房地产行业深度研究：测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业深度研究|房地产 测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点 2024年11月29日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 21 全国房价回调三年，70 个大中城市新房房价回落至 19Q2 水平，二手房房价回落至 17Q3 水平。我们测算在房价继续下跌约 16%后，15 家样本主流房企整体或将面临资产负债率达到 1 的局面，房价的止跌回稳意义重大。中国具有房价止跌回稳的支持锚点：房地产市场供求结构正在逐步改善；租金回报率向国债收益率靠拢；中国政策调控转向及时。中央明确定调，各部委及地方政府积极出台支持政策，有望实现房地产市场止跌回稳目标。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 21 行业研究|行业深度研究 glzqdatemark2 房地产 测算房价承压空间，探索止跌回稳锚点 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：政策效果显现，10 月销售边际改善》2024.11.19 2、《房地产：上海率先落地税收优惠，促进改善需求释放》2024.11.18 扫码查看更多 行业观点 ➢ 全国房价回调三年，寻求止跌回稳 全国商品房销售自 2021 年下半年以来经历了回撤时间长、回撤幅度大的量价齐跌。据统计局数据，截至 2024 年 9 月，70 个大中城市新房房价回落至 19Q2 水平，较 2021 年 7 月高点下降 9.0%（有限价因素）；二手房房价回落至 17Q3 水平，较2021 年 7 月高点下降 15.4%。中央于 2024 年 9 月首次提出房地产“止跌回稳”，后续各部委及地方政府亦积极出台支持政策，以期实现止跌回稳目标。 ➢ 房价止跌回稳意义重大，防范房企资产负债端恶化风险 针对房企，利润表层面，拿地和建安成本相对固定，后期销售房价直接影响房企利润率水平，2024 年三季度 A 股房地产板块毛利率降至 14.8%(2018 年高点 31.9%)；资产负债表层面，负债端价值相对固定，房价波动影响房企八成以上的资产价值（存货、投资性房地产、长期股权投资和其他应收款）；我们对房企资产进行可变现测算，15 家样本主流房企在房价继续下跌约 16%后或将面临资产负债率达到 1的局面。房价的止跌回稳意义重大。 ➢ 中国具备房价企稳止跌的支撑锚点 ①房地产市场供求结构正在逐步改善。全国商品住宅库存体量未继续走高，一线城市二手房新增和存量挂牌数量逐步见顶；②租金回报率向国债收益率靠拢。百城租金回报率自 2023 年以来呈上行趋势，截至一线城市租金回报率水平与十年期国债收益率差距逐步收窄，截至 2024 年 10 月，二者差距为 0.46BP，创 2010 年以来的新低；③中国政策调控转向及时。从 2021 年三季度起房价下跌到政策转向花费 2.5 年时间，略慢于美国（1.5 年），远快于日本（7 年），及时的政策调整有助于市场的企稳。 ➢ 投资建议：推荐经营能力强有韧性的改善型房企 全国房价深度回调三年，房企资产负债表承压，房价止跌企稳意义重大。在中央定调后，各部委和地方政策积极响应，出台优化限制性措施、降息降准、支持收储、推进城中村改造货币化安置等支持性政策，有望促进房地产止跌回稳。建议关注：1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等；3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司，如华润万象生活等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期；房企数据披露不全导致的测算结果偏差。 -40%-17%7%30%2023/112024/32024/72024/11房地产沪深3002024年11月29日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 21 行业研究|行业深度研究 正文目录 1. 全国房价回调三年，寻求止跌回稳 .................................... 4 1.1 房地产市场量价经历持续回调 .................................. 4 1.2 当前新房房价回落至 19Q2 水平 ................................. 5 1.3 当前二手房房价回落至 17Q3 水平................................ 6 1.4 中央定调楼市“止跌回稳”，各部委积极出台政策落实 .............. 7 2. 房价止跌回稳意义重大，防范房企资产负债端恶化风险 ................... 9 2.1 房价波动直接影响房企利润水平和资产价值 ....................... 9 2.2 测算主流房企当前资产可变现价值 ............................. 11 2.3 主流房企资产负债率对房价波动敏感性测算 ...................... 13 3. 中国具备房价企稳止跌的支撑锚点 ................................... 14 3.1 房地产市场供求结构的改善 ................................... 14 3.2 租金回报率向国债收益率靠拢 ................................. 16 3.3 政策转向支持地产花费时间少 ................................. 17 4. 投资建议：推荐受益于止跌企稳，经营能力强有韧性的改善型房企 ........ 19 5. 风险提示 ......................................................... 19 图表目录 图表 1： 全国商品房销售面积单月同比走势 ................................ 4 图表 2： 70 个大中城市新房价格指数环比走势 ............................. 4 图表 3： 70 大中城市新房价格指数走势 ................................... 5 图表 4： 各能级城市新房价格指数走势 .................................... 5 图表 5： 70 大中城市二手房价格指数走势 ................................. 6 图表