房地产：政策持续宽松，基本面边际改善

1 行业报告│行业投资策略 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 政策持续宽松，基本面边际改善 ➢ 政策变化：政策仍处于宽松期。政策定调国内住房市场的供需关系已发生重大变化，地产政策也跟随行业基本面变化及时调整。 “因城施策”下，各层级城市出台包括“认房不认贷”、下调首付比例与房贷利率等政策以提振需求端。监管部门通过调整金融机构对房企融资限制政策，改善地产融资端。“城中村改造”，“保障房建设”等政策指导，有助于边际减缓地产投资端下行压力。 ➢ 企业现状：压缩投资，房企经营压力不减。营收层面，随着行业销售下行，房企营业收入增速下降。投资层面，房企拿地仍处于收缩状态，行业内部拿地强度分化明显。负债层面，由于降低投资强度，国央企负债保持平稳，部分民企因销售回款下降，负债压力仍难缓解。盈利层面，行业近年毛利率持续下行，目前进入阶段性低位，短期来看行业盈利能力或难以回升。 ➢ 行业供需：预计 2024 年行业下行压力边际缓解。2023 年商品房销售额累计同比增速于 7 月份转负；企业到位资金持续紧张，延续 2022 年同比负增长趋势；房地产开发投资额年初至今累计同比降幅持续扩大。随着政策重心转向提振行业需求及防范风险，7 月以来各地“因城施策”对需求端政策密集调整，2024 年行业下行压力有望边际缓解。预计 2024 年销售面积及销售额均下降约 5%；新开工面积同比下降 10%，竣工面积同比下降 7%，房地产开发投资额同比下降 10%。 ➢ 中长期来看，行业发展空间依旧充足。短期来看，房地产政策仍处于宽松期，行业空间来源于政策调控带来的需求释放；中期来看，政策落地有望改善居民观望预期，一定程度缓解行业销售及投资压力；长期来看，行业空间来源于人口结构变动带来的改善型住房需求提升，城市更新和老旧小区改造，保障房工程有望对地产投资形成一定支持。 ➢ 他山之石：借鉴日本房地产调整经验。目前国内面临人口老龄化和局部房价压力与日本特定时期有一定可比性。日本在 90 年代和 2008 年房价均阶段性回调，随着政府在金融端的宽松和经济复苏，房价经过调整后走出下行周期。在这过程中，日本房地产企业多元化，专业化发展帮助企业提升抗风险能力。 ➢ 投资建议：房地产行业短期仍然处于调整阶段，未来随着需求端优化政策逐步落地，行业销售及投资压力有望缓解。在调整过程中，行业内部企业之间的分化日趋明显，优势企业从资金端，投资端进一步拉开行业差距。我们认为重点布局一二线核心城市、信用优势明显、综合运营能力突出的开发企业未来将更具竞争力。 风险提示：销售修复不及预期；地产竣工修复不及预期；测算结论与实际情况具有偏差风险 重点推荐标的 简称 EPS PE CAGR-3 评级 2023E 2024E 2025E 2023E 2024E 2025E 招商蛇口 0.64 0.97 1.30 15.1 10.0 7.4 26% 买入 我爱我家 0.06 0.13 0.17 42.7 18.8 14.3 104% 买入 数据来源：公司公告，iFinD，国联证券研究所预测，股价取 2023 年 12 月 18 日收盘价 证券研究报告 2023 年 12 月 19 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：京沪优化购房政策，释放购房需求》2023.12.18 2、《房地产：核心城市房价复盘》2023.12.12 -30%-17%-3%10%2022/122023/42023/82023/12房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业投资策略 投资聚焦 我国城镇存量住房未过剩，人均住宅面积及住宅设施配套均有待改善。短期来看，房地产政策仍处于宽松期，行业空间来源于政策调控带来的需求释放；中期来看，政策落地有望改善居民观望预期，一定程度缓解行业销售及投资压力；长期来看，行业空间来源于人口结构变动带来的改善型住房需求提升。过程中，政策推动的城市更新和老旧小区改造工程有望对地产投资形成支持。 核心逻辑 短期来看行业内的销售与新开工数据仍处于调整期，但行业长期需求依旧有支撑。需求端，改善性需求（人均面积提升），城镇化的持续进程，以及住宅设施更新带来的需求成为未来行业总需求三大支持。投资端，政策环境仍处于宽松期，未来销售修复有望带动新开工复苏，城市更新与老旧小区改造是地产投资提供边际改善的重要力量。 参考日本地产市场的发展经验,目前我国的房地产市场已经逐步跨入了存量时代。在行业调整进入存量过程中，行业内部企业之间的分化日趋明显，优势企业从资金端，投资端进一步拉开行业差距。资产质量优质，发展多元业务、开发存量市场的企业能获得更多元化现金流，在调整过程中稳住行业地位。 以满足刚性需求与改善型需求为目标，地产行业的金融属性逐渐弱化，未来将回归到“房住不炒”的行业本质中来。未来政策发力端也将围绕强化需求，夯实投资，“因城施策”根据基本面变化逐步调整，保障行业平稳健康发展。 投资看点 1.行业政策仍处于宽松期，需求端政策逐步宽松有助于购房者预期修复，行业基本面有望随着政策逐步落地边际改善。 2.企业在行业下行中盈利能力和负债能力均受到一定影响，随着融资政策边际宽松，行业基本面修复，未来企业盈利有望企稳，现金流压力缓解。 3.部分海外发达国家房地产发展进入存量市场，房企业务逐步多元化。国内房企目前收入较大程度依赖于开发销售，未来在多元业务的支撑下，房企收入有望多元化，提高整体抗风险能力。 请务必阅读报告末页的重要声明 3 行业报告│行业投资策略 正文目录 1.政策变化：地产政策支持力度不断加大 .................................. 5 1.1 2021 年末以来地产政策主基调逐步转向宽松 ........................ 5 1.2 2023 年 7 月政治局会议后政策支持不断加大 ........................ 6 2.企业现状：房企经营仍有压力 .......................................... 8 2.1 TOP20 房企营收增速持续下滑，行业下行压力仍在 ................... 8 2.2 房企销售分化，国央企拿地表现优于行业均值 ..................... 11 3.行业供需：2024 年行业下行压力有望缓解 .............................. 12 3.1 需求端：预计 2024 年销售金额与销售面积均小幅下降 ............... 13 3.1.1 预计 2023 年销售金额/面积同比分别降 4.4%与 6.5% ............. 13 3.1.2 长期看行业需求增量来源于改善型需求提升 .................... 14 3.2 供给端：2024 年