第一太平戴维斯：2024中资企业不动产管理调研报告

中资企业不动产管理调研2024中资企业不动产管理调研前言• 尽管中国经济增速在全球主要经济体里依然名列前茅，但修复的速度较前几轮房地产周期都较缓。降本增效成为许多企业的运营重点，且预计还将持续一段时间。• 企业业务缩减、招聘岗位冻结和裁员、削减非必要的日常运营开支已成为不少企业降本的主要途径。但面对经济增速放缓、国际局势的不确定性和更为激烈的来自对手的竞争，精明的企业早已从“求生存”阶段进入到“谋发展”和优化存量管理阶段。当然这并不意味着降本不重要（我们的访谈结果也印证了这一点），但若一味追求降本而不重视提质增效，企业发展势必将走入困境，例如服务品质降低、在职员工工作量和心理压力的增加，以及创新性降低而被竞争对手抢占业务新增长机遇。• 为何不先增效，后降本？在物业管理领域，应用BIM技术可以最大程度实现项目信息集成共享，提高已有信息的利用效率，给项目运维管理带来便利——类似地，企业对不动产实行集中化管理，借助数字化管理平台，及时优化策略，能够显著减少在这类非核心业务上所花费的时间和人力成本，实现提质增效并控制风险。也就是说，在增效的同时也已实现了降本。降本并非一定能增效，但增效定能推动企业长期良性发展。• 第一太平戴维斯研究部与战略客户服务部携手，对各行业标杆中资企业开展一对一访谈，深入探索企业不动产（CRE）集中化管理现状，挖掘潜在优化空间，并为更多大、中、小企业管理提供借鉴，实现从增长到增效的升级。2中资企业不动产管理调研目录主 要 发 现趋势和结论归纳01访 谈 结 果头部企业的做法、关注点和挑战02受 访 企 业 画 像受访企业背景及不动产现状033>中资企业不动产管理调研01 主要发现4中资企业不动产管理调研组织架构分散，部分企业人均职场管理数量达百企业最关注降本增效，员工关注度分化明显不动产管理集中度较高的企业占比不足七成企业正在成本与效率之间寻找平衡点75%的企业已借助数字化提效但平台之间未打通是痛点服务外包是实现资源效益最大化的有效手段主要发现5>中资企业不动产管理调研02 访谈结果6中资企业不动产管理调研组织架构分散，部分企业人均职场管理数量达百企业不动产管理工作由哪个职能或部门负责？鉴于不动产管理工作的繁琐性，多数受访企业在组织架构设置上较为分散，一人多职情况普遍。设有独立企业不动产部门的企业数量占比仅为36%，这一数字已包含虽有独立团队但架构上仍归属行政大部门；倘若不计入，这一数字仅为18%。虽然整体占比有限且命名方式不同，独立企业不动产部门在组织架构上平行于公司的行政、采购部门，配以充足的专职人员。员工之间的职能划分清晰，且能够不定期以提效为原则进行架构优化。仅少数专职团队的组建时间长达10年以上，但欣喜的是，出于企业主受跨国公司管理经验启发、企业发现管理不足等原因，不少受访企业已经历了0→1的阶段，为企业不动产专业化管理带来契机。而一些规模化企业的管理人员虽有专业意识，却迟迟未组建专门团队，原因包括不受决策层重视、业务导向、成本效益，以及非市场化因素等。专职团队规模整体来看十分有限，超一半受访企业的团队少于20人。对于办公点布局较多的金融企业，人均职场管理数量多达百，这对有限的管理人员专业度提出了更高要求，相应地，服务外包程度也更高。多数受访企业不动产相关的雇员人数已较稳定，且短期内大幅增员的可能较小。成长期企业仍处于边组建边探索阶段，另有一些企业近年因降本、不动产新增需求减少导致中后台岗位的削减/冻结。几乎所有的受访企业在费用归属方面实行分摊制，即成本中心的概念，多由行政先付，再按区域及工位分摊成本分摊至业务线。