地产行业2019年中期策略：成长与分化并存，关注人口流动新格局

房地产| 证券研究报告 — 行业深度 2019 年 6 月 28 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 公司名称 股票代码 股价(人民币) 评级 万科 A 000002.SZ 买入 27.79 保利地产 600048.SH 买入 12.77 绿地控股 600606.SH 买入 6.89 招商蛇口 001979.SZ 买入 20.84 新城控股 601155.SH 买入 39.86 华夏幸福 600340.SH 买入 31.96 荣盛发展 002146.SZ 买入 9.53 华侨城 A 000069.SZ 买入 6.92 我爱我家 000560.SZ 增持 4.80 金融街 000402.SZ 未有评级 7.72 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 4.88 华发股份 600325.SH 未有评级 7.90 中南建设 000961.SZ 未有评级 8.64 金科股份 000656.SZ 未有评级 6.10 阳光城 000671.SZ 未有评级 6.51 资料来源：万得，中银国际证券 以 2019 年 6 月 26 日当地货币收市价为标准 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产 2019 年年度策略：穿越寒冬，静待花开》20190104 《房地产 2018 年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强》20180629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产 [Table_Analyser] 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title] 地产行业 2019 年中期策略 成长与分化并存，关注人口流动新格局 [Table_Summary] 我们判断 2019 年下半年房地产行业政策及融资环境有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为 2019 年下半年的地产板块看点在于：1）因城施策深化落地，都市圈发展提速，货币及信贷政策边际改善；2）一二线城市销售阶段性回暖，全年下行压力犹存；3）投资韧性犹在，下半年增速预计回落，融资端边际改善； 4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。 支撑评级的要点  政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速。住建部明确以“稳地价稳房价稳预期”为 2019 年工作首要目标，首次提出“市场供需双向调节”，再次强调“房住不炒”，同时“因城施策”被给予更大肯定。伴随城镇化进程推进，结构性分化会愈加显著，户籍政策放松推动人口流动性，推出人才新政的城市获得发展先机。人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。  销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存。2018 年下半年以来，全国楼市降温明显，多月销售面积同比负增长；其间，今年春季出现以一二线城市成交复苏带动的 “小阳春”，但随后 5 月成交再度回落。结构上来看，一二线城市 2018 年以来需求逐步释放，后续成交热度或将下行，但比较而言仍好于三四线。三四线城市受到棚改政策暂缓影响，预计成交将平缓下滑。中期来看，居民信贷投放增加，及按揭利率见顶回落或将刺激需求，对冲部分销售下行压力。  供给端：投资韧性犹在，下半年增速预计回落。2019 年以来，房地产开发投资仍维持高位，源于新开工及施工投资走强，以及土地购置费韧性犹存。春节以来，在销售及融资改善的背景下，土地市场回暖，整体呈现出量缩价升的局面。展望下半年，考虑到房企面临销售市场下行、资金边际收紧的大环境，预计拿地投资逐步收缩将是大势所趋。但同时，2019 年房企到位资金增速回升，行业流动性边际改善，优质房企融资成本大幅改善，有助于拉动 2019 年投资，并促进融资集中度进一步提升。  公司端：行业集中度持续提升，积极推荐龙头。今年 TOP 30 房企的销售规模占比已近半，随着行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，同时普遍超过 3%的分红率也具有吸引力，预计 2019 年板块持仓比例将提升。目前行业利润率处历史较高水平，随着限价政策及高价拿地的项目进入结算期，利润率有下行可能性。 重点推荐  龙头房企：推荐保利地产、招商蛇口、新城控股；  区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；  建议关注高成长性企业：我爱我家、阳光城、中南建设。 评级面临的主要风险  房产税的推进存不确定性；  三四线城市在棚改政策调整后销售及投资下滑幅度超预期；  行业流动性未见明显改善及融资集中度提升背景下，中小型房企面临较大现金流压力。 2019 年 6 月 28 日 地产行业 2019 年中期策略 2 目录 政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速 ............................................... 6 1、坚持房住不炒为本，首提供需双向调节 .............................................................................. 6 2、因城施策持续落地，货币政策边际改善 .............................................................................. 7 3、城镇化进程推进，户籍政策放松利于人口流动 ................................................................... 9 4、都市圈逐步成型，城市化重心确立.................................................................................... 13 销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存 ........................................ 15 1、销售下行压力加大，全年预计负增长 ................................................................................ 15 2、一二线成交持续回暖，仅为阶段性复苏 ............................................................................ 16 3、棚改货币化安置暂缓，三四线销售或将平缓下滑 .............................................................. 17 4、居民信贷增幅显