房地产行业研究：上海试点保障房货币化配建，销售倡导所见即所得

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（8.31-9.6）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第 16；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第 12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深 300 指数涨跌幅为-2.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+2.6%和+1.8%。 近期广州市土地开发中心收回 4 宗宅地。本周（8.31-9.6）全国 300 城宅地成交建面 186 万㎡，单周环比-79%，单周同比-75%，平均溢价率 3%。2024 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 13258 万㎡，累计同比-45%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均有所下降。本周（8.31-9.6）35 个城市商品房成交合计 230 万平米，周环比-16%，周同比-20%。其中：一线城市周环比-24%，周同比+0.5%；二线城市周环比-11%，周同比-31%；三四线城市周环比-20%，周同比+17%。 本周二手房成交环比下降，同比上升，二手房热度逐步下降。本周（8.31-9.6）15 个城市二手房成交合计 143 万平米，周环比-6%，周同比+7%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+27%；二线城市周环比-3%，周同比+2%；三四线城市周环比-19%，周同比-11%。 上海实践消化存量优化增量的政策，开展保障房货币化配建试点。保障房货币化配建机制是指：在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。目前徐汇区斜土街道 XH128D-07 地块正实施保障房货币化配建新机制，将配建的保障房等额转化为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排专门预算资金，收购徐汇区龙华街道海波花苑 96 套存量房屋用作为保障房供应。与新配建保障房相比，该方式能在房源总面积、总套数、总价值不减少不降低的基础上，使保障房房源布局更加合理，供应更加精准，同时达到消化存量优化增量。 多地商品房销售按住房套内面积计价及现房销售。合肥、肇庆、湘潭等多地探索按住房套内面积计价销售，利于购房者更直观地了解实际价格，促进商品房销售行为进一步规范。同时，深圳挂牌出让宝安区一宗宅地，出让条件中要求地块内的普通商品住房需全部实行现房销售。顺应供需关系发生重大变化的环境，当前各地推进销售按住房套内面积计价及现房销售，有利于提高商品房销售透明度，实现“所见即所得”，在一定程度上打消购房者的顾虑。 投资建议 进入 9 月传统的营销节点后，房企的推盘量及市场热度有望出现环比改善，但去年 9 月由于各地“认房不认贷”等系列政策的落地，或存在一定的高基数效应，销售同比表现可能仍承压。因此当前市场仍需要政策呵护，近期政策预期有所加强。建议关注政策进展及行业修复情况，包括但不限于收储加速落地、降低存量及新增房贷利率、房屋养老金的明确、一线政策放松等。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 上海试点保障房货币化配建........................................................................ 4 商品房销售倡导所见即所得........................................................................ 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 5 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 非开发公司动态................................................................................. 15 行业估值....................................................................................... 16 风险提示....................................................................................... 17 图表目录 图表 1： 徐汇区斜土街道 XH128D-