房地产行业研究周报：基本面热度延续，土拍回暖显示信心

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 12 月 08 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:11 月百强房企销售表现如何？》 2024-12-01 2 《房地产-行业研究周报:一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松》 2024-11-24 3 《房地产-行业研究周报:政策显效， 量价修复，保持乐观》 2024-11-18 行业走势图 基本面热度延续，土拍回暖显示信心 行业追踪（2024.12.1-2024.12.7） 11 月基本面热度维持，二手增长动能更强 根据克而瑞监测数据，1）新房方面，11 月，重点 30 城单月成交面积环比微增 3%，同比增长 20%，较三季度月均值相比增长 60%。一线中深圳增势显著，二三线城市累计同比降幅显著高于一线。2）二手房方面，11 月，18 个重点城市二手房成交面积环比增长 16%，同比增长 33%。一系列政策刺激下，11 月二手房市场维持高热，重点城市涨多跌少，京沪深等核心城市成交规模普遍高于去年同期，深圳同比倍增。 推盘去化率同环比改善，库存量下滑 去化率角度看，11 月房企推盘积极性与 10 月持平，推盘量延续高位，26 个重点城市 11 月首开和加推共计 249 次，环比微增 3%；市场热度稳中有增，据 CRIC 调研数据，重点城市11 月平均开盘去化率为 37%，同环比涨幅分别为 3pcts 和 7pcts；和三季度相比增幅为12pcts，延续弱复苏走势。库存角度看，11 月，供应放量而成交微降，30 个重点监测城市整体供求比由上月的 0.46 增至 0.61， 30 城库存面积为 22684 万平方米，环比下降 2.6%，同比下降 6.0%。25 城消化周期环比有所缩短，深圳、南京、合肥、郑州等因短期成交稳增，去化周期环比降幅较为显著。 核心城市土拍回暖，溢价拿地、信心修复 截止 11 月 28 日，11 月 300 城土地供应 3.2 亿平方米，环比上升 150%，成交 1.4 亿平方米，环比上升 24%。土地溢价率 6.1%，较上月增加 2.8 个百分点，创下年内新高。11 月，30 家企业单月投资金额为 900 亿元，同环比分别增长 107%和 181%，创 24 年以来新高。11 月土地市场迎来成交规模、热度共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，成都、西安等个别城市出现了民企高溢价投资拿地案例。拿地金额超过 100 亿的均为今年拿地规模较多的央国企，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦。 展望 12 月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。 12 月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交 404 万平，月度同比+28.49%，相较上月改善 19.95pct；累计库存 11753万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 311 万平，月度同比+71.16%，相较上月改善 53.65pct。11 月 25 日-12 月 1 日，土地市场本周成交建面 4922万平，滚动 12 周同比 1.73%；成交总额 1403 亿元，滚动 12 周同比 4.52%；全国平均溢价率 6.41%，滚动 12 周同比+1.06pct。 本周申万房地产指数+3.28%，较上周提升 0.21pct，涨幅排名 10/31，领先沪深 300 指数1.84pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+1.56%，较上周提升 0.77pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数 0.72pct；克而瑞内房股领先指数为 1.38%，较上周下跌 1.22pct。 投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科 A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -29%-21%-13%-5%3%11%19%2023-122024-042024-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：基本面热度延续，土拍回暖显示信心 ...................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 3 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 4 2.1.1. 新房成交情况...............................................