月酝知风之地产行业：一线城市成交回暖，期待政策持续发力

一线城市成交回暖，期待政策持续发力证券研究报告2024年10月18日平安证券研究所地产团队请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）2核心摘要本月观点：9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策，带动短期楼市回温。当前市场对于销售复苏持续性仍有分歧，我们认为行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向。近期受大盘回落、部分政策博弈资金落袋为安影响，板块出现回调，但基于促进房地产市场止跌回稳、政策持续加码呵护，我们维持适度积极观点。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先止跌回稳，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳。建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企(绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地等)；2）估值修复房企（万科A、金地集团、新城控股）；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）细分领域头部企业。政策：中央首提促进房地产止跌回稳，一线城市接连“解绑”。2024年9月涉房类政策19项，其中偏松类政策15项，9月24日国新办新闻发布会出台多项举措，9月26日政治局会议首提促进房地产止跌回稳，信号意义明确， 10月12日财政部三方面助力楼市，一线城市接连“解绑”。资金：年内LPR下调空间犹存，房企加速入局公募REITs。9月M2同比增速环比升0.5pct，社融存量同比增速环比降0.1pct，9月LPR报价环比持平,9月24日潘功胜在国新办新闻发布会上表示将根据情况在年底进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点，年内LPR下调空间犹存。9月房企境内债融资规模环比下滑，房企加速入局公募REITs，消费基础设施、产业园、仓储物流REITs均有上新。楼市：一线城市密集松绑楼市，国庆假期后销售数据好转。9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策。根据Wind统计数据，国庆假期后9天（10.8-10.16）重点50城新房日均成交套数较9月增长38.1%，较上年10月全月增长17.4%，20城二手房日均成交套数较9月增长55.5%，较上年10月全月增长24.3%。地市：供求环比改善，土地供给端质量提升。9月百城土地供应、成交建面，环比升13.3%、升18.8%。土地供给端质量提升叠加中央政策利好，优质地块土拍升温，上海地价刷新全国单价第二纪录，但多数仍以底价或低溢价成交为主。结合当下“严控增量”、“去库存”导向，出让地块不乏“现房销售”要求，为去库存留下更多缓冲时间。预计四季度地方供地将延续审慎，供地质量提升下溢价率有望触底回升。房企：“金九”成色一般，拿地热情修复。“金九”成色一般，克而瑞百强房企9月单月销售金额同比下滑38.1%，销售面积同比下滑41.6%，降幅分别较上月扩大10.3pct、13pct，环比分别增长0.4%、下滑1.6%。随着9月末中央及地方推出多项重磅政策，政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，北上广深“四限”政策相继优化，预计10月一线城市整体成交或将止跌，新房有望放量。板块表现：9月申万地产板块涨36.2%，跑赢沪深300（21%）；截至2024年10月17日，当前地产板块PE（TTM）38倍，估值处于近五年99.75%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。本月报告精选之一：供需框架下楼市趋势探讨3报告主要观点： 分析框架：住房作为商品，量价本质上是由供需决定。从供给来看，包括存量供应和新增供应，存量供应主要受在建未售和现房供应等影响，新增供应则与新增拿地、新开工等关联度较高。随着2022-2024年房企拿地开工大幅下滑边际新增供应不断萎缩，当前供给端主要困难在于存量库存较高。从需求来看，主要受购房意愿（包括购房成本、机会成本与预期收益等）和购房能力（包括财务状况与负债水平、现金储备与预期收入等）影响，当前需求端主要问题在于收入增速放缓、房价下行背景下居民购房意愿不足、购买能力下降。 海外经验：购房意愿与能力均提升，供需格局大幅优化带来房价企稳。梳理美国次贷危机、中国香港97年金融危机后的楼市企稳特征，均存在：1）经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2）租金回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3）需求端逐步恢复，叠加新增供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。 国内展望：积极因素逐步积累，关注收储及降息。当前国内楼市调整已近三年，量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，租金回报率相对吸引力逐步增强。针对房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足及存量库存较大的现状，仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加速收储落地消化存量库存，改善市场供需关系，后续建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标、收储落地情况。 更多报告内容参见：《地产杂谈系列之五十九：供需框架下楼市趋势探讨》本月报告精选之二：国庆一线政策效果渐显，板块相比过往周期仍有空间4报告主要观点： 存量房贷利率调降，后续可自主协商、动态优化：根据《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，各商业银行原则上应于 10 月 31 日前统一对存量房 贷利率实施批量调整；对于 LPR 基础上加点幅度高于-30BP 的存量房贷， 将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有）。目前来看，除北上深二套房外，其余大部分 存量房贷均可调整为不低于 LPR-30BP。此外，在央行完善商业性个人住 房贷款利率定价机制下，存量房贷利率批量调整完成后，自 2024 年11 月 1 日起，借款人还可与银行业金融机构协商约定重定价周期、重新约定加 点幅度，基于市场化原则自主协商、动态调整存量贷款。 国庆一线政策效果渐显，持续跟踪楼市变化：一线城市政策调整主要包括 放宽限购限贷要求、缩短增值税征免年限、取消普通住房和非普通住房标准等。其中广州全面放开限购，深圳非户籍非核心区购房不再要求个税或 社保，北上广深首套最低首付比例均降至 15%，有望进一步降低购房门槛， 减少交易税费，促进转让流通。新政后一线楼市边际改善，持续性有待观 察。国庆前六天一线城市新房日均成交同比小幅下降 2%，其中北京、上海、深圳、广州同比分别下降 19.1%、增长 27.1%、9.1%、下降 7.7%； 北上深二手房日均成交同比增长 2