招商蛇口(001979)2024年半年度业绩快报点评：投资收益下滑拖累业绩，持续深耕核心城市

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·A 股公司简评 房地产开发 投资收益下滑拖累业绩，持续深耕核心城市——2024 年半年度业绩快报点评 核心观点 2024 年上半年，公司实现营收 513 亿元，同比下降 0.3%，实现归母净利润 14.2 亿元，同比下降 34.2%。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）公司开发业务结转毛利率同比下降；2）上年同期博时蛇口产园 REIT 扩募，购入招商局光明科技园加速器二期项目，公司实现投资收益 8.1 亿元，今年上半年无此收益。2024 年上半年，公司实现销售金额 1010 亿元，同比下降39.3%，销售表现优于大势。拿地金额 100 亿元，拿地强度 9.9%，公司在行业下行期以收定支，保障现金流安全。公司投资聚焦核心城市，优质的城市布局有助于保障销售的安全。 事件 公司发布 2024 年半年度业绩快报，实现营收 513 亿元，同比下降 0.3%，实现归母净利润 14.2 亿元，同比下降 34.2%。 简评 受投资收益下滑影响，公司业绩下滑。2024 年上半年，公司实现营收 513 亿元，同比下降 0.3%，实现归母净利润 14.2 亿元，同比下降 34.2%。公司归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）公司开发业务结转毛利率同比下降；2）上年同期博时蛇口产园REIT 扩募，购入招商局光明科技园加速器二期项目，公司实现投资收益 8.1 亿元，今年上半年无此收益。 销售表现优于大势，于核心城市优势显著。2024 年上半年，公司实现销售金额 1010 亿元，同比下降 39.3%，实现销售面积 439万方，同比下降 35.9%，同期百强房企销售金额同比下滑 41.8%，公司销售表现优于大势。根据克而瑞统计，2024 年上半年，公司销售金额于深圳、西安、长沙位居第一，于上海、成都、重庆、合肥、徐州位居前五，于北京、杭州、武汉、厦门、宁波、沈阳、昆明位居前十，公司于核心城市优势显著。 拿地规模收缩，投资聚焦核心城市。2024 年上半年，公司拿地金额 100 亿元，拿地建面 80 万方，拿地强度 9.9%，较上年同期下降 15 个百分点，公司坚持以收定支，在行业下行期降低投资力 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 李凯 likaidcq@csc.com.cn SAC 编号:S1440524040002 发布日期： 2024 年 07 月 29 日 当前股价： 8.70 元 目标价格 6 个月： 21.53 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -5.02/-3.02 12.84/18.15 -34.83/-24.29 12 月最高/最低价（元） 14.81/7.61 总股本（万股） 906,083.62 流通 A 股（万股） 832,255.97 总市值（亿元） 788.29 流通市值（亿元） 724.06 近 3 月日均成交量（万） 9203.47 主要股东 招商局集团有限公司 50.84% 股价表现 相关研究报告 24.03.19 【中信建投房地产】招商蛇口(001979):经营稳健增长持续，积极分红回报股东——2023 年年报点评 24.02.27 【中信建投房地产】招商蛇口(001979):出台未来三年股东回报计划，业绩稳健投资价值凸显 23.11.01 【中信建投房地产】招商蛇口(001979):销售与业绩俱佳，核心城市布局深化——2023 年三季报点评 【中信建投房地产】招商蛇口(001979):-44%-24%-4%16%2023/7/262023/8/262023/9/262023/10/262023/11/262023/12/262024/1/262024/2/262024/3/262024/4/262024/5/262024/6/262024/7/26招商蛇口沪深300招商蛇口(001979.SZ) 1 A 股公司简评报告 招 商蛇口 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 度，保障现金流安全。公司投资聚焦核心城市，上半年获取项目位于上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚，优质的城市布局有助于保障未来销售的安全。 下调盈利预测，维持买入评级和目标价不变。我们预测公司 2024-2026 年 EPS 为 0.71/0.84/1.03 元（原预测2024-2026 年 EPS 为 0.91/1.14/1.35 元）。公司持续深耕一二线城市，资产质量优异，销售安全性有充分保障，太子湾高毛利项目将于 2024 年开始结算，公司结算结构将得到优化，博时蛇口产园 REIT 未来扩募，也将增强公司的业绩弹性，维持买入评级和 21.53 元的目标价不变。 风险提示：1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）当前一二线核心城市土地市场竞争激烈，若公司未来无法在核心城市市场获得足够的土地，则开发业务规模和效益可能受到负面影响。 表 1:重要财务指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,002.66 175,007.56 181,672.09 193,846.37 211,823.83 YoY(%) 13.92 -4.37 3.81 6.70 9.27 净利润(百万元) 4,264.08 6,319.42 6,464.19 7,647.63 9,295.76 YoY(%) -58.89 48.20 2.29 18.31 21.55 毛利率(%) 19.25 15.89 17.40 18.24 19.10 净利率(%) 2.33 3.61 3.56 3.95 4.39 ROE(%) 4.19 5.28 5.24 5.98 6.98 EPS(摊薄/元) 0.47 0.70 0.71 0.84 1.03 P/E(倍) 18.49 12.47 12.19 10.31 8.48 P/B(倍) 0.94 0.80 0.77 0.74 0.70 资料来源：iFinD，中信建投证券 2 A 股公司简评报告 招 商蛇口 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 图 1:2024 年上半年营收同比下降 0.3% 图 2: 2024 年上半年归母净利润同比下降 34.2% 数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建投证券 图 3:2024 年上半年销售金额同比下滑 39.3% 图 4:2024 年上半年拿地