房地产市场及房地产金融运行——2024Q2--房地产金融

2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 陶琦2024 年 8 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态 ， 并 对 各 领 域 的 金 融 风 险 状 况 进 行 评 估 。 《 N I F D 季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。 NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 房地产市场运行方面，2024 年上半年，房地产市场仍处于下行阶段：房价普遍下跌，二手住房价格创 2005 年以来最大同比跌幅；新建商品住房销售疲软，销售面积仅为 4.0 亿平方米，销售额为 4.1 万亿元，同比下降均超过两成；住宅开发投资规模继续下行；土地交易市场仍未能摆脱低迷状态；住房租金价格水平同比跌幅扩大。但是随着供需两端支持政策效果的逐渐显现，房地产市场显现出好转的迹象：其一，2024 年 6 月，住房价格环比跌幅收窄，且北京、上海、杭州、南京 4 个核心城市的二手住宅价格月度环比年内首次由跌转涨。其二，2024 年 6 月，国房景气指数年内首次回升；其三，全国商品住宅现房待售面积下降至 3.83 亿平方米，住宅库存去化周期也有所下降；其四，住房租金资本化率普遍下降，租金收益率高于定期存款利率，在不考虑房价下降的前提下，住房作为资产已经初具投资价值。 个人住房金融方面，2024 年上半年，居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，居民部门举债意愿在降低；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率已经低至 3.1%；受最低首付比例下调政策的影响，居民新增购房时使用财务杠杆在第二季度有所上升，举债人数有所下降。房企融资方面，2024 年上半年，房企可用于房地产开发的到位资金规模为 5.35万亿元，同比下降 22.6%。其中，国内贷款（房地产开发贷）同比降幅仅为 6.6%，是收缩程度最低的房企资金来源渠道；房企境内信用债的发行规模为 1986 亿元，同比下降 17.6%；房企境 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 外债发行规模为 37.54 亿美元（约为人民币 266 亿元），同比下降 48.7%，且主要用于债务重组置换原高息境外债，房企境外债基本失去融资功能。房企信托融资仍在持续压降，截至 2023 年末，房地产信托余额为 9739 亿元，同比下降 20.43%。 房地产政策方面，2024 年上半年，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。需求端重要支持政策包括住房限购政策基本退出；推出住房“以旧换新”政策；创设保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房；降低个人住房贷款最低首付比例；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调住房公积金贷款利率。供给端重要支持政策包括进一步发挥城市房地产融资协调机制作用；推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，合规“白名单”项目“应贷尽贷”；满足在建项目合理信贷融资需求；支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，帮助房企（尤其是帮助问题房企）处理或盘活未开发的土地资产，改善其资产负债表。 展望未来，随着房地产供需两端支持政策的持续优化和落实，我们相信房地产市场运行形势会有所改善，核心城市住房价格有望在下行中逐步筑底，住房库存去化压力有所降低，住房销售和住房投资规模的降幅有所收窄；但是在短期内，土地交易市场低迷、行业景气度较低等情况可能还会持续。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善，个人住房贷款利率继续下降，刚性、改善性住房需求能够更好地释放；房企信贷融资会随着合规“白名单”项目贷款的发放有所增加，但是房企信托融资、债券融资规模可能还会进一步下降。风险方面，有以下三点需要持续关注：第一，房企违约债务及其处置；第二，房企资产负债表的持续恶化；第三，存量按揭与新增按揭利差较大，提前还贷人数依然较多，可能会影响“5·17”政策效果。 目录 一、房地产市场运行形势 ................................... 1 （一）部分核心城市二手住宅价格环比由跌转涨 .............. 1 （二）新建商品住房销售规模同比大幅下降 .................. 2 （三）住宅开发投资规模持续下降 .......................... 3 （四）房地产行业景气程度显现触底迹象 .................... 4 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 .................... 4 （六）住房“去库存”政策效果已初步显现 .................. 5 （七）住房租金价格水平同比跌幅扩大 ...................... 6 （八）租金资本化率普遍下降 .............................. 7 二、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）首套住房贷款利率可低至 3.1% ....................... 8 （二）居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少 ............ 9 （三）个人住房贷款的平均放款周期延长至四周 ............. 10 （四）居民购房时使用财务杠杆回升 ....................... 11 三、房企融资形势 ........................................ 12 （一）房地产开发企业到位资金规模降幅较大 ............... 12 （二）房地产信托业务作为信托业主营业务的时代已告终结 ... 13 （三）房企境外债基本失去融资功能 ....................... 13 四、“5·17”新政分析 ................................... 14 （一）创设保障性住房再贷款 ............................. 14 （二）调整个人住房贷款最低首付款比例 ................... 15 （三）调整商业性个人住房贷款利率 ....................... 16 （四）下调个人住房公积金贷款利率 ....................... 17 （五）妥善处置闲