这也是企业执行高效管理的最优方式，尤其涉及多条业务线需求的综合场地。754%36%10%行政企业不动产采购团队规模有多大？55%30%15%小于20人20-50人50人及以上中资企业不动产管理调研不动产管理集中度较高的企业占比不足七成由总部统一管理、企业不动产管理集中度较高的企业数量占比65%，相应地，团队组建时间也更久；35%的受访企业集中程度为初级或分散。然而出于提效考虑，一些企业不动产集中化程度已较高的企业，对于当地小体量项目仍会给到区域决策权，但大体量项目仍由总部决策。集中度系相对概念，且具主观性。若将选择“初级”的受访企业放到各自所在的产业领域，集中化程度显然已在行业前沿。受访者在衡量集中程度时也会带有主观性，或认为企业不动产工作相较于一些成熟的跨国公司而言仍有较大提效空间——这些受访企业人均职场管理数量都相对较高。关于选址决策权和财务支出权选址决策权的受访结果相对均衡，占比均在20-30%，这在较大程度上取决于企业文化和CXO的管理风格。代表需求端的“业务线决策”和包括“业务线与老板”、“业务线与行政”在内的“共同决策”各占30%，稍高于“老板决策”（25%）；代表执行端的“行政/企业不动产决策”占比15%。因企业近年更关注降本，导致部分受访企业的决策权从业务线决策转变为更偏行政/企业不动产决策。普遍而言，财务端仅把控前期预算和后期成本控制，在立项、审批阶段介入但不参与选址决策。在一些得到管理层充分授权的受访企业，设有地产财务、地产法务专岗，确保企业不动产全流程管理的专业、效率和质量统一。65%20%15%较高（总部统一管理）初级（总部协调，区域管理为主）分散（总部支持，没有太多协调，各地决策）8企业不动产集中管理水平中资企业不动产管理调研企业不动产重要工作之一：选址•提出需求•成本估算、立项、预算审批等•聘请顾问公司或自行选址，形成2-3个适配需求的可选方案•不同方案往往各具优势，根据当下时期的优先关注点来决策•敲定和审批最终方案•撰写和公示选址报告一些受访企业的集中度虽相对分散，但针对选址的决策，已组建空间方面的内部专家团队，由各职能部门或区域层面的“一把手”组成。专家小组基于成文的标准，结合当下时期企业的优先关注点划分权重、进行打分。如何敲定选址方案？选址过程中有哪些约束？退租也需走审批流？总成本、人均面积是多数受访企业选址的主要约束。同时我们也发现部分企业业务线的房地产成本与业绩收入挂钩，虽能起到激励，但易导致部门之间“贫富不均”的局面。考虑到经济不确定性和业务发展短期存在不稳定性，决策层应综合考量，勿要一味追求“高大上”的办公场地，而应重视产业集聚，将成本效益最大化。是。与上图呈现的新增选址需求自下而上得到解决相反，退租需求的提出多自上而下，且同样需经历类似的标准审批流程，期间也同样需要顾问公司或自行对接业主方商谈退租条件。9中资企业不动产管理调研企业最关注降本增效，员工关注度分化明显125997762545235合规员工满意度和体验快速交付降本增效数字化平台低效与闲置资产处置专业提升降本增效以绝对高关注度排在首位，合规、员工满意度紧随其后。合规对于国企央企、涉及个人信息保护或数据安全的特定行业的重要性在绝对首位。一些在员工满意度和体验选择“一般关注/4分”的受访企业表示，其销售部门与中后台部门的关注度仍有差异。可见这一指标在很大程度上取决于企业文化和职能部门。科技驱动型企业占到所有受访企业数量的80%，但这类企业并未在数字化平台上给较高分数，主要是因为多数已有运营成熟的自研数字平台。部分企业因企业不动产管理体量有限，因此暂未考虑