商贸零售行业：中国商业零售变革之路

中国商业零售变革之路花小伟 SAC编号：S0870522120001证券研究报告2023年12月1日行业：商贸零售增持 （维持）SECTION一、发现问题：传统商业零售模式持续没落二、分析问题：商业零售淘汰业态衰落成因三、他山之石，以史为鉴：日本的路径参考（日本大创、优衣库等）四、解决问题：掘金新零售，乘势扬帆——六个变革突破：“性价比”、“兴价比”、数字化、即时零售、自营、出海五、风险提示目录Content31.1 太平洋百货彻底退出上海市场，传统零售业态面临深刻变革◆ 太平洋百货徐汇店的谢幕，意味着太平洋百货在上海市场的彻底退出。太平洋百货公司于1993年开始进入大陆零售市场，在上海开设徐汇、淮海路、不夜城三店。其他城市方面，太平洋百货自1993年进入大陆百货零售市场后，曾布局北京、重庆、成都、大连等地。近30年的经营，太平洋百货徐汇店见证了徐家汇商圈的发展变迁，也见证了上海乃至中国实体零售30年来的起起伏伏。作为内地百货业黄金时期的代表，太平洋百货曾是大陆最大的连锁台资百货巨头，开设的商场数量最多时达到12家，并且选址几乎全在核心商圈，而且开业历史也较长，但如今却在激烈的商业竞争中节节败退。◆ 除太平洋外，上海许多老牌零售业态都面临同样命运。2020年，运营了17年之久的巴黎春天百货虹口店宣布关门结业；2023年年初，在南京东路开了26年的置地广场也停止运营。图 太平洋百货中国闭店进程于2023年画上句号资料来源： 21世纪经济报道，上海证券研究所图 太平洋百货徐汇店资料来源：新闻晨报，上海证券研究所41.2 太平洋百货没落的“内忧外患”◆ 外部因素：传统零售业正遭受着前所未有的挑战和压力，生存空间被电商和其他新兴业态挤压。传统零售被购物中心、奥莱、买手店以及家电、服装、美妆等品类专卖店分化市场份额，叠加电商快速发展和崛起对线下零售形成打压，导致传统零售业态生存发展越来越困难，急需转型升级。◆ 内部因素：与太平洋自身墨守成规不无关系。伴随市场环境变化，商场同质化严重，当其他商场努力推陈出新，例如引进新店、首店，推动店铺转型升级时，太平洋百货仍旧在墨守成规。商场形象老化、运营策略保守不变、入驻品牌缺乏吸引力以及竞争对手过于强劲，才是太平洋百货走上关门之路的主要原因。图 零售业发展已经历“四次革命”，传统业态不进则退资料来源：艾媒咨询，上海证券研究所51.3 传统零售集体进入“衰退期”，太平洋百货并非个例◆ 太平洋百货的辉煌和沉寂是许多传统商业零售的一面镜子。随着新消费潮流涌现，购物中心等零售业态推陈出新，像太平洋百货这样的传统零售业态很容易被时代淘汰。◆ 近年来全国多地知名商场发出撤场公告。据21世纪经济报道不完全统计，2022年，至少有42家百货门店发文告别，其中有27家为运营超过10年的老牌百货商场。传统零售日渐凋敝、门可罗雀的现状令人唏嘘。2022年传统零售业态闭店情况一览（不完全统计，包含官宣闭店）项目名称所属地区闭店时间开业时间运营时间（年）闭店原因上海置地广场上海2023年1月31日1997年26租赁合同期满伊势丹春熙店成都12月31日2007年15业主决定出售土地和建筑物亚欣生活广场红旗路店乌鲁木齐12月30日2002年20租赁合同到期百联东方商厦嘉定店上海12月30日2008年14经营调整苏宁环球购物中心1-3楼南京12月5日2004年18经营调整新疆西单商场乌鲁木齐11月30日2005年17集团战略部署新世界百货昆明店昆明11月20日2004年18经营战略调整河南漯河大未来购物中心河南11月15日2018