房地产行业2019年7月房企销售点评：高基数下销售涨幅扩大，行业放缓中集中加速提升

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告2019 年 7 月房企销售点评 推荐（维持） 高基数下销售涨幅扩大，行业放缓中集中加速提升 事项7 月 31 日，克而瑞发布 19 年 7 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额 590 亿元，万科、恒大分别实现单月销售额 492 亿元、440亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期 405 亿升至 440 亿。6 月单月销售过百亿房企为 22 家，较去年同期多增 1 家。点评7 月主流房企销售额同比+16%、较上月+5pct，高基数下涨幅略有扩大7 月主流 50 家房企单月销售金额 6,759 亿元，环比-31%，同比+16%、较前值上升 5pct；销售面积为 4,727 万方，环比-35%，同比+16%、较前值上升 7pct，明显高于同期 45 城成交面积同比+4%的表现。1-7 月主流 50 家房企累计销售金额 48,381 亿元，同比+12%、较前值上升 1pct；累计销售面积为 35,059 万方，同比+9%、较前值下降 1pct，表现略弱于同期 45 城 1-7 月销售面积同比+13%。一方面，7 月在行业销售同比高基数月下，主流 50 家房企仍保持销售稳增，并且头部 10 家房企基本实现同比+21%、涨幅扩大，实属不易，表明行业销售集中度继续提升，并在目前环境下继续保持加速提升趋势；另一方面，考虑到8 月开始基数高位回落，主流房企销售同比或将继续表现不错。单月销售碧桂园排名第一，万科、恒大居二三，龙头房企表现相对更优从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，万科、恒大分别位列二三。其中，碧桂园 590 亿元（YOY+20%）、万科 492 亿元（YOY+9%，网签口径）、恒大440 亿元（YOY+8%）、融创 410 亿元（YOY+21%）、保利 405 亿元（YOY+69%）、新城 245 亿元（YOY+34%）、绿地 232 亿元（YOY-10%）、招蛇 196 亿元（YOY+31%）、阳光城 160 亿元（YOY+18%）、中南 151 亿元（YOY+7%）、旭辉 150 亿元（YOY+19%）、金地 147 亿元（YOY+7%，网签口径）、金茂143 亿元（YOY+101%）、富力 110 亿元（YOY-10%）、蓝光 92 亿元（YOY+13%）、华发 50 亿元（YOY+25%）、金科 42 亿元（YOY-53%）等。高基数下，7 月龙头房企普遍涨幅扩大，其中保利、融创、碧桂园、新城、招蛇等排名前十房企均有同比超 20%以上增长，显示出其在市场下行中的更优表现。累计销售碧桂园、万科、恒大保持前三，二梯队销售高增、市占率提升从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园4,485 亿元（YOY-3%）、万科 3,832 亿元（YOY+10%，网签口径）、恒大 3,258亿元（YOY-6%）、保利 2,931 亿元（YOY+23%）、融创 2,552 亿元（YOY+13%）、绿地 1,937 亿元（YOY+4%）、新城 1,469 亿元（YOY+29%）、招蛇 1,208 亿元（YOY+34%）、阳光城 1,060 亿元（YOY+32%）、旭辉 1,035 亿元（YOY+31%）、金地 1,003 亿元（YOY+31%，网签口径）、中南 963 亿元（YOY+21%）、金茂 928 亿元（YOY+18%）、金科 831 亿元（YOY+20%）、富力 761 亿元（YOY+1%）、蓝光 575 亿元（YOY+11%）、华发 487 亿元（YOY+72%）等。1-7 月二梯队蓝筹保持高增，比如一二线及城市群布局房企招蛇、金地、阳光城、旭辉、奥园、华发等都有同比超 30%以上增长。投资建议：高基数下销售涨幅扩大，行业放缓中集中加速提升，维持推荐我们认为近期宏观经济下行压力大，同时房地产行业基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面已于 18Q3 见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE 仅 4-9 倍，NAV 折价 20-60%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）一线龙头：保利地产、万科 A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口；2）二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 131 3.57 总市值(亿元) 22,444.08 3.72 流通市值(亿元) 20,057.05 4.56 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.5 12.15 9.68 相对表现 -1.76 -8.89 0.56 《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》 2019-07-28 《房地产行业周报：地方政策高频微调，全球流动性宽松》 2019-07-28 《2019 年 7 月政治局会议点评：经济下行压力加大，表态不搞地产刺激、但仍是稳经济关键，政策中性符合预期》 2019-07-30 -17%-1%16%32%18/08 18/10 18/12 19/02 19/04 19/062018-08-01～2019-07-31沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 8 月 1 日 7 月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表目录 图表 1、2019 年 7 月 50 家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ................................................................... 3 图表 2、50 家主流房企月度销售金额及同比 ......................................................................................................................... 4 图表 3、50 家主流房企月度销售面积及同比 ......................................................................................................................... 4 图表 4、全国销售额、50 家主流房企销售