中国香港房地产行业：HREITs纳入沪深港通，有望迎来重估

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com交银国际研究消息快报中国香港房地产 2024 年 4 月 22 日中国香港房地产行业H-REITs 纳入沪深港通，有望迎来重估H-REITs 纳入沪深港通。中国证监会网站 4 月 19 日发布，证监会将与中国香港方面深化合作并采取 5 项措施来进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。当中，会将 REITs 纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和 ETF 互联互通制度安排，将内地和香港合资格的 REITs 纳入沪深港通目标，进一步丰富沪深港通交易品种。纳入沪深港通有望带来>4 天的交易量。我们相信纳入沪深港通将为 H-REITs 带来购买力，并为短期股价提供支持。根据香港交易所截至 2024 年4 月 19 日的数据，南向资金持有的香港房地产股票（恒生地产指数成分股，不包括内地房地产公司）约占流通股份的 0.6%（按加权平均市值计算）。根据过去 250 个交易日的日均交易量计算，这相当于这些股票约4.4 个交易日的成交量。 长期估值提升，交易折让有望收窄。我们预计纳入沪深港通将提升 H-REITs 的长期流动性。我们注意到，除了领展房托外，此前即便许多 H-REITs 的预期分红率高达约 10%，但由于其流动性不足，仍很难吸引到机构投资者建仓。然而，我们认为未来南向投资者将面临更少的流动性限制，这可能导致交易折让收窄，并因其低波流性以及高收益，可吸引更多的南向投资者建立仓位。 拥有更多香港资产的 H-REITs 将更获青睐。虽然我们认为 C-REITs 未来能为南向投资者提供相对更多内地资产的选择，但香港房地产市场的稳定性以及近期的政策放松已引起了内地投资者的关注。因此，我们相信拥有更多香港资产的 H-REITs 将从纳入沪深港通中获益更多。从市值来看，领展房托（823 HK）是目前香港以及亚洲最大的房地产信托基金，我们维持其目标价 48.7 港元和买入评级。 谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 4 月 22 日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com2图表 1: 南向资金对于中国香港房地产股票的持股比例公司名称股票代码市值日均成交金额(前 250 个交易日)南向资金持股数 南向资金持股比例相对交易量（百万港元)（百万港元)（%）（天）恒基地产12 HK109,90064.216,690,6460.335.65新鸿基地产16 HK205,163278.011,510,3860.392.88新世界发展17 HK19,126106.423,131,3590.911.64恒隆地产101 HK37,11961.0124,563,9692.7616.80长江实业1113 HK111,430168.226,617,1670.744.90九龙仓置业1997 HK69,98587.36,988,5450.221.76加权平均0.604.37资料来源：彭博，交银国际图表 2: 资产主要分布于中国香港的上市 H-REITs领展房托置富产业信托冠君产业信托阳光房地产基金泓富产业信托823 HK778 HK2778 HK435 HK808 HK当前投资组合中国香港：130 个零售/办公/停车场及其相关物业中国内地：12 个办公/零售/物流物业海外：5 个零售物业和 7 个办公物业中国香港：17 个零售物业新加坡：1 个零售物业2 个办公物业和 1 个购物中心11 个办公物业和 6 个购物中心7 个办公物业industrial properties物业分布中国香港、中国内地4 个一线城市、悉尼、墨尔本、新加披、伦敦中国香港、新加披中国香港中国香港中国香港上市日期2005 年 11 月 25 日 2010 年 4 月 20 日2006 年 5 月 24 日2006 年 12 月 21 日2005 年 12 月 16 日上市价格（港元/单位）10.53.85.12.62.15最新单位资产净值（港元）70.72 （截至 2023 年 9月 30 日）13.947.727.954.56最新收盘价（港元，截至 2024 年4 月 22 日）31.653.541.651.541.14市值（港元，截至2024 年 4 月 22 日） 808 亿71 亿100 亿26 亿1.7 亿股息率（%）7.88%11.37%10.96%12.95%12.39%资料来源：彭博，各家公司，交银国际 2024 年 4 月 22 日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com3图表 3: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入70.55110.1056.1%2024 年 02 月 29 日 中国香港房地产823 HK领展房托买入31.6548.7053.9%2024 年 02 月 09 日 中国香港房地产17 HK新世界发展买入7.5515.80109.3%2023 年 11 月 29 日 中国香港房地产12 HK恒基地产中性22.6523.845.3%2023 年 08 月 23 日 中国香港房地产123 HK越秀地产买入3.9110.70173.7%2023 年 12 月 08 日 中国内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.391.16197.4%2023 年 12 月 01 日 中国内地房地产1109 HK华润置地买入23.9042.8279.2%2022 年 05 月 24 日 中国内地房地产3319 HK雅生活服务买入2.524.2066.6%2024 年 03 月 27 日物业服务6098 HK碧桂园服务买入4.4616.00258.8%2023 年 08 月 29 日物业服务2669 HK中海物业买入4.2110.80156.5%2023 年 03 月 23 日物业服务6626 HK越秀服务买入2.675.35100.4%2023 年 03 月 09 日物业服务9928 HK时代邻里中性0.460.6031.9%2023 年 11 月 30 日物业服务资料来源: FactSet，交银国际预测，截至 2024 年 4 月 22 日2024 年 4 月 22 日中国香港房地产行业下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com4交银国际香港中环德辅道中 68 号万宜大厦 10 楼总机: (852) 3766 1899 传真: (852) 2107 4662 评级定义分析员个股评级定义 :分析员行业评级定义：买入：预期个股未来12个月的