年4更名，移交大张集团经营怡和摩尔城信阳10月31日2013年9物业到期大洋百货重庆店重庆10月31日2008年14电商高速发展、新冠疫情影响，实体店消费持续低迷以及经营成本高千盛生活广场哈尔滨10月20日2011年11经营调整海雅百货南城店东莞10月9日2008年14合同期满友好时尚购物城昊元上品店乌鲁木齐9月30日2014年8持续亏损岁宝百宏发大世界购物广场深圳9月20日2012年10提前终止租赁中闽百汇吕厝商场厦门8月16日2011年11租约到期太原梅园百盛太原7月9日2002年20战略调整平和堂百货长沙东塘店长沙5月31日1998年14合同到期松原新玛特吉林松原5月31日2013年9-百盛太原长风店太原5月31日2012年10战略调整大庆经典麦凯乐大庆5月15日2014年8-银泰百货钟楼店西安5月2008年14西安中环银泰破产广百茂名店茂名5月2009年13-杭州下沙商贸城杭州4月30日2005年17租赁合同到期重庆远东百货重庆4月18日1997年25租约到期齐齐哈尔新玛特齐齐哈尔2022Q22008年14-太原和信购物中心太原3月31日2005年17签约期内没有得到绝大多数业主的授权委托中关村广场购物中心北京3月31日2006年16升级改造南城百货北流店玉林3月22日2019年3战略调整新世界百货成都店成都3月20日2006年16经营战略调整SM百货天津店天津3月14日2016年6经营战略调整许昌新玛特许昌3月1日2011年11-通程控股娄底百货商业广场娄底3月2018年4经营调整重庆富安百货重庆1月31日2002年20租约到期东山百货花地湾店广州1月9日1995年27物业合同到期南城百货玉林店玉林1月1日2007年15战略调整通程控股百货香樟店长沙1月2017年5经营调整图 零售业发展已经历“四次革命”，传统业态不进则退资料来源：联商网，上海证券研究所SECTION一、发现问题：传统商业零售模式的没落二、分析问题：商业零售淘汰业态衰落成因三、他山之石，以史为鉴：日本的路径参考（日本大创、优衣库等）四、解决问题：掘金新零售，乘势扬帆——六个变革突破：“性价比”、“兴价比”、数字化、即时零售、自营、出海五、风险提示目录Content72.1 新业态新模式的冲击◆ 新一轮的博弈参战角色更多，关系更加复杂。零售商已演化出O2O、电商、社团、海淘、直播等多个角色。供应商一侧则是除了原有的大品牌商外，新锐品牌、白牌、二手货、自种自产等供应者层出不穷。人、货、场的商业模式在互联网、移动端、大数据、AI等因素的驱动下，已多次升级重构。单体商场已经是一种比较落后的业态，只有购物的单体迟早会被淘汰。◆ 人、货、场的商业模式已多次升级重构。人的方面，受人口结构等因素的影响，客群更细分，需求更精准；货的方面，因为生产技术的进步，品类更丰富，产能更高；场的方面，移动技术的发展，让购物场景突破了时空限制，随时随地皆可购。图 消费主力群体崛起，新消费需求出现资料来源：艾媒咨询，上海证券研究所图 新零售代表企业盒马鲜生业绩概况资料来源：艾媒咨询，上海证券研究所82.2 传统商业零售所处老建筑老物业难以满足新型消费需求◆ 传统商场建筑无法满足现代经营的要求。老商场没有停车场和停车位，大部分老商场面积不足，楼层多而每层的面积小，老的建筑层高不足无法升级影院、剧场等体验性项目。没有中庭，没有共享空间，无法开展大型活动。硬件设施的不足，使传统零售业态很难进行更新。◆ 如今消费者对商业消费空间体验的需求更多。过往传统零售空间是为陈列和销售货品用，层高低，显得空间压抑，和购物中心及街区相比有劣