2024中国物流地产报告

•致 ：2024 中国物流地产2024年4月01宏观回顾0302租赁市场0803投资动向1804市场展望21>01宏观回顾中国物流地产物流价值链4制造业高端化发展促进高标仓需求稳定增长电商及3PL企业占据高标仓租赁市场主要需求跨境电商推动进出口贸易玩家在年内大幅增长终端客户制造消费贸易原材料供应商生产制造厂家成品仓库商户终端客户成品仓库海外转运枢纽国内转运仓海外终端客户海外终端客户成品仓库区域分拨仓城市分拨仓中国物流地产制造中国工业迈向4.0时代的进程中，制造业始终占据着社会物流需求的核心地位。其中，近年来高附加值产品对高标准仓库的需求呈现出显著的增长态势。2023年，多个高端制造业的工业增加值显著超越整体制造业水平，高技术制造业投资增速更是走势强劲。从品类来看，太阳能电池与新能源汽车的工业品全年产量增长分别高达54.0%和30.3%。据乘联会专家测算，2023年中国新能源汽车的市场渗透率可达到36%，部分车企更是在年内积极布局生产基地，以满足市场日益增长的需求。在地域分布方面，各地区制造业的交错发展孕育出了各具特色的仓储租赁模式。华南市场以服饰、电子产品等轻型制造业企业为主导，这些企业货物批次多、批量小，因此库内操作具有快速反馈和高度灵活性的优势。华东市场则凭借先进的制造业集群领跑全国，同时在低碳转型的背景下，近年来集中新建了一批绿色标杆项目，获得LEED认证的仓储数量位居全国之首。华西地区则得益于新能源汽车的快速普及，进一步稳定了区域内相关仓储租赁需求。来源：国家统计局，中华人民共和国商务部，中华人民共和国海关，全国乘用车市场信息联席会（乘联会）制造业汽车制造业化学原料和化学制品制造业电气机械和器材制造业2023年工业增加值：累计同比5.0%13.0%9.6%12.9%5经济增长主引擎-60%-40%-20%0%20%40%60%80%201920202021202220232024固定资产投资（累计同比）电气机械和器材制造业汽车制造业仪器仪表制造业化学原料和化学制品制造业计算机、通信和其他电子设备制造业制造业中国物流地产消费来源：国家统计局，中华人民共和国商务部，中华人民共和国海关，中华人民共和国交通运输部注：电商渗透率= 线上商品零售总额 / 社会消费品零售总额中国消费零售市场在2023年展现出稳健的恢复势头，得益于扩大内需战略及一系列利好政策的推动，境内消费活力得到持续释放。消费对经济的拉动作用日益显著，消费品物流总额同比增长8.2%，其中餐饮、零售等行业回升态势尤为明显。此外，快递业务保持旺盛，除了长三角、珠三角地区保持稳定增长外，河南相较于2019年也有显著涨幅。回顾全年，电商在主导线上消费类需求方面表现出稳健的增长态势，电商零售交易额及电商渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三方物流服务企业（3PL）在全国仓储租赁市场中依然保持较高的活跃度。直播电商带动的线上消费模式逐渐步入常态化。除了传统电商平台不断拓展直播销售品类外，抖音、快手、小红书等短视频及社交内容平台也凭借自身庞大的流量基础，在年内加速拓展直播销售业务。与此同时，C2M模式日趋成熟，这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前置仓的依赖，为消费市场带来了变化与机遇。0%1%2%3%4%5%西藏内蒙古青海宁夏云南贵州山西湖南甘肃重庆陕西广西海南四川湖北安徽山东江西吉林辽宁黑龙江江苏北京福建河南天津河北浙江广东上海快递业务收入占GDP比重201920236持续激活新消费15%17%19%21%23%25%27%29%2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月中国电商渗透率20192020202120222023中国物流地产贸易2023年，中国外贸表现稳健，贸易额在近三年维持在较高水平。出口产品在原有高基数上仍呈现出稳中有进的态势。值得关注的是，得益于中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复苏，中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势头强劲，显著超过其他地区。在出口产品方面，机电类产品发展强劲，“新三样”产品出口额首次突破万亿元大关，实现近30%的明显增长。同时，跨境电商出口亦展现出亮眼的成绩，以希音、拼多多、抖音等电商巨头为代表，引领了出海热潮。这些电商巨头的扩张，带动了电商出口规模增长19.6%，远超外贸出口整体0.6%的增速。值得特别关注的是，几家领先的跨境电商企业在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如，希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓，并计划未来建设湾区供应链总部，这将为区域内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了跨境电商行业的蓬勃发展，也为相关地区的仓储租赁市场注入了新的活力。来源：国家统计局，中华人民共和国商务部，中华人民共和国海关，国联证券注：出口跨境电商渗透率= 出口跨境电商总额 / 贸易出口总额5.0%6.2%6.4%6.5%7.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%051015202520192020202120222023万亿元出口跨境电商贸易出口总额出口跨境电商渗透率17.2 17.9 21.7 23.6 23.8 14.3 14.3 17.4 18.0 18.0 0510152025303540452019/122020/122021/122022/122023/12万亿元人民币贸易进出口出口额进口额7积极寻求新突破>02租赁市场中国物流地产全国市场供应在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪研究中，2023年非保税高标仓市场的总存量已突破9000万平方米大关。其中，华东市场凭借超过全国三分之一的存量规模，稳居市场领头地位。在过去的四年里，华东市场持续保持较高的新增供应态势，由于供应量大增，部分开发商选择采取“以价换量”的策略以稳定空置率。华北市场也自2021年起持续放量，至2023年，廊坊、天津等地的供应势头依然未减，北京也迎来了超过30万平方米的供应小高峰。相比之下，与其存量相近的华西市场自2020年起供应增速逐渐放缓，呈现出阶梯式下降的趋势，这为市场进一步去化提供了有效的空间。华南市场全年持续放量，区域总存量成功突破1000万平方米大关。同时，在跨境电商强劲需求的推动下，市场整体去化速度较快。华中市场2023年新增供给明显放缓，同时作为全国重要的交通中枢，运输需求与消费需求并存。但基于前三年较持续的新增供应，市场依旧面临去化压力，整体空置率相较于其他市场处于高位。供应仍处高位，区域分化显现华东：上海、苏州（包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域）、南京、嘉兴、宁波、无锡、杭州、南通华北：北京、天津、廊坊、沈阳、济南、青岛华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州华西：成都、重庆、西安、昆明、贵阳华中：武汉、郑州、长沙0.02.04.06.08.010.012.014.020192020202120222023百万平方米非保税高标仓历史新增供应华东华北华南华西华中9来源: 第一太平戴维斯研究部中国物流地产市场需求关注租金敏感本年度内，由于大量新增供应的涌现，为租户提供了更为充裕的市场选择，供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。部分项目开发商在降低租金的同时，还延长了免租期，以这种组合策略吸引长期稳定的租户入驻