2019全球住宅报告

报告第一太平戴维斯研究部世界研究部 – 2019全球住宅报告23前言对于近年来比较热门的灵活办公及居住模式，所有人不论男女老少都欣然笑纳。零工经济的兴起、移动技术的精密化以及社会对协作精神的提倡，使联合办公迅速成为全球现象。如今，住宅领域正在经历类似的转变。有更多人乐于与陌生人共享办公空间，如今更将这种共享模式引入居住空间。与此同时，世界人口格局也在经历某种变化。许多发达国家面临人口老龄化，而在非洲和亚洲的很多地区，人口结构仍将维持相对年轻的状态。即便在老龄化国家，也有一部分城市逆势而行，持续吸引接受过良好教育的年轻专业人士流入，人口趋于年轻化。这些年轻以及老年群体的居住需求为灵活运营的住宅模式开辟出新的市场板块。找到相应年龄段人群的密集区域，即把握住了机遇最大化的关键。人们对住宅所有权态度的转变也使得人口结构变化对需求的影响有所放大。全球金融危机就是一个转折点。在西班牙，由于经济衰退的影响，买房从稳定、安全的象征变成金融风险的代名词。英国和爱尔兰则对首次购房者的抵押贷款申请从严审查。拥有房产的愿望并没有消失，但随着租赁住宅品质的提升，租赁日渐成为一种值得拥有而非不得已的居住选择。伴随着需求的结构性变化以及全新专门建造的项目入市，经营性住宅领域对于投资者的开放程度达到前所未有的水平。随着管理平台的发展，投资者对经营性住宅房地产的熟悉度有所提升，应对也更加自如。2019年上半年，其他主要资产类别的投资均出现缩水，仅住宅投资录得增长，在全球市场放缓的背景下展现出特有的韧性。前言居住场所正面临来自不同年龄段人群的更多诉求，投资者把握机遇前瞻布局目录驱动因素：人口结构十年后全球最年轻城市和最年老城市4住宅可购性 住宅所有权趋势、可购性以及政府对策6办公空间的启示 从生活和办公日趋模糊的界限说起9投资 投资者不断聚集，推动住宅投资继续增加 10住宅可投资指数 各类细分住宅资产最具投资吸引力的市场14设计及运营 以实现住宅资产的高效运营为目标16聚焦学生公寓 学生人数变化趋势以及增长前景评估18聚焦老年公寓 老年公寓的租赁模式能否克服文化差异，在新市场落地生根？20展望 别有洞天的‘另类’住宅资产封面图：德国汉诺威市的The Fizz学生公寓234驱动因素：人口结构2029年世界人口结构预测 年轻人群与老年人群的居住需求为部分房地产领域的快速增长提供强劲动力许多发达国家都面临人口老龄化问题，催生当地的老年公寓需求。与此同时，一些特定区域和城市的人结构口仍将保持年轻化，为学生公寓和租赁住宅的需求提供支撑。根据相应年轻段的人口数量占比，我们筛选出十年后全球“最年轻城市”（15-39岁人口占比最高）以及“最年长城市”（65岁以上人口占比最高）。盐湖城 37%奥斯汀 38%巴拿马城 37%圣胡安 33%圣地亚哥 36%魁北克 29%爱丁堡 37%图卢兹 35%阿姆斯特丹 35%毕尔巴鄂 29%奥斯陆 35%图森 27%匹兹堡 25%布里奇顿 22%热那亚 30%瓦莱塔 27%德累斯30%科威特 40%5驱动因素：人口结构 2029年‘最年长城市’100强 （按65岁以上人口占比） 2029年‘最年轻城市’100强 （按15-39岁人口占比）Z一代 / “95后”“95后”是当前学生公寓的主力住户，且最早一批“95后”已经走出校门步入职场，成为租赁住宅板块的服务对象西方市场所称的Z世代一般指1995年至2010年之间出生的人，相当于我们所说的“95后”与“00后”的合集。他们是学生公寓的主要使 用者，且最早一批“95后”已迈入劳动力市场，成为租赁住宅的主要目标用户。