房地产行业双周报：7月商品房销售下滑明显，土地市场持续降温，下调行业评级至“中性”（香港）

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 7 月商品房销售下滑明显，土地市场持续降温，下调行业评级至“中性” 行情回顾 受近期地产相关的融资政策明显收紧的影响，本期(2019/07/15-2019/07/28）恒生地产分类指数下跌 2.9%，物业管理行业指数在上期大涨后出现回调，本期下跌 3.82%，而同期恒生指数较上期基本持平。恒生地产分类指数跑输恒生指数 2.9%，物业管理行业本期跑输恒生指数 3.82%。 目前房地产板块 PE（TTM）为 7.2X，与上期小幅回落，板块估值位于近年估值中位数附近。物业管理行业 PE(TTM)由上期 32.59X 小幅回落至 31.6X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。 7 月商品房销售下滑明显 从月度数据来看，2019 年 2 月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，6 月同增比速为-1.76%，仍在负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。6 月百城住宅月平均价格为 14891 元/平方米，同比小幅上升 3.87%，上涨幅度较上月继续回落 0.11 个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。 从周数据来看，受去年同期高基数的拖累，7 月下旬 30 城市商品房成交面积同比、环比均出现明显下滑。本期 30 大中城市第一周商品房成交面积为 343.45 万平米，环比下滑 11.92%，同比下滑 2.37%；第二周商品房成交面积为 313.03 万平方米，环比下滑 8.86%，同比下滑 21.8%。其中，一线城市环比增速分虽为-1.61%、14.61%，二线城市环比增速为-10.32%、-13.46%，三线城市环比增速为-19.17%、-14.62%。 土地市场弱势运行，持续降温 7 月下旬土地供应面积大幅下滑，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为 736.68 万平方米、524.48 万平方米，同比增速分别为-53.73%、-64.16%，大幅下滑。其中，一线城市本期供应规 2019 年 07 月 30 日 行业 房地产 投资评级 中性 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：融资收紧，商品房销售回落，重点关注中报高增长的物业管理子行业》 《房地产行业双周报：6 月下旬商品房销售回暖，土地市场降温》 《房地产行业双周报：土地成交回落，商品房销售仍处于调整阶段》 《房地产行业双周报：商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强》 《房地产行业：2018 年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后劲或将不足》 《房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位》 《物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮》 《物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期》 《2019 年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时》 《碧桂园服务（06098.HK）：2018 年收入及净利润增长迅速，未来业绩高增长可持续性强》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 划建筑面积 63.68 万平方米、40.95 万平方米，同比增速分别为 19.26%、-22.25%大幅下降；二线城市本期供应规划建筑面积 292.01 万平方米、276.76 万平方米，同比增速分别为-50.08%、-60.03%；三线城市本期供应规划建筑面积为 380.99 万平方米、203.20 万平方米，同比增速为-60.06%、-71.71%。一、二、三线城市土地供应面积均明显下滑。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为 875.25、487.82 万平方米，土地成交面积环比增速分别为 2.26%、-44.27%，供销比分为 0.84、1.08，土地市场成交持续降温。 投资建议 2019 年 2 月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负,全国商品房销售整体仍处于调整阶段。进入 7 月以来，商品房成交与土地成交同比、环比均出现明显下滑。政策面上，行业融资收紧，苏州、洛阳等城市调控政策升级，预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势。鉴于下半年行业不确定性增加，我们下调行业评级至“中性”。中报期临近，建议关注业绩增长确定、行业前景向好的的物业管理子行业。 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 RMB) 市盈率 市净率 EV/EBITDA TTM 19E 20E 2202.HK 万科企业 3074.15 8.81 7.72 6.67 1.90 8.24 0688.HK 中国海外发展 2695.55 6.82 6.32 5.51 1.08 7.92 3333.HK 中国恒大 2467.18 6.57 4.66 3.72 1.85 6.85 2007.HK 碧桂园 2112.57 6.07 5.05 4.29 1.73 7.19 0960.HK 龙湖集团 1563.20 9.58 8.28 6.74 1.91 8.72 1918.HK 融创中国 1457.57 8.76 5.98 4.68 2.55 17.45 0017.HK 新世界发展 1051.24 5.11 12.89 11.69 0.54 20.52 3380.HK 龙光地产 590.65 7.24 5.74 4.62 2.01 9.32 0817.HK 中国金茂 531.38 10.15 7.69 5.88 1.48 13.05 0884.HK 旭辉控股集团 366.27 6.74 5.21 4.22 1.42 15.41 1030.HK 新城发展控股 364.00 5.36 4.60 3.41 1.89 8.15 3383.HK 雅居乐集团 355.83 4.97 4.59 4.07 0.86 6.16 3883.HK 中国奥园 247.71 10.24 5.80 4.12 2.08 12.75 1638.HK 佳兆业集团 176.10 6.37 5.28 4.48 0.81 16.39 3900.HK 绿城中国 111.41 28.31 4.17 3.84 0.40 12.44 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注 1: 万科企业(2202.HK)，国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注 2：中国恒大（3333.HK）, 国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个