2023年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）存续期表现与2024年展望

资产证券化市场研究报告 1 2023 年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS） 存续期表现与 2024 年展望 金融结构评级部 赵超 唐诗怡 林骁天 李奕欣 董仪 潘文杰 徐宇扬 摘要： 2023 年，受理财收益率下行以及“房贷新政”影响，商业银行 RMBS 基础资产的早偿率陡升，净融资规模呈大额净流出，存续产品规模几乎“腰斩”。与之相比，公积金 RMBS 全年的还款节奏相对平稳，未出现明显的早偿。 早偿率剧烈波动使得投资人面临再投资风险，也加剧了交易难度，RMBS 全年二级交易成交活跃度下降，公募基金持仓 RMBS 的热度也有所衰减。市场波动也创造了更多投资机会，次级证券的成交金额创新高。 受 LPR 下行以及存量首套房贷款利率调整的影响，RMBS 基础资产加权利率继续下行。基础资产的累计逾期率总体保持在较低水平，同时受益于基础资产分布于经济发达区域，城市商业银行和公积金中心表现更佳。此外，由于基础资产本金余额大幅下降，同时优质资产也提前结清，受这两方面的影响，自 9 月起商业银行 RMBS 基础资产的逾期比率呈现上升态势。 展望 2024 年，房地产市场短期内难以改变，个人住房贷款余额下降，商业银行 RMBS 发行规模大幅提升的可能性较小。鉴于“房贷新政”使得早偿的动力集中得到释放，预计之后 RMBS 的早偿将恢复到合理区间。 一、RMBS 产品早偿与存量情况 1.理财收益率下行，“房贷新政”出台，基础资产出现“提前还款潮” 2023 年银行间存量 RMBS 产品经受了前所未有的考验。这次考验并非由逾期等信用风险导致，相反 RMBS 产品基础资产的逾期率始终在低位，而是全年饱受提前偿还的困扰，尤其是商业银行 RMBS 产品。2023 年第一季度，理财收益率下降、节后存款效应等原因，基础资产的早偿率不断提升，到 4 月份达到峰值，当月商业银行 RMBS 和公积金 RMBS 基础资产的月度年化早偿率1分别为20.84%和 22.53%。2023 年 8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“《通知》”） 1 月度年化早偿率=1-(1-月度早偿率)^12，月度早偿率=(当月末部分提前还款金额+当月末提前结清金额)/当月期初贷款余额 资产证券化市场研究报告 2 要求降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，随后商业银行 RMBS 产品立刻迎来了早偿高潮。与之相比，住房公积金 RMBS 基础资产的早偿率自 5 月份起呈下降趋势，主要是由于公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分不在此次调整范围之内，因此公积金 RMBS 产品受《通知》的影响较小。 图表 1：商业银行 RMBS 基础资产早偿情况 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 2：公积金 RMBS 基础资产早偿情况 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 在以往房地产市场成交活跃的年份，居民普遍通过全额提前偿还住房贷款的方式重新购置新房，但纵观 2023 年，房地产市场复苏缓慢、成交也不活跃2，此时较高的早偿比例说明影响居民决策的因素发生了变化。我们认为，影响早偿的因素有许多，居民避险情绪上升以及理财收益率下行等因素均会影响居民的决策，此外，存量贷款与新发放住房贷款的利差走阔也是导致居民选择早偿的巨大推力。 图表 3：商品房销售额与个人住房抵押贷款余额同比增速 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 图表 4：首套房贷款利率、LPR 与理财收益率比较 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 宏观环境对居民还贷决策造成的持续性影响，叠加新政出台，早偿更加明显。根据《通知》的要求，银行可采取两种方式来调整利率，一种是变更合同约定的利率水平，另一种是新发放贷款置换。这两种方式会造成两个直接的结果：（1） 2 2023 年全国住宅销售面积 9.5 亿平方米，同比下降 8.2%；住宅销售金额 10.3 万亿元，同比下降 6.0%；2023 年末，我国个人住房贷款余额 38.17 万亿元，同比下降 1.6%，为过去数十年来首次负增长。 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2017/1/312017/6/302017/11/302018/4/302018/9/302019/2/282019/7/312019/12/312020/5/312020/10/312021/3/312021/8/312022/1/312022/6/302022/11/302023/4/302023/9/30月度年化早偿率年度算数平均0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2017/1/312017/6/302017/11/302018/4/302018/9/302019/2/282019/7/312019/12/312020/5/312020/10/312021/3/312021/8/312022/1/312022/6/302022/11/302023/4/302023/9/30月度年化早偿率年度算数平均-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%2020-02-012020-05-012020-08-012020-11-012021-02-012021-05-012021-08-012021-11-012022-02-012022-05-012022-08-012022-11-012023-02-012023-05-012023-08-012023-11-01中国:商品房销售额:住宅:累计同比增长中国:个人住房贷款余额:同比增长1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月首套平均房贷利率5年期以上LPR理财产品预期年收益资产证券化市场研究报告 3 基础资产池的加权平均利率下降；（2）RMBS 产品的基础资产早偿率会明显提升。 对比不同类型的银行来看，大型国有商业银行发起的 RMBS 产品资产池的早偿最为明显，明显高于股份制商业银行和城市商业银行。根据受托报告， 9 月份部分银行存续的 RMBS 基础资产的月度早偿率接近 50%。 RMBS 基础资产的早偿激增反映出更多情况是商业银行通过新发贷款置换而不是协商变更合同利率来调整存量房贷利率，即给居民新发一笔贷款来置换首套房贷。如果这部分贷款之前已经入了 RMBS 产品的基础资产池，那么就会造成 RMBS 的基础资产大量早偿。 图表 5：大型国有商业银行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 6：股份制