房地产行业地产房地产类公募REITs月报(2024年6月)：6月保租房REITs板块逆势上涨5.5%25，2只消费类REIT已获批待上市

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 7 月 15 日 行业研究 6 月保租房 REITs 板块逆势上涨 5.5%，2 只消费类 REIT 已获批待上市 ——光大地产房地产类公募 REITs 月报（2024 年 6 月） 房地产（地产开发） 6 月，中证 REITs(收盘)指数收益率跑赢沪深 300 指数 2.8pct，保租房 REITs 板块逆势上涨 5.5%。 2024 年 6 月 1 日至 2024 年 6 月 28 日，中证 REITs(收盘)指数累计收益为-0.5%，跑赢沪深 300 指数 2.8pct；保租房 REITs 累计收益为+5.5%，跑赢沪深 300 指数 8.8pct;消费类 REITs 累计收益为-0.4%，跑赢沪深 300 指数 2.9pct。 6 月，REITs 市场活跃度下降，保租房 REITs 及消费类 REITs 成交额环比减少明显；截至 6 月末，保租房 REITs 估值中枢已连续三个月提升。 6 月，C-REITs 总成交额 68.73 亿元（不含大宗交易），环比减少 12.5%，其中：保租房 REITs 成交额 6.63 亿元，环比减少 7.7%，在 C-REITs 成交额中占比 9.6%；消费类 REITs 成交额 3.3 亿元，环比减少 17.1%，C-REITs 成交额中占比 4.8%。 6 月，C-REITs 区间换手率为 12.7%，环比下降 3.0pct，其中：保租房 REITs区间换手率为 16.2%，环比降低 1.7pct，6 月日均换手率为 0.6%，低于 2024年1-6月日均换手率0.8%；消费类REITs区间换手率为 16.8%，环比降低 4.6pct，6 月日均换手率为 0.7%，低于 2024 年上市以来日均换手率 0.8%。 截至 6 月末，保租房 REITs 平均 P/FFO 为 25.7X，消费类 REITs 平均 P/FFO 为18.7X，预计保租房和消费类 REITs2024 年平均分派率分别为 3.5%、4.9%。 截至 6 月末，已有 2 只新申报发行的消费类 REIT 获得证监会准予注册批复；3只保租房 REIT 发布公告拟扩募新购入保租房项目。 华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金、华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金分别于 5 月 24 日、6 月 28 日获得证监会准予注册批复；华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金、招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金还处于交易所问询与反馈过程中。华夏北京保障房 REIT、华夏基金华润有巢 REIT、红土创新深圳安居 REIT 发布公告拟扩募新购入保租房项目。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20270703 6 月百强房企销售明显回升，核心 30城成交均价环比+7％——百强房企及光大核心30 城销售跟踪（2024 年 6 月） 20240623 1-5 月百城宅地成交建面-25%，核心30 城土拍溢价率回落——土地市场月度跟踪报告（2024 年 5 月） 20240619 5 月一线城市二手住宅成交面积同比转正——核心城市二手房成交跟踪（2024 年 5月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 6 月 RETIs 市场表现回顾 ................................................................................................................... 3 1.1 6 月中证 REITs(收盘)指数收益率跑赢沪深 300 指数 2.8pct，保租房 REIT 板块指数逆势上涨 5.5% .... 3 1.2 成交额：6 月保租房 REITs 及消费类 REITs 成交额环比减少明显，在 C-REITs 成交额占比较稳定 ....... 4 1.3 换手率：6 月 REITs 市场活跃度下降，保租房 REITs 换手率环比相对稳定 ............................................... 5 1.4 相对估值：截至 6 月末，保租房 REITs 平均 P/FFO 为 25.7X，消费类 REITs 平均 P/FFO 为 18.7X ..... 6 1.5 分派率：截至 6 月末，保租房和消费类 REITs 预计 2024 年平均分派率分别为 3.5%、4.9% ................ 7 2、 保租房/消费基础设施 REITs 底层资产所在市场租金动态 ............................................................ 8 2.1 6 月北上深住宅租赁市场租金边际回升，商铺租金边际承压 ............................