房地产行业6月房企货值数据点评：拿地收缩，“落子”谨慎

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究 行业更新 证券研究报告 [Table_Industry] 房地产 2024.07.03 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_Report] 相关报告 房地产《政策效果凸显，销售改善超预期》 2024.07.02 房地产《跟进响应，调降利率》 2024.06.27 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 房地产《风险底部探明，资产荒局面改善》 2024.06.17 房地产《产能出清，重塑金融链》 2024.06.13 拿地收缩，“落子”谨慎 ——6 月房企货值数据点评 [table_Authors] 谢皓宇(分析师) 黄可意(研究助理) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939815 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 登记编号 S0880518010002 S0880123070129 S0880518010004 本报告导读： 2024 年上半年房企拿地投资规模同比收缩 34%，以央国企为主力，部分建筑系开发商成为拿地黑马；销售百强房企拿地销售比仅为 0.14，拿地投资保持谨慎。 投资要点： [Table_Summary] 2024 年 1~6 月房企拿地规模延续收缩态势，新增土地货值同比下滑34%，央国企以 88%的占比稳固主力地位，“建筑系”开发商成为拿地市场黑马。根据克而瑞数据（下同），拿地 TOP50 房企 1~6 月累计新增土地货值 7714 亿元，同比下滑 34%，拿地规模的收缩一方面源自房企自身扩张意愿的减弱，另一方面也有土地供给端增量控制的影响。在上述 TOP50 房企中，央国企占比 88%，较 2023 年全年进一步提升 5pct，主力地位凸显，且从位次分布上看，拿地 TOP20 房企中仅滨江和龙湖两家民企。另外，还值得关注的是，2024 年以来“建筑系”开发商布局积极，在 1~6 月的拿地 TOP50 的榜单中，中国建筑旗下的中建壹品/中建智地/中海地产/中建信和分别位列第 3/5/9/23，中国铁建位列第 6，城建集团位列第 8，合计共新增土地货值 1801 亿元，占 TOP50 房企总增量的 23%。 结合销售数据，百强销售房企的拿地销售比仅为 0.14，其中尚有约七成无新增货值，拿地态度依旧谨慎。2024 年上半年全口径销售额TOP100 的房企中，仅有三成选择拿地，整体拿地投资意愿较弱，拆分到各个销售梯队，销售规模与拿地积极性呈现正相关，与“以销定投”的策略相呼应，TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100的拿地销售比分别为 0.15/0.13/0.12/0.11/0.11。进一步，从已拿地房企的拿地金额看：1）70%出现拿地金额的同比下滑，其中万科、远洋的跌幅超过 90%，保利、中海等的跌幅超过 70%，剩余 30%实现拿地金额的逆势上涨，包括中建壹品、国贸、联发等；2）拿地集中度高，销售 TOP30 房企的拿地金额占 TOP100 的 82%，其中拿地金额较高的有建发、华润、滨江、绿城等。 土拍市场继续表现为点状火热，优质地块供应为关键。6 月，重点城市土拍市场平均溢价率为 2.4%，以底价成交为主，其中青岛、南京、杭州等城市出现回暖，主要源自优质地块的推出，例如青岛市崂山区王家村 35 号地块成交楼面价为 39516 元/平方米，溢价率达到 37.2%，杭州滨江区西兴单元地块成交楼面价为 40105 元/平方米，溢价率达到33.9%。考虑到当前重点城市正逐步解除土拍限价，重点 22 城中仅北京、深圳、宁波尚有限制，预期后续优质地块的竞争将日益激烈，并在成交价格上得到充分显示。 继续坚持两端配置。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表1：1~6 月新增土地货值 TOP30 房企中仅 3 家民企 企业排名 企业简称 1~6 月新增土地货值（亿元） 1~6 月同比增速 6 月新增土地货值（亿元） 5 月新增土地货值（亿元） 1 华润置地 574.5 -43% 43 72 2 建发房产 559.4 -8% 124 58 3 中建壹品 467.1 362% 0 204 4 绿城中国 393.0 -32% 110 21 5 中建智地 353.7 243% - - 6 中国铁建 351.6 23% 41 10 7 滨江集团 334.4 -58% 17 0 8 城建集团 265.5 - 24 51 9 中海地产 263.0 -64% 127 104 10 国贸地产 255.7 36% 0 61 11 保利发展 248.4 -63% 97 17 12 越秀地产 238.1 -19% 20 91 13 招商蛇口 217.5 -67% 0 17 14 海开控股 213.6 - - - 15 石家庄城发投集团 181.8 - 0 5 16 龙湖集团 173.0 -35% 27 0 17 金隅集团 127.6 - - - 18 广州城投 126.1 -25% 0 0 19 湖北文旅集团 120.8 - 0 0 20 大悦城控股 118.3 157% 0 0 21 象屿地产 115.2 -12% 16 0 22 安徽交控集团 109.3 - 0 - 23 中建信和 102.9 - 0 26 24 中旅投资 100.7 - 16 0 25 大华集团 87.2 105% 0 0 26 济南先投产业发展 86.3 - 0 0 27 能建城发 85.4 - 0 0 28 南海控股 84.7 - - - 29 涪陵高新技术产业发展集团 83.6 - - - 30 济南高新控股 76.8 - 0 0 注：仅展示 1~6 月累计新增土地货值 TOP30 房企名单。 数据来源：克而瑞，国泰君安证券研究 表2：1~6 月全口径销售额 TOP10 房企的拿地销售比分化严重 1~6 月全口径销售额排名 1~6 月拿地金额排名 企业名称 1~6 月全口径销售额（亿元） 1~6 月拿地金额（亿元） 拿地金额同比增速 拿地销售比 1 8 保利发展 1733.1 115.8 -70% 0.07 2 10 中海地产 1483.0 111.5 -73% 0.08 3 33 万科地产 1267.2 28.6 -94% 0.02 4 3 华润置地 1247.0 238.8 -55% 0.19 5 14 招商蛇口 1009.5 84.0 -74% 0.08 6 5 绿城中国 854.5 207.0 -34% 0.24 7 1 建发房产 660.6 321.8 -8% 0.49 8 4 滨江集团 582.3 222.7 -44% 0.38