pct。11 月单月成交面积同比增长 14.41%，年内首次同比转正。2024年 1-11 月，15 城二手房累计成交 8353 万平方米，同比增长 2.55%，增幅较 1-10月走扩 2.35pct。11 月单月成交面积同比增长 26.06%，增幅持续走扩。 ➢ 稳楼市股市，开启新一轮适度宽松的货币政策 会议强调，2025 年实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。同时指出，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节。自 2011 年以来中央首次改变货币政策立场，从“稳健的货币政策”调整为“适度宽松的货币政策”。 ➢ 利率或持续下降，减少购房成本、促进楼市企稳 适度宽松的货币政策背景下，利率或呈持续下降趋势，一方面能降低居民购房成本，促进需求释放；另一方面或使租金回报率与无风险利率的差距持续收缩，增加资金配置房产意愿。2024 年 10 月一线城市平均租金回报率为 1.69%，较同期十年期国债收率 2.15%的差距为 0.46BP，二者差距创 2010 年以来的新低。 ➢ 城改货币化安置或成为稳楼市的主要抓手 2024 年 10 月 17 日住建部长表示“计划通过货币化安置房方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造”。货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，预计能为城中村改造货币化安置（房票安置）的落地提供有力支撑。假设套均 100 平方米，涉及建面 1 亿方，占到 35 城商品房年成交的 24.4%，35 城新建商品住宅平均为 1.8万元/平方米，带动销售金额约 1.8 万亿。城改货币化安置的实质性落地或成为本轮市场企稳过程中的主要抓手。 ➢ 投资建议：关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力的房企 更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策预计将成为房地产市场止跌回稳的基础，市场或仍分化，一线和重点二线城市核心区项目的表现更有韧性，亦能率先对政策利好做出反应。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团等；受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期 -30%-10%10%30%2023/122024/42024/82024/12房地产沪深3002024年12月09日 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 内容 2020 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020 年 12 月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021 年 7 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021 年 12 月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022 年 4 月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022 年 7 月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022 年 12 月 —— 2023 年 4 月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023 年 7 月 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023 年 12 月 —— 2024 年 4 月 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2024 年 7 月 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持