发债房企2024年三季报总结：行业延续调整，房企业绩承压

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2024 年 11 月 28 日 行业深度研究 中性 / 维持 房地产 房地产 发债房企 2024 年三季报总结：行业延续调整，房企业绩承压  走势比较  子行业评级 房 地 产 开 发和运营 无评级 房地产服务 无评级 相关研究报告 <<地产税收政策落地，助力房地产市场止跌回稳>>--2024-11-17 <<销售同比降幅明显收窄，增量政策作用显现>>--2024-11-17 <<10 月地产销售回暖，市场止跌回稳可期>>--2024-11-04 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优。 2024 年前三季度 37 家样本发债房企营业收入合计 1.38 万亿元，同比下降 9.3%，其中 24 家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-19.74 亿元，同比下降103.2%，降幅较 24 年上半年扩大 20 个百分点，毛利率为 17.15%，而 2023年年末和 2024 年上半年毛利率分别为 20.42%和 17.28%，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。 二、现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低。 2024 年前三季度 37 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为417.76 亿元，较 23 年同期同比下降 84%，其中仅有 8 家房企经营性现金流增长，受到房地产市场销售规模下降以及回款压力的影响，多数房企经营性现金流净额降低。投资性现金流净流出共计 545.09 亿元，较 23 年同期减少了 57.59%，拿地支出降低。筹资活动现金流净额约-1527.86 亿元，而 2023 年同期为-2105.17 亿元，同比净流出规模收缩，主要受到房地产行业整体融资环境收紧，金融机构对于房地产行业的投资信心偏弱影响。 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存。 2024 年前三季度 37 家样本发债房企有息负债规模为 3.74 万亿，较2023 年三季度末的 3.79 万亿小幅下降 1.46%。平均剔除预收账款的资产负债率为 69.05%，较 2023 年三季度末下降了 0.4 个百分点。净负债率为118.24%，同比上升了 12.07 个百分点。现金短债比从 23 年三季度末 1.55降至 1.06。其中有 11 家发债房企的现金短债比高于 1 倍。 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优。 2024 年前三季度 31 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较23 年同期同比下降 33%至 19845 亿元。权益销售比大部分在 60%以上。 五、投资建议： 9 月 26 日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产市场定下新基调，进入 10 月份以来，各部委推出多项地产政策，北上广深四大一线城市均已发文取消普宅与非普宅标准，税收优惠政策调整后，居民购房预期恢复，助力地产市场止跌回稳。此外，中央近期发布推进城中村改造、以旧换新、收储土地及存量房政策，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备资金优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 六、风险提示： 房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期 (40%)(30%)(20%)(10%)0%10%23/5/1523/7/2723/10/823/12/2024/3/224/5/14房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P2 目录 一、 样本说明 ...................................................................... 4 二、 利润端：营收同比下降，利润降幅收窄，央企龙头表现优 ............................. 4 2.1 营收整体同比下降，央企龙头表现较优 ............................................... 4 2.2 归母净利润降幅扩大，盈利能力仍承压 ............................................... 5 2.3 毛利率继续探底，盈利空间进一步压缩 ............................................... 6 三、 现金流量端：现金流明显走弱，投资支出降低 ....................................... 7 3.1 经营性现金流净额降低，现金流明显走弱 ............................................. 7 3.2 投资性净现金流同比少流出，投资支出继续降低........................................ 7 3.3 筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境收紧 ......................................... 8 四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 ................................. 9 4.1 有息债务规模整体小幅下降 ......................................................... 9 4.2 剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率提升 .................................. 9 五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 ........................................ 11 六、 投资建议 ..................................................................... 12 七、 风险提示 ..................................................................... 12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P3 图表目录 图表 1： 样本选取发债房企名单 ......................................................... 4 图表 2： 发债房企样本营收规模及同比增速 .................