【增长之惑】系列研究之二十一：房地产对中国经济到底有多重要？

请参阅最后一页的重要声明 [table_main] 宏观深度模板 证券研究报告·深度报告 【增长之惑】系列研究之二十一 房地产对中国经济到底有多重要？ 房地产是中国经济的支柱性行业。在这篇报告中，我们量化分析了房地产对中国经济以及金融体系的影响。2014 年以后，房地产投资占 GDP 的比重有所下滑，但仍然维持在 6%左右，远高于其他发达经济体；但居住消费占比有所回升，目前已经接近9%。整体住房需求 15%的 GDP 占比，与其他经济体相比差别不大，但是房地产投资更高的比重，使得住房需求变动对于 GDP波动的影响更大。从某种意义上看，相对较低的住房服务价格，也是中国居民愿意在住宅本身花费更多的重要原因，这也导致了中国的房地产业增加值占比相对发达经济体同样偏低。而除了房地产本身与建筑业之外，住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过 15%。 尽管中国房地产需求整体占 GDP 比重与美国大致相当，但是相对较高的房价水平，房地产在中国居民财富配置中的占比远高于美国，已经超过了 50%，这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。在“居民——地产商——地方政府——金融机构链条”的高速运转下，房地产已成为中国信用扩张的主要载体。而且随着房价的不断上涨，房地产贷款在我国新增信贷中的比重不断提升，房地产市场的冷暖对于我国信用扩张的作用越来越重要，房地产政策放松——房地产销售回暖——信用环境扩张——经济预期改善——地产投资提升，这一逻辑链条已成为主导中国经济扩张与收缩的关键因素。在这种情况下，房地产已经成为中国经济内生动能最集中的体现。 中国经济自 2016 年以来的这轮回升，与房价的上涨以及房地产需求的改善密切相关。但在 2018 年，经济却在房地产市场相对稳定的背景下，就出现了较大的回落压力。我们认为，这主要是因为对于地方政府债务约束的加强，导致基建投资增速出现了断崖式的回落有关。而房地产市场本身，仍然处于平稳运行的状态，这也是在融资约束减弱后，经济在今年得以企稳的关键因素。但在目前的环境下，如果房地产市场出现超预期的调整，其仍会是经济不可承受之重。 [table_invest] 黄文涛 huangwentao@csc.com.cn 010-85130608 执业证书编号：S1440510120015 李一爽 liyishuang@csc.com.cn 021-68821600-865 执业证书编号：S1440516110001 发布日期： 2019 年 5 月 24 日 宏观经济 宏观经济研究 宏观经济报告 请参阅最后一页的重要声明 目录 一、投资更高，消费较低——15%的居住需求占比并不高 ................................................................................ 1 1.1 房地产投资占 GDP 的比重约为 6%，高于发达经济体 ................................................................................. 1 1.2 居住相关消费占比仍低于发达经济体 ............................................................................................................. 2 1.3 房地产业增加值占比低于发达经济体 ............................................................................................................. 4 1.4 住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过 15% ..................................................................... 5 二、财富分配的超高比例，强化了房地产的金融加速器作用 ............................................................................ 7 2.1 中国住宅市场总价值 250-300 万亿，是居民财富的比重超过 50% .............................................................. 8 2.2 房地产是我国信用扩张的重要载体 ................................................................................................................. 9 三、房地产是中国经济内生动能的决定性力量 ..................................................................................................11 图表目录 图表 1：1998 年的改革是房地产开发投资增速的分水岭 ............................................................................ 1 图表 2：房地产开发投资占固定资产投资比重接近 20% ............................................................................ 1 图表 3：主要经济体房地产开发投资占 GDP 的比重 ................................................................................... 2 图表 4：房地产投资对 GDP 增速的拉动率................................................................................................... 2 图表 5：2014-2017 年房地产消费的情况 ...................................................................................................... 3 图表 6：居住需求占 GDP 比重约为 15% ...................................................................................................... 3 图表 7：居住需求对于中国 GDP 增速的拉动率超过 1% ..........................................................................