房地产开发行业2023年年报及2024年一季报综述:业绩探底负债压降,央企表现相对较好
本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的,不包括香港、澳门、台湾)提供。在遵守适用的法律法规情况下,本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·行业动态 业绩探底负债压降,央企表现相对较好 ——房地产开发行业 2023 年年报及 2024 年一季报综述 核心观点 2023 年及 2024 年一季度,房企业绩持续下滑,且利润率仍在探底。房企有息负债规模持续压降,尤其是民营房企持续降杠杆,但其现金短债比指标当前依然表现较差,偿债能力有待提升。经营方面,进入 2024 年以来,房企销售承压,一季度百强房企销售同比下降 49.1%,规模房企全部录得负增长。拿地方面,2024 年一季度拿地规模同比有所回升,且持续向高能级城市聚集。融资方面,公开市场持续呈净偿还状态,房企现金流承压。2024 年以来,融资端及需求端政策频出,高能级城市市场有望率先复苏,重点布局高能级城市的房企将优先受益。 行业整体业绩持续下滑,利润率仍在探底,央企表现相对较好。我们对 A+H 股 216 家房企进行统计,2023 年共实现营收 59370 亿元,同比增长 0.5%,实现归母净利润-2403 亿元,亏损较上年扩大 306 亿,板块业绩持续下滑。2023 年房地产板块实现毛利率13.8%,较上年下降 1.2 个百分点;实现归母净利率-4.0%,较上年下降 0.5 个百分点,利润率仍在探底。但央企表现相对较优,2023 年营收同比增长 4.6%,归母净利润同比小幅下滑 7.3%,毛利率 18.8%,远高于行业平均水平。 有息负债规模持续压降,民企偿债能力有待提升。2023 年样本房企有息负债规模较上年底下降 4.0%,2024 年一季度,A 股样本房企有息负债规模较 2023 年年末再次下降 4.5%,其中民企有息负债规模较 2023 年年末下降 20.3%。民企现金短债比当前表现依然较差,偿债能力有待提升。 销售规模下降,房企现金流承压。2023 年百强房企销售规模同比下降 17.7%,头部房企相对更有韧性,越秀、建发等房企录得正增长。进入 2024 年以来,房企销售承压,一季度百强房企销售同比下降 49.1%,规模房企全部录得负增长。拿地方面,2024 年一季度拿地规模同比有所回升,且持续向高能级城市聚集。融资方面,公开市场持续呈净偿还状态,房企现金流承压。 投资建议:2024 年以来,房地产支持政策持续出台。需求端,北上广深四个一线城市相继放松限购,成都、长沙等核心二线城市取消限购;融资端房地产城市融资协调机制快速推进。4 月 30 日的中央政治局会议提出要消化存量房产和优化增量住房,未来供给端政策也有望陆续出台。我们认为,在政策的支持下,高能级城市市场有望率先修复,而重点布局于高能级城市的房企将优先受益。重点推荐 A 股:招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、城建发展、天健集团,港股:华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团。 风险提示:行业风险在于销售、结转及房企信用修复不及预期。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 李凯 likaidcq@csc.com.cn SAC 编号:S1440524040002 发布日期: 2024 年 05 月 06 日 市场表现 相关研究报告 2024-04-28 【中信建投房地产】:成都全面取消限购,信号和实质意义重大 2024-04-26 【中信建投房地产】: 地产行业周报(4.20-4.26):深圳推出“以旧换新”,国开行发放配售型保障房建设贷款 2024-04-20 【中信建投房地产】: 地产行业周报(4.13-4.19):销售边际改善,郑州出台配售型保障房细则 -36%-26%-16%-6%4%14%2023/5/42023/6/42023/7/42023/8/42023/9/42023/10/42023/11/42023/12/42024/1/42024/2/42024/3/42024/4/4房地产沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 目录 1 业绩持续下滑,有息负债规模压降 ................................................................................................................... 1 1.1 业绩持续下滑,利润率仍在探底 ............................................................................................................ 1 1.2 有息负债规模持续压降,民企偿债能力有待提升................................................................................. 3 1.3 盈利能力处于低位,央国企相对领先 .................................................................................................... 5 1.4 资产减值规模整体有所收缩 .................................................................................................................... 5 2 销售规模下降,房企现金流承压 ....................................................................................................................... 6 2.1 销售规模下降,头部房企表现相对较优 ................................................................................................ 6 2.2 拿地持续向高能级城市集中 .................................................................................................................... 7 2.3 融资状态分化,民企现金流承压 ............................................................................................................ 8 3 投资建议:推荐重点布局于高能级城市的优质房企 .
[中信建投]:房地产开发行业2023年年报及2024年一季报综述:业绩探底负债压降,央企表现相对较好,点击即可下载。报告格式为PDF,大小2.18M,页数18页,欢迎下载。
