中国香港房地产行业更新：内地买家推动3月一手房销售火爆

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2024 年 4 月 16 日内地买家推动 3 月一手房销售火爆我们上周组织了一次中国香港房地产考察团，参观了三个已竣工且仍在销售的住宅项目、正在开发的启德体育园地块，并与中国香港最大房地产代理机构之一美联物业的行业专家举行了午餐会。 以下是我们主要发现：内地买家推动一手市场反应热烈。 根据美联物业数据，2024 年 2 月 28 日至 3 月 31 日期间，共售出 4,235 套单位，相当于每天 128 套，比 2024 年1 月 1 日至 2 月 27 日放松之前的时期日均成交增加了 11 倍。2024 年 3 月的成交量和销售金额分别是 1998 年和 1996 年以来最高的月份。另外，24 年 3 月售出的单位主要为 1-2 室单位，美联估计约 50 -70% 的买家來自内地。另外， 住宅价格自 2021 年底以来的峰值累计下跌约 25% 后，但在成交量上升后开始趋于稳定，在 4 月第一周按月环比上涨 1.7%，美联同時预计 2024 年房价将同比上涨 6-8%。对较小的住宅单位更有利。我们走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港1 号以及面向当地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门 KOKO HILLS。 政策放宽后，戶型较小的启德一号维多利亚已售出逾 250 伙，成为政策放宽后 3 月最畅销项目（以单位数量计）。 同时，开发商更愿意根据市场价格情况调整价格，政策放宽后可实现较高的去化率。 另一方面，鉴于库存压力较高，开发商目前仍以追求销量为第一，而不是提高售价。启德体育园将成为未来重要的国际赛事场地。 该体育公园主要包括一个拥有超过 50,000 个座位的主场館、约 600,000 平方英尺及设有 234 家商店的零售館、一个 10,000 个座位的室内体育场、一个 5,000 个座位的公眾运动场、儿童游乐场和海滨餐饮区。 随着容量、配套设施和交通网络的完善，新世界期望体育公园成为主要的国际体育娱乐赛事场地和当地社区热门的休闲设施。在库存水平下降之前价格保持稳定。在我们走访和与销售人员讨论中，我们注意到开发商可以通过灵活的定价策略实现高销量。我们相信，在高利率环境下，开发商仍会努力获得更多销售收入，以降低负债率。与此同时，我们预计 2024 年价格将基本保持稳定，直到开发商的竣工库存水平降下。 我们对行业维持与市场同步的评级。2024 下半年关键催化剂：(一)高成交量是否维持以快速降低竣工库存水平、(二)美联储降息时间和(三)二手住宅价格变化。估值概要 资料来源：FactSet(未评级为一致预测)、交银国际预测(覆盖公司) 行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 中国香港房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY23FY24EFY23 FY24EFY23 FY24EFY23(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入110.1071.308.2438.6798.78.20.340.346.7领展房托823 HK买入48.7032.252.7062.65711.912.10.440.438.0新世界发展17 HK买入15.808.002.4311.2813.36.20.100.1028.2恒基地产12 HK中性23.8423.452.0052.24511.710.40.350.357.5平均8.99.30.310.3012.64/238/2312/23-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 4 月 16 日中国香港房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2成交增加、价格趋稳美联专家午宴要点 - 內地买家推动一手市场反响热烈：日均成交量增长 11 倍。 根据美联物业 2024 年第一季度市场统计，2024 年 2 月28 日至 3 月 31 日（政策放宽后）一手市场共售出 4,235 套，而 2024 年 1 月 1日至 2 月 27 日（政策放宽前）仅售出 626 套。 按日比较，放松后期间每天约有 128 宗，比放宽前增加了 11 倍。 美联物业专家表示，2024 年 3 月的成交量和销售金额分别是 1998 年和 1996 年以来最高的月份。预计 2024 年內地买家成为主要买家。此外，根据美联物业统计，在政策放松后，一手市场售出的单位中约有 60%是 1-2 室单位，而约 50-70%的买家来自內地。与往年相比， 2022 年和 2023 年內地买家将分别占一手住宅市场的 18.7%和 37.0%。美联物业预计 2024 年，內地买家将占一手市场交易金额約 50-60%。住宅价格趋于稳定。住宅物业价格在政策放松后开始企稳，4 月第一周按月环比上涨 1.7%，此前房地产价格较 2021 年末的峰值累计下跌约 25%，我们认为这主要是由于交易量增加和市場反应热烈導致買家情绪有所改善。美联同時预计 2024 年房价将同比上涨 6-8%。尽管销量高，预计保守的定价策略将持续。 根据美联物业数据，截至 2024 年 2 月底，短期供应的总数约为 4.95 万套，包括已推出但未售出的約 2.05 万套，以及已获预售许可但尚未推出的 約 1.98 万套，另有 9,200 个单位正在等待预售同意书的批准。即使在交易量非常高的情况下，美联预计开发商仍将继续追求销量，而不是因銷售量提升而大幅提高售价。2024 年 4 月 16 日中国香港房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3政策放松后，一手市场小户型反响较好，对豪宅影响较少我们走访了三个项目，走访了三个面向不同类型需求的住宅项目，包括面向豪华高端客户的鸭脷洲凯玥、面向基本家居需求的启德维港 1 号和面向本地家庭扩张和升级需求的鲤鱼门 KOKO HILLS 。政策放宽后，启德一号维多利亚已售出逾 250 伙，成为 2024 年 3 月最畅销项目（以单位数量计）。通过与项目人员的讨论，我们注意到更愿意根据市场价格情况调整价格的开发商，可在政策放松后获得较高的去化率。另外，小户型，如一、两房户型，一般较售买家欢迎。1. 鸭脷洲凯玥该项目位于港岛南之鸭脷洲利南道，靠近南港岛线海怡半岛站，步行至地铁站约 10 分钟。项目定位面向高端客户群，单位面积最小为 1,393 平方呎，此前成交单价约在港元 4-5 万/平方呎。项目在 2023 年 1 月首次销售，但面对市场波动，只去化