中国工业地产2024

中国工业地产从世界工厂到智造强国2024年10月中国工业地产前言制造业在中国经济发展中承担不可或缺的角色。而工业地产作为制造业发展的重要载体，也担任了举足轻重的地位。尽管中国制造业在全球维持领先地位，但同时也面对全球供应链“短链化、本地化”的挑战，制造业高端化、自主化势在必行。制造业升级带动工业地产快速转型，工业园区的开发、建设、运营、监管及退出方式都更加完善。而为满足制造业的需求，高标准厂房项目也在市场中快速涌现。而以上海、苏州为代表的长三角地区，由于其先进的制造能力和有利的投资环境，已成为优质工业资产的中心。虽然当前市场面临挑战，工业地产发展仍然具有巨大潜力。未来工业园区也将融入智慧、低碳等新兴元素，并随着制造业的升级及调整进行全球化布局。23目录宏观表现重点产业关注发展趋势重点城市表现市场展望12345宏观表现014在快速演变的全球经济中，制造业展现出其多样性和复杂性。中国作为全球制造业的领导者，在成功巩固市场规模的同时，不断通过科技创新打造新质生产力，实现向价值链高端的攀升。中国工业地产5中国制造业保持强劲国际竞争力中国以完整的产业链、丰富的劳动力资源，以及庞大的消费市场，形成制造业发展核心竞争力制造业作为工业地产的核心用户，近年来在中国展现出强劲且多维的发展势头。2024年政府工作任务中，强调以科技创新带动产业创新，重点产业链的优化升级成为重中之重。近五年来，高技术产品占出口总额的比重保持在30%上下，“新三样”产品更是带动出口突破万亿大关。在全球化背景下，中国制造业的地位愈发凸显。中国制造业增加值占全球比重约30%，连续14年位居全球首位。制造业的升级也不断夯实中国在全球工业的竞争力，全球排名仅次于德国。而在制造业高速发展的同时，也面临来自产业产能过高的挑战。一些产业的产能外溢和产品价格下降，迫使相关企业重新审视并调整其战略。来源：联合国工业发展组织（UNIDO），海关总署，第一太平戴维斯研究部德国日本美国韩国瑞士中国新加坡中国台湾荷兰爱尔兰123456789102013201420152016201720182019202020212022全球工业竞争力表现指数前十排名意大利中国工业地产6全球投资结构进一步调整全球产业链加速重构，中国进一步鼓励外资在中国产业链上下游布局据第一太平戴维斯统计，在2023年收录的制造业外资投资数据中，针对能源化工及新材料、高端装备、汽车零部件三大板块的投资占据主导。其中针对能源化工及新材料的投资比重较2022年有明显涨幅。全球政治经济的波动持续塑造着国际投资的格局。自2023年以来，受到地缘政治紧张和美元加息等宏观经济因素的推动，制造业出现了向本土化和供应链短链化转型的趋势。在2022年吸引外资最多的20个国家中，有超过一半的国家在2023年经历了外资流入的减少，全球投资流向呈现更加分散化的特点。在劳动力和土地成本上升的背景下，加之地缘政治风险和供应链多元化的需求，一些制造企业开始实施“中国+N”的生产基地战略，减少对中国的依赖并将产能分散到其他国家和地区，以此来增强供应链的韧性。然而，中国制造业在生产效率、供应链成熟度和基础设施完善性方面的优势依然显著，吸引了包括宝马、宝洁、欧莱雅在内的众多跨国企业加大在华投资。根据商务部的统计，2023年外资在华新设立企业数量实现了39.7%的同比增长，中国市场仍然具有强大的吸引力。0100200300400美国中国新加坡中国香港巴西加拿大法国德国墨西哥西班牙沙特阿拉伯澳大利亚瑞典波兰印度比利时阿根廷印尼日本智利外国直接投资净流入排名前20国2023202224%24%23%机器人及自动化设备工业及物流开发来源：联合国贸易和发展会议（UNCTAD），商务部，第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部中国工业地产7中国研发投入持续加码研发投入的提升推动制造业加快转型升级中国制造业的研发投入正稳步增长，涵盖了从基础材料到高端装备的各个领域。为更好避免国际局势的影响，各类企业不断通过研发创新提升产品附加值，减少对价格战的依赖。在全球2,500强企业中，中国企业的研发投入仅次于美国。其中，主要的研发投入集中于高技术制造行业，同时工业类企业的研发投入也远高于其他国家及地区。通过加强关键核心技术研发，提升自主创新能力，制造业正逐步摆脱对外部技术的依赖，实现高水平科技自主化。4.6%2.8%3.5%2.6%2.0%3.6%3.0%2.5%运输设备汽车仪器仪表电子设备电气机械及器材医药专用设备通用设备中国规上制造业企业R&D经费投入强度20222012欧盟, 17%美国, 42%日本其他地区信息技术生产信息技术服务建筑及材料工业汽车其他中国,18%2022年全球2500强企业中-行业分布及研发费用来源：国家统计局，欧盟执委会，第一太平戴维斯研究部中国工业地产8新质生产力推动中国智造不断升级中国制造业正阔步迈入以新质生产力为主导的发展新纪元，全面向数字化、智能化、绿色化方向飞跃。在2023年，高技术产业投资增长势头强劲，增速超过全部固定资产投资达7.3个百分点。其中，高端制造领域成为发展培育新质生产力的重要场景。此外，产业集群化的发展模式愈发显著，长三角、大湾区等区域凭借完善的产业链和高效的供应链体系，已成为推动新质生产力发展的核心动力。从产业构成来看，新一代信息技术与高端装备领域占据主导地位，超过半数的投资集中在这两大领域。-10%-5%0%5%10%15%20%皮革纺织家具医药文教娱乐用品其他印刷木材加工烟草非金属矿物制品农副食品加工饮料通用设备造纸金属制品仪器仪表食品制造电子信息专用设备橡胶塑料纺织服饰运输设备黑色金属加工石油及燃料加工有色金属加工化学原料化学纤维电器机械汽车修理业废弃资源利用2023年制造业工业增加值同比增速中国制造业将从技术创新、低碳节能、自主安全等方面不断优化高技术聚集产业颜色越深，集群数量越多来源：国家统计局，联合国工业发展组织（UNIDO），21财经，中国银行，第一太平戴维斯研究部重点产业关注029在制造业的广泛领域内，技术密集型和高附加值的先进制造业对高端制造环境的需求日益增长。随着中国在这些先进制造领域的领先地位不断巩固，这些行业对区域产业的发展和生产活动产生了显著的积极效应。中国工业地产重点租赁成交 高端装备、汽车制造、能源化工及新材料引领高标准厂房租赁需求高端装备制造27%能源、化工及新材料25%整车及零部件（包含新能源汽车）23%生物医药及生命健康10%人工智能7%2020-2024年华东区主要租赁成交传统制造业的升级带动工业厂房向高标准化升级。在第一太平戴维斯收录的高标准厂房租赁成交中，从事高端装备、汽车及零部件、能源化工及新材料制造三大领域的企业占比突出。仅以华东区为例，这三类企业的需求占比高达75%。其中，我们选取了新能源汽车、光伏、工业机器人三类增长突出的产业进行重点分析，同时关注低空经济这一新兴领域。旨在通过对代表制造业的趋势分析，更好展现其对工业地产发展的影响。集成电路及新一代信息技术4%快消和食品3%其他1%来源：第一太平戴维斯产业及物流地产部，第一太平戴维斯研究部注：租赁成交比例按照成交面积进行计算10中国工业地产11中国锂电池及新能源汽车行业位置全球领先地