2019年办公空间使用基准数据

2019年办公空间使用基准指南32您是否发现，办公场所的优化速度已经跟不上业务发展和员工需求的变化速度？其实，这种情况并非个例。步入互联网时代，科技和社会变革正快速转变我们的办公场所。而当前的变革速度更是前所未有。不同行业不同规模的企业都致力于开发定制未来导向性办公场所策略，使其办公场所更加高效灵活。过去，技术型员工大部分时间都在自己的办公桌前埋头工作，偶尔才到会议室参加会议。那时的办公场所规划较为简单。然 而 ， 根 据 高 德 纳 集 团 （ G a r t n e r Group）的数据显示，现如今普通技术型员工只花费其40%的时间在办公桌前工作；而财捷集团（Intuit）的研究则显示，当今有80%的工作需要通过协作来完成。越来越多的员工开始在非传统办公区域办公——家里、咖啡馆、联合办公空间甚至是办公室内的休闲区。随着时代的变革，办公场所需要融合更多协作空间和活动空间，办公空间规划策略也开始出现巨大变化。办公场所的管理者也逐渐意识到新的科技手段所带来的巨大机遇，如实时使用率数据收集、预见性分析、人工智能和认知技术等。同时他们也看到对使用率的实时掌握能够帮助他们跟上数字化时代的社会变迁。通过追踪空间使用情况，我们可以洞悉更有价值的驱动因素，来提高实际工作效率；亦可削减在大型办公室的不必要支出，用以设置更多的协作空间；同时还能吸引更多“千禧一代”和喜欢“随时随地”办公的优秀人才。做好准备，拥抱办公场所新机遇仲量联行2019年《办公空间使用基准指南》（2019 Occupancy Benchmarking Guide）揭示了在工作环境不断变化的情况下，数据和深度分析对办公场所策略制定的重要性。77%的受访企业表示，今年不动产团队的首要目标是提高空间数据的准确性。这一数字恰恰表明了企业不动产领导层需要更充分的信息来做出更明智的决策。除此以外，受访企业的重点目标还包括：优化办公资产组合、降低办公空间整体成本、在空间策略规划中提高对占有率数据的相关使用。在下文中，我们将探讨如何利用使用率追踪工具、需求预测及其他领先技术来帮助您优化不动产组合、过渡到全新的灵活工位办公策略、提高办公空间数据准确性以及降低成本。我们的基准数据描绘了一幅处于快速发展之中的行业图景，这进一步印证了我们与全球领先企业合作时所观察到的变化。仅过去一年，仲量联行的空间数据策略规划服务实现了74%的业务增长，因为有越来越多的企业希望通过寻求可信赖的合作伙伴来帮助他们实现更灵活办公方式和技术驱动型规划策略的转变。衷心感谢客户与我们共同踏上这段旅程，与我们的团队并肩合作，开拓创新。无论未来如何，未来终将来临。我们须携手共进，突破科技与人性化相结合的局限。您准备好了吗？ 办公空间使用基准指南 | 2019“改变从未如此之快，而且再也不会比今天慢。” — Justin Trudeau (加拿大总理)前言 3概述 4基准指标 6空间利用 12移动性 22办公空间使用及功能标准制定 30需求预测与规划 36成本节约与成本规避 40办公空间数据准确性 42办公空间分配与费用分摊 46科技 52全球基准指标分析 58Susan Wasmund区域总监 办公空间数据策略规划服务负责人 美洲区 +1 312 228 3377 Susan.Wasmund@am.jll.comJulie Brown董事总经理 办公空间数据策略规划服务负责人 欧洲、中东和非洲区及亚太区 +44 (0)207 087 5797 Julie.Brown@eu.jll.com 54 办公空间使用基准指南 | 2019调研参与者行业分布6%4%5%5%1%3%3%3%8%1%11%17%通讯金融服务保险生命科学餐饮消费品医疗专业服务机构工业公共部门非盈利机构公用事业33%科技关于本指南对未来办公方式的预想正在转变全球的办公场所。办公场所的相关负责人必须制定并实施完善的企业不动产策略， 打造适合公司文化的工作环境——既不浪费，又有足够可用空间。我们每年公布的《办公空间使用基准指南》旨在为您实现这一新平衡提供方向。我们邀请世界各地最具前瞻性的不动产团队详细回答了近100个关于他们如何使用办公空间的问题。我们希望通过分享其他企业对其办公空间的规划及使用情况，助您从中获得有价值的参考，从而制定并优化自己的办公空间规划及使用策略。补充说明报告中相关术语的定义请参考指标解释部分。以下为其他补充说明： • 我们收到了来自69家仲量联行合作企业的108位管理人员的回复。“调研参与者”指受访人数，而非企业数。 • 办公空间策略规划与技术空间策略规划不尽相同，因此我们会将办公空间和实验室及研发设施等技术空间加以区分。 • 有些问题要求调研参与者“选择所有适用选项”。这种情况下，数据总和可能超过100%。 • 我们在报告每一章节的开篇均介绍了对此空间管理项目施行区域所进行的调研情况。476 办公空间使用基准指南 | 2019详细的空间使用指标有助于我们了解办公空间使用情况及办公资产的运营绩效。有了合适的指标作参考，企业不动产团队可以为目前的办公场所制定明确的办公空间使用准则，或建立以未来为导向的办公空间规划。通过标准化计算，企业还能与同一行业、同一区域甚至其他类别的企业进行比较，从而找到改进方向。数据的力量客户目前会采用办公空间基准数据和指标作为不动产管理报告的内容。69%指标定义 • 套外总建筑面积（平方米，GSM）：自建筑物外墙外侧（含墙体面积）算起的总面积。 • 套内建筑面积（平方米，GSM）：套外总建筑面积减去外墙墙体面积。 • 使用面积（平方米，USM）：套内建筑面积减去墙体、楼梯、电梯、卫生间和设备间等其他结构的面积。 • 空间容量：可使用的工位和私人办公室的总数。 • 人员数/员工数：分配到某个工位或区域的人员数量。 • 空置：尚未分配人员的工位和私人办公室。 • 空置率：空置数值与空间容量的比值百分数。 • 空间密度：用可租赁面积（平方米，RSM）除以人员数或空间容量，以确定每人或每工位平均租赁面积，以此衡量办公空间使用效率。全球办公空间数据报告现状北美区70%30%亚太区70%30%欧洲、中东 和非洲区61%39%拉美地区/南美区73%27%已采用办公空间策略规划指标未采用办公空间策略规划指标基准指标 698 办公空间使用基准指南 | 2019全球范围内，58%的调研参与者表示，其办公空间的平均空置率为空间容量的10-29%；其余调研参与者所在企业的平均空置率则高于或低于这一区间，且分布均匀。在欧洲、中东和非洲区与亚太区，约70%调研参与者所在企业的平均空置率要低于20%，而美洲区仅有38%达到了这一空置水平。不同区域的办公空间空置水平大部分调研参与者（52%）表示其所在办公空间人均租赁面积为12-15平方米，甚至更低；在这一范围内，来自北美区的调研参与者比例最高。其他区域空间密度的平均水平要低于人均11平方米。人均办公空间租赁面积美洲区（北美区、拉美地区和南美区）调研参与者中，有半数以单位工位面积衡量办公空间密度。亚太区参与者更倾向于同时采用人均面积和单位工位面积来衡量办公空间密度，而非采用单个指标。与其他区