房地产行业地产7月观察：快速下行结束，寻找新的平衡点

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究 行业更新 证券研究报告 股票研究 / [Table_Date] 2024.08.15 快速下行结束，寻找新的平衡点 [Table_Industry] 房地产 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_Report] 相关报告 房地产《正确使用租售比，可持续增长率更重要》2024.08.12 房地产《单价地王提振信心，期待总量的进一步表现》2024.08.07 房地产《角逐优质地块》2024.08.07 房地产《结构大于总量》2024.08.01 房地产《执行为上，重视存量项目规划调整》2024.07.30 ——地产 7 月观察 [table_Authors] 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 登记编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 统计局公布 7 月楼市基本运行数据，整体来看较 6 月有所走弱；当前处于阶段性平衡中，期待后续政策的进一步支持。 投资要点： [Table_Summary] 相较 6 月的数据恢复，在基数不再下行、且为政策出台后的第二个整月来看，7 月数据有所回落。7 月投资增速为-10.8%，回落 0.7 个百分点，销售金额/面积增速为-18.5%/-15.4%，分别回落 4.2/0.9 个百分点。相比于投资和销售的回落，新开工和竣工面积则有所改善，分别同比下降 19.7%和 21.8%，较上月改善 2.0 和 7.8 个百分点。 有两个值得关注的点，一是政策的效力期，目前来看，5 月政策出台后，较以往政策有更长的效力，预计能观察到 2~3 个月的效力期，楼市的快速下行期进入尾声。以往政策的出台，会伴随销售的放大，但效力期往往在 1 个月左右，且往往不会带来一些前瞻指标的改善，如二手房的挂牌量。本次政策，不仅效力期更长，同时，挂牌量数据确实出现了改善，也即，本轮政策开始，政策的作用效果在加强。同时，本次政策在执行上并没有如预期般快，以再贷款额度使用来看，进展是循序渐进的。以此作为推断，楼市的快速下行期进入尾声。 第二个值得关注的点是修正数据隐含的高能级城市的退房事件在2023 年同期销售中已经出现。根据对基数数据的计算，2023 年 7 月销售项目中，因退房等原因进行修订的那批房源均价为 9229 元/平方米，为开始修订数据以来首次超过 7500 元/平方米，且过去大部分时间处于 5500~6500 元/平方米。以此均价反推，开始有高能级城市触及到退房，从而带来了数据的变化。 当前处于阶段性平衡中，后续仍然期待进一步的政策支持，主要在房企负债久期和居民利率成本上。当前政策已经有了较好的效果，在过去两年已经出台大量政策之后，后续的关注点主要在三个方面，一是看政策的具体执行，二是看房企负债久期如何拉长，三是看居民借贷利率能否下调。维持两端配置，一方面，选择低杠杆的龙头企业，如招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，关注旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表1：重点公司盈利预测 证券代码 证券简称 8.15 最新股价（元） 总市值（亿元） EPS（元/股） PE 投资评级 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 6.78 741 1.02 0.74 0.82 6.6 9.2 8.3 增持 600048.SH 保利发展 8.16 977 1.01 0.95 1.01 8.1 8.6 8.1 增持 001979.SZ 招商蛇口 8.71 789 0.70 0.79 0.85 12.4 11.0 10.2 增持 601512.SH 中新集团 7.65 115 0.91 0.92 0.99 8.4 8.3 7.7 增持 002244.SZ 滨江集团 8.05 250 0.81 0.98 1.10 9.9 8.2 7.3 增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 4408154行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途