2024年2月地产债运行情况报告

1房企销售端压力攀升 2 月地产政策边际宽松——2024 年 2 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：春节假期叠加新房销量下滑对近期地产债发行产生一定负面影响。2 月地产债净融资缺口约 20 亿元，发行主体以地方国有企业为主，民营房企自主融资能力仍然偏弱。融资成本方面，受市场宽松预期和年初资产荒影响，地产债平均发行利率持续下行。春节假期新房销量显著下滑，推动民企利差大幅走扩,但国企利差走势较为平稳，月内震荡下行，带动行业整体利差延续下行态势；受春节休市影响，月内债券价格异动频次环比减少，但万科等头部房企偿债能力引发市场关注，债券价格出现较大跌幅。2 月房企仍面临较大境外债偿还压力，存在 47.67 亿美元净融资缺口；2 月新增境内外债券违约主体各 1 家，均为已发生债券展期的主体。2 月，稳增长、稳楼市政策持续加码，5 年期以上 LPR 报价下调 25bp，北京、深圳两市限购政策持续放宽，均向市场传递积极政策信号；同时，房地产融资协调机制相关工作继续推进，部分出险房企项目亦入选“白名单”，也将利好“保交楼”工作顺利推进。2 月，30 大中城市新房销售继续大幅下滑，3 月楼市小阳春恐将失约。高频数据显示，2 月 1 日-29日 30 大中城市日均商品房销售套数为 1288 套，剔除春节假期影响后日均成交套数为 1820 套，新房销量下滑较为显著，预计 3 月楼市难以出现较大反转。受销售端压力影响，近期部分房企债券价格大幅下挫，市场担忧情绪加深，为避免头部房企信用风险事件再次对市场形成剧烈冲击，继 2月 5 年期以上 LPR 下调，预计后续供需两端政策有望进一步加码，引导楼市在年内实现软着陆。报告正文：一、春节假期叠加新房销量下滑对近期地产债发行产生一定负面影响。2 月地产债净融资缺口约 20 亿元，发行主体以地方国有企业为主，民营房企自主融资能力仍然偏弱。融资成本方面，受市场宽松预期和年初资产荒影响，地产债平均发行利率持续下行。21-2 月共计 37 家房企发行地产债 70 只，发行规模为 651.7 亿元，同比增长 27.6%、52.2%和 9.6%。1-2 月整体净融资额为 45.1 亿元，其中国企、民企到期规模分别为 456.9 亿元和 149.7 亿元，净融资额分别为 163.4 亿元和-118.3 亿元。受春节假期等因素影响，2 月地产债整体发行规模显著下降。当月共计 14 家房企发行境内地产债19 只，发行规模为 149.9 亿元，同比分别下降 22.2%、20.8%和 43.6%，除春节假期的影响外，2 月新房销量进一步下滑也对地产债融资规模形成一定负面影响。净融资方面，2 月地产债净融资缺口 19.8亿元，其中国有房企到期规模为 119.4 亿元，净融资额为 23.5 亿元，民营房企到期规模为 50.3 亿元，净融资额为-43.3 亿元。图表 1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理发行主体以地方国企为主，民企自主融资能力仍待恢复。2 月，共计 13 家国有企业发行地产债，发行规模为 142.9 亿元，同比下降 45.4%；民企方面，当月仅滨江集团 1 家民营房企发行地产债，发行规模为 7 亿元，该债券以发行人信用担保，无其他增信方式。图表 3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3 年期 AAA 级，单位：%）3数据来源：Wind，东方金诚整理市场预期宽松，地产债加权平均融资利率持续下行。2 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，共计发行 7 只，加权平均利率为 3.12%，较上月下降 18bp，今年以来发行利率已累计下行 54bp,与信用债整体发行利率走势一致。我们认为，2 月利率下行主要受以下因素影响：一是经济运行情况偏弱，市场存在宽松预期，利率债收益率下行；二是机构年初配置压力较大，资产荒延续。图表 52 月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据期限2024 年 2 月2024 年 1 月2023 年 2 月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y13.64--13.5014.50----14.0014.50--2Y--13.00--24.4323.5433.64------3Y73.1222.9124.47143.3023.3223.2994.0934.0813.895Y------33.16----23.82----数据来源：Wind，东方金诚整理二、春节假期新房销量显著下滑，推动民企利差大幅走扩，但国企利差走势较为平稳，月内震荡下行，带动行业整体利差延续下行态势；受春节休市影响，月内债券价格异动频次环比减少，但万科等头部房企偿债能力引发市场关注，债券价格出现较大跌幅。2 月行业利差震荡下行，春节假期前后民企利差出现显著波动。具体看，行业信用利差在春节前基本延续下行趋势，由 120.67 缩小 20.58bp 至 100.08bp；春节后，利差在 107bp-112bp 范围震荡，月末利差收至 107.91bp。国企利差走势与行业利差趋同，节前利差最低下行至 69.95bp，月末利差收至73.56bp,较月初下降 1.48bp。民企利差在月内出现 3 轮较大波动，月末较月初利差合计上行 565.64bp。1 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在 AA 级及以上，期限为 1、2、3、5 年期的债券，单位为%。4第一轮波动出现在春节前后两个交易日（2 月 8 日、19 日）内，近 20 家民营房企利差上行超 100bp，带动民企利差整体上行超 1000bp。我们认为，春节期间新房成交量显著下降，房企销售端持续承压导致市场信心不足，是民企利差大幅走扩的主要原因。第二、三轮波动主要受个别房企利差大幅波动影响：一是 2 月 23 日、26 日，受花样年、金地、上海宝龙实业等个别民营房企影响，利差在相邻两个交易日内显著下行 1249.56bp;二是月末 27、28 日，受天建地产、方圆地产等个别房企利差扰动，民企利差整体上行超 700bp。图表 6：境内地产债利差走势（单位：bp）数据来源：大智慧，东方金诚整理2 月，地产债二级市场交易活跃度有所下降。当月地产债成交只数和成交额分别为 728 只和 1105.65亿元，交易债券数量、成交总额环比下降 6.91%、18.89%。图表 7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理52 月受春节休市影响，地产债价格异动频次环比减少，但万科等房企地产债价格异动引发市场高度关注。2 月，单日价格偏离幅度超 10%的频次为 88 次，涉及 16 家房企、43 只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为 31 次，涉及 11 家主体，其中包含万科、龙湖、金地等多家未出险房企，尤其是万科近期因展期传闻，债券价格大幅下挫，偿债能力成为市场关注焦点；跌幅超过 30%的频次为 1