房地产行业土地市场2024年上半年总结：城市供需双降，房企投资策略调整

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2024 年 07 月 12 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2312.392564.862817.333069.803322.273574.742023/72023/102024/12024/4房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 27 周新房成交同比增速回升，供销比回落》2024.07.07 《TOP100 房企 6月销售数据点评——环比提升明显，同比降幅再收窄》2024.07.02 《第 26 周新房成交同比增速回落，供销比回升》2024.07.01 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com 房地产行业土地市场 2024 年上半年总结： 城市供需双降，房企投资策略调整 [Table_Summary] 投资要点：  2024 年上半年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。  2024 年上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比均下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市分别累计推地 4.15、0.06、0.88、3.21 亿平，同比分别-29.23%、-56.12%、-29.52%、-28.28%。  2024 年上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交建面同比均下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交建面分别为 2.94、0.06、0.88、2.19 亿平，同比分别-27.34%、-42.3%、-29.52%、-27.48%。  2024 年上半年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交楼面均价分别为 2843、24524、5043、1554 元/平，同比分别-14.26%、+7.96%、-20.36%、-9.86%。  2024 年上半年全部统计城市中，除三四线城市外，一线城市、二线城市土地成交溢价率均较前年同期下降。2024 年上半年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交溢价率分别为 4.06%、4.03%、4.6%、3.53%，分别较 2023 年上半年-1.98、-3.5、-1.27、-2.03 个百分点。  2024 年上半年，一、二三梯队开发商土地投资额均同比下降。2024 年上半年，一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为 450.87、1168.31、78.81 亿元，同比分别-76.81%、-44.36%、-24.82%。  2024 年上半年，一、二、三梯队开发商土地投资强度（土地投资/销售额）均较 2024 年年初下降。2024 年上半年，开发商一、二、三梯队累计土地投资/累计销售额比值分别为 7.87%、17.98%、4.65%，较 2024 年年初分别-3.88、-1.70、-3.50 个百分点。  各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，中国铁建、中国中铁、滨江集团、建发房产等房企拿地强度高于统计房企平均水平，保利发展、招商蛇口、万科、中海地产等房企拿地强度低于统计房企平均水平。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A 。  备注：上文“+”和“-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录 355 个城市；一线城市为北京、上海、广州和深圳；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市等 36个城市；三四线城市是中指院土地库中其余的 315个中小城市。本文统计城市土地数据包含住宅用地、综合用地（含住宅）和商业/办公用地。  风险提示：行业预期风险、基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1. 上半年统计城市土地供需同比下降，楼面价同比下降 2024 年上半年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。 2024 年上半年，全部统计城市累计推出土地 4.15 亿平，同比下降 29.23%。2024年上半年，全部统计城市土地成交楼面均价为 2843 元/平，同比下降 14.26%。 图1 全部统计城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 图2 全部统计城市土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 2024 年上半年，全部统计城市土地成交建面累计 2.94 亿平米，同比下降 27.34%。2024 年上半年，全部统计城市土地成交溢价率为 4.06%，较 2023 年上半年下降 1.98个百分点。 图3 全部统计城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，海通证券研究所 图4 全部统计城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，海通证券研究所 1.1 上半年各线城市供地普遍下滑，一线城市土地成交均价同比上升 2024 年上半年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比下降；除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。 2024 年上半年，一线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年上半年，一线城市累计推出土地 638.07 万平，同比下降 56.12%。2024 年上半年，一线城市土地成交楼面均价为 24524 元/平米，同比上升 7.96%。 2024 年第二季度，一线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比下降。2024 年第二季度，一线城市推出土地 402.48 万平，同比下降 55.03%，环比上升 70.85%。2024年第二季度，一线城市土地成交楼面均价为 23667 元/平米，同比下降 8.43%，环比下降 6.62%。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图5 一线城市土地推出面积变化 资料来源：中指院