对于租赁住宅的投资者和运营商而言，了解这一代人的特征与偏好至关重要。他们是在互联网时代下成长起来的第一代人，很早就接触互联网（包括社交网络和智能手机），属于真正意义上的数字原住民。他们是互联网的“超级连接”用户，对设计拙劣的线上服务的容忍度很低。从住宅产品的角度出发则意味着，提供租赁、物业管理相关的应用程序或无缝在线服务，是吸引这一客群的必要条件。 此外，这一代人的品牌意识相对淡薄，非常重视心理健康，对饮酒的兴趣也不及前几代人。这些都会在其对居住空间与设施的要求上有所体现。例如，与配套酒吧相比，灵活的共享空间或许更具实用性。■ 0-9 岁■ 10-19 岁■ 20-29 岁■ 30-39 岁■ 40-49 岁■ 50-59 岁■ 60-69 岁■ 无数据2029年各国占比最高的年龄组伊斯坦布尔 39%多哈 51%迪拜 53%奥克兰 38%墨尔本 36%堪培拉 37%基督城 24%深圳 70%中山 48%新潟 34%熊本 33%鹿儿岛 34%惠灵顿 36%阿斯塔纳 48%斯顿 %松山 35%札幌 34%6住宅可购性住宅可购性已成为全球金融危机后的一大全球性话题。危机发生后，房贷政策普遍收紧，导致按揭贷款额度大幅缩减。首当其冲的是首次购房者，他们的贷款需求（贷款比例）往往最高，还款压力（贷款收入比）也最大。过去十年中利率低位徘徊，这意味着通过贷款审批的买家能够以较低的成本获得贷款。加上许多国家新房供应不足，房价上涨势头迅猛。过去五年中，全球40个主要经济体的房价平均上涨29％，同期租金增幅只有13％。如右图所示，房价相对租金增长最快的四个国家依次是爱尔兰、加拿大、瑞典和新西兰。同期，租金增速超过房价增速的只有六个国家（包括俄罗斯和意大利）。因此，越来越多的住房需求被导入租赁市场。经济实力的限制固然是主要原因，但生活方式的改变也扮演了不可忽视的角色。向往城市生活、在全球范围内流动的年轻人推迟了买房定居时间，灵活的租住模式非常适合他们。再来看老年人口。“50后”、“60后”正陆续步入退休生活。他们的身体健康状况更好，预期寿命也更长，对生活环境的追求与“80后”及“90后”有很多相同之处：充满活力的城市环境、高品质的居住空间、便利的设施以及社区氛围。有需求便有市场，面向老年群体的租赁住宅产品应运而生。在上述因素的作用下，许多发达国家的住房拥有率出现下降。欧洲住房拥有率从十年前住宅可购性低固然是更多人士弃购转租的现实原因，但租房也正成为一种生活方式，灵活的居住模式逐渐得到市场认可住宅可购性过去五年中，全球40个主要经济体的房价平均上涨29％，而同期租金增幅只有13％房价增速超过租金增速 房价增幅与租金增幅的比值(2013-2018)来源 第一太平戴维斯研究部使用经合组织数据0.01.01.50.5房价增幅与租金增幅的比值房价增长快于租金租金增长快于房价爱尔兰加拿大瑞典新西兰匈牙利冰岛斯洛伐克共和国捷克共和国墨西哥澳大利亚葡萄牙哥伦比亚卢森堡德国西班牙拉脱维亚英国土耳其丹麦以色列荷兰日本美国挪威瑞士欧元区奥地利智利希腊波兰比利时南非法国斯洛文尼亚韩国爱沙尼亚芬兰意大利立陶宛俄罗斯7住宅可购性的77％下降到75％。英语母语国家约有三分之一的人口租房居住。住房拥有率的下降在英国和爱尔兰表现得尤为明显（详见右图）。也有一些国家逆势而上。例如，法国在过去十年中进行了大量的住房建设，拥有率从61％上升到64％。租金控制： 助市还是阻市？在西方市场，住宅可购性的政治化色彩日趋浓厚。为应对不断上涨的居住成本，近半数的发达国家采用了某种形式的租