固定收益专题：地产收储政策能实现稳地产新模式吗？

1 固定收益│固定收益专题 请务必阅读报告末页的重要声明 地产收储政策能实现稳地产新模式吗？ ➢ “以旧换新”政策：地产去库的初步尝试 “以旧换新”政策是各城市对地产去库存的初步尝试，本文归纳了以下主要政策：1.代售购新，政府不直接参与交易。2.“旧转保”模式，旧房纳入保障性住房房源进行统租。3.发放补贴。4.政府收购旧房，指定国企进行集体收购。 ➢ 政府收储商品房：地产去库存的新模式 5 月 15 日杭州市临安区发布收购商品房用作公租房的公告，该方式不同于“以旧换新”，是地产去库存的新模式，我们预计后续政府收储商品房作为公租房有望成为地产去库存的主要方式。该方案与国企收购房屋的模式类似，但更加直接，收购标的也从居民二手房转变为商品房，交易对象改为直接与地产供应商交易，该模式也与央行新设立的保障性住房再贷款相呼应，对于地产去库存具有更直接的影响。 ➢ 保障性住房再贷款——稳地产的有力举措 本文对银行设立 3000 亿元保障性住房再贷款造成的影响进行了测算，证明该政策对于地产去库存具有更直接的影响，是稳地产的有力举措。通过撬动 5000 亿元银行贷款，基本能够覆盖全国 70 平以下的商品房库存量，如需进一步消化地产库存，需后续政策的持续跟进。同时，该政策下政府收储地产的收益距离回本尚有一定距离，仍需政策进行一定调整以打开其收益空间。 ➢ 海外相关经验及启示 日本的三大住房政策旨在保障中低收入群体的住房需求，收益性较低，尤其是公营住宅与住宅公团制度，其运用规模较小。其中“公营住宅”制度开始以政府新建住宅为主，后引入租借和买入民间住宅。其实施过程中主要面临收益成本不平衡、数量稀缺以及居住者不愿搬离等问题。美国则主要针对个别地产巨头企业进行援助措施，通过援助地产巨头“两房”企业，从而维持市场稳定，与我国目前地产收储做法区别较大。 风险提示：地产企业出清风险超预期，地产收储政策实施进度不及预期。 2024 年 05 月 28 日 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：吴嘉颖 邮箱：wjiaying@glsc.com.cn 相关报告 1、《禁止“手工补息”对债市影响几何？》2024.04.27 2、《央行购债的历史及国际比较》2024.04.11 请务必阅读报告末页的重要声明 2 固定收益固定收益│固定收益固定收益专题专题 正文目录 1. “以旧换新”政策与政府收储新模式 .................................... 3 1.1 代售购新：政府不直接参与交易 ................................ 3 1.2 “旧转保”：旧房转入保障房 ..................................... 4 1.3 发放补贴：依据出售面积等补贴 ................................ 4 1.4 政府收购旧房：指定国企与居民洽谈 ............................ 4 1.5 收储商品房：地产去库的新模式 ................................ 5 2. 保障性住房再贷款——稳地产的有力举措 .............................. 5 2.1 保障性住房贷款基本覆盖目标住房 .............................. 5 2.2 能否弥补成本仍需政策调节 .................................... 6 3. 海外相关经验及启示 ................................................ 7 3.1 日本住房政策更偏向公益性 .................................... 7 3.2 美国通过援助巨头企业以支持地产市场........................... 9 4. 风险提示 ......................................................... 9 图表目录 图表 1： 各城市地产去库存政策汇总 ..................................... 3 图表 2： “代售购新”下政府不直接参与交易 ............................... 4 图表 3： “旧转保”由政府机构进行统租 ................................... 4 图表 4： 国企通过协商收购居民旧房 ..................................... 5 图表 5： 保障性住房再贷款支持政府收购商品房 ............................ 6 图表 6： 保障性住房再贷款基本覆盖目标地产 ............................. 6 图表 7： 近三年库存房按面积构成（%） .................................. 6 图表 8： 地产收储政策能否回本仍需政策调整 ............................. 7 图表 9： 日本三大住房政策对比 ......................................... 8 图表 10： 日本三大住房政策规模（千套） ................................ 8 图表 11： 美国救助两房过程 ............................................ 9 请务必阅读报告末页的重要声明 3 固定收益固定收益│固定收益固定收益专题专题 1. “以旧换新”政策与政府收储新模式 自 4 月政治局会议以来，如何“消化存量房产和优化增量住房”便被再度提上议程；5 月 17 日国务院保交房政策例行吹风会上，央行更是明确设立 3000 亿元保障性住房再贷款，引导支持地方国有企业收购已建成未出售商品房。自此，地产去库存由原先的各城市推出“以旧换新”等政策试点，扩展至政府提供资金支持收购存量房的方式。本文认为此次地产收储政策的转变，对于地产去化具有更加直接的意义，具体将从地产去库存的不同方式介绍。 “以旧换新”政策是各城市对地产去库存的初步尝试，多为针对居民存量房采取刺激购新等措施，各城市因地制宜，推出了各类不同的“以旧换新”刺激政策，本文经过汇总与总结，将各城市的“以旧换新”地产政策归为主要四类以供参考。 图表1：各城市地产去库存政策汇总 城市/部门 政策及活动 模式 深圳市 商品住房“换馨家”活动 代售购新 上海市 商品住房“以旧换新”活动 代售购新 肇庆市 《肇庆市支持购买改善性住房并推动旧房转保障性住房实施办法（试行）》 “旧转保” 苏州市 “卖旧买新”购房契税补贴 发放补贴 嘉兴市 《嘉兴市进一步完善房地产市场平稳健康发展的实施意见》 发放补贴 郑州市 《郑州市促进房产市场“卖旧买新