策略点评：地产政策对市场的影响

1 投资策略│策略点评 请务必阅读报告末页的重要声明 地产政策对市场的影响 ➢ 核心摘要 1） 目前低线城市房价跌幅跌到海外危机后的平均线，且租售比较为合理，但库存去化困难；本次地产政策有望扭转低线城市的房价预期。 2） 历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，短期内，大盘、金融趋势走强；中期看，消费行业持续性更强。 3） 宏观基本面修复，风格可能会切向顺宏观因子的方向。规律上，核心资产中各行业龙头公司受益，先金融消费，后成长。 ➢ （一）周度专题：地产政策对市场的影响 1） 考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外地产危机后的平均线。 2） 租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环。租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区间。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。本次政策出台，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。 3） 历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强；中期看，消费行业持续性更强。其中，2021 年后的 3 次地产政策刺激均导致短期地产交易热度快速上升，房地产指数上行，市场整体企稳。 ➢ （二）情绪与估值 我们对风格的理解：中长期，风格由相对景气决定，并体现在相对估值中。短期，风格受到相对情绪扰动，并体现在相对热度中。我们从估值和情绪两个维度，对当下市场风格作了横向和纵向比较： 1） 估值层面，上周平均相对估值溢价抬升的行业包括建筑公用、军工、交运等。 2） 交易层面，上周平均相对热度抬升明显的行业包括家装、银行、保险等； 3） 大类风格上，可选消费相对科技短期热度保持高位。 ➢ （三）近期市场观点 如何看待本轮地产政策及其影响？这次政策信号意义很明确。降首付、降利率、推收储的组合拳从供需两端全面放开到供需两端全面刺激托底，短期利于地产下滑斜率改善，政策的信号意义很明确。投资端，我们认为重点不在于短期地产是否见底，而在于对基本面预期的影响。 预期仍低，应该重视二季度的盈利增速超预期的可能性。价格弹性是二季度关键因素，很多品类有提价预期。一季度市场表现为“量强价弱”，“以价换量”，但二季度这一现象或发生扭转。二季度市场会看到一组“环比不差，同比很好看”的数据，这从最近的高频数据已经能看到苗头。 风险提示：1）全球地缘政治出现重大变化，导致全球市场风险偏好急剧变化。2）美联储加息超预期变化。3）市场流动性超预期变化。4）国内经济复苏不及预期。 证券研究报告 2024 年 05 月 22 日 相对市场表现 作者 分析师：包承超 执业证书编号：S0590523100005 邮箱：baochch@glsc.com.cn 分析师：邓宇林 执业证书编号：S0590523100008 邮箱：yldeng@glsc.com.cn 分析师：肖遥志 执业证书编号：S0590523110008 邮箱：xiaoyzh@glsc.com.cn 相关报告 1、《IPO 恢复审核，北证新股重启：——北交所策略点评之三》2024.05.14 2、《港股的逻辑和展望：——基于本轮上涨行情的数据分析》2024.05.11 -20%-10%0%10%2023/52023/92024/12024/5上证指数沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 投资策略│策略点评 1. 地产政策对市场的影响 1.1 刻舟求剑，三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线 考虑到本轮“地产的量价跌幅”程度，其实已经接近海外“地产泡沫”的平均调整水平，尤其是三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线。我们参考了 Oust 和Hrafnkelsson(2017)1对房地产泡沫破裂的定义，发现大型地产泡沫破灭后，地产成交价格往往会经历 4 年的下行时间和 20%附近的幅度。如果考虑全国整体价格，国内房价仍有调整空间，但三、四线城市已经跌到海外危机后的平均线以下。 图表1：历次地产泡沫后价格走势 图表2：国内整体地产价格后续仍有下跌空间 资料来源：Fred，国联证券研究所 资料来源：Fred，国联证券研究所 图表3：三、四线城市已经跌到海外危机后平均线 资料来源：Wind，国联证券研究所 1 Oust,Are.&Hrafnkelsson,K.,2017. What is a housing bubble? 请务必阅读报告末页的重要声明 3 投资策略│策略点评 1.2 租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环 租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适，地产政策出台有望扭转价格负向循环。目前，国内房地产市场可能已经进入了负向循环：房价趋势下行，居民预期房价会持续下行，因而挂牌量增加，购买意愿减弱，致使房价下行趋势难以终止。但如果回到住房的租售比视角中，国内二三城市的租售比已经回到合理区间，如果此时出台政策干预，甚至采取政府购买等措施，房价有可能开始企稳。 图表4：租售比视角看，国内低线城市性价比较为合适 资料来源：NUMBEO，国联证券研究所 目前国内地产库存并未进一步上升，但去化周期持续上行,核心原因在于需求的持续弱化。对于国内的低线城市而言，一方面房价相对合理；另一方面，也需要政策出台或者政府购买有助于扭转价格持续下行的预期。如果本次地产政策的实际执行力度较大，有望扭转低线城市的地产预期和负向循环。 请务必阅读报告末页的重要声明 4 投资策略│策略点评 图表5：国内地产库存并未增加，但去化难度逐步增大 图表6：价格负向循环下，国内低线城市去化趋于困难 资料来源：Wind，国联证券研究所 资料来源：Wind，国联证券研究所 1.3 地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强 历次地产政策后，盈利预期边际改善，市场行情逐步企稳。我们分别统计了 6 次国内力度较强的地产政策，并分析后续市场的走势：1）2014 年 9 月，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》；2）2015 年 3 月，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；3）2015 年 9月，《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的通知》；4）2023 年 3 月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议；5）2022 年 11 月，地产“三支箭”；6）2023年 7 月，政治局会议，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。 图表7：历次重大地产政策梳理 图表8：历次重大地产政策出台后，市场流动性变化 资料来源：Wind，国联证券研究所 资料来源：Wind，国联证券研究所 请务必阅读报告末页的重要声明 5 投资策略│策略点评 历次市场强力地产政策后，市场整体企稳，大盘、金融趋势走强。其中，2021 年后的 3 次地产政策刺激均导致短期地产交易热度快速上升，房地产指数上行，市场整体企稳。 图表9：地产政策前后上证指数走势 图表10：地产政策前后房地产指数走势 资料来源：Wind，