房地产行业周报(2023年第43周)：保障房建设提速，新房成交同比转正

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 10 月 31 日 房地产行业周报（2023 年第 43 周） 推荐 （维持） 保障房建设提速，新房成交同比转正  板块行情：（10 月 23 日-10 月 27 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在 31 个一级行业板块中排名第 25 位。  政策要闻：中央层面：1）国务院：提出加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。2）央行 2022 年第四季度以来金融工作情况作报告：对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，更好支持刚性和改善性住房需求。3）第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议决定，批准增发国债和 2023 年中央预算调整方案，将在今年四季度增发 1 万亿元国债，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板。地方层面：1）上海金山区：满足条件的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满 3 年及以上、且在本市无住房的，可购买 1 套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。2）杭州：职工家庭名下无住房，且无住房公积金贷款记录的，执行首套房政策；名下拥有 1 套住房，或有 1 次住房公积金贷款记录且相应贷款已结清的，执行二套房政策。3）成都：一站式住房交易业务办理平台“蓉易住”已于近日完成调试并正式上线。4）四川：在成都市、德阳市、眉山市、资阳市、攀枝花市行政区内申请公贷，实施“认房不认贷”，执行首套房住房公积金贷款政策。  公司动态：1）万科 A：控股子公司万物云已于 2023 年 10 月 24 日完成将 10.5亿股未上市股份转换为 H 股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度 7.0 版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围。2）华润置地：关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市。预计公募基金将募集人民币 69.78 亿元。3）中国金茂：中国证监会及上海证券交易所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册及上市的申请材料以作进一步审批，REITs 的相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路 1177 号的项目；北京产权交易所披露西安润茂置业有限公司增资项目，该增资项目要求融资方所属行业为房地产业。  销售端：新房成交同比转正，二手房成交连续 3 周位于历史高位。1）本周 21城商品房成交面积 339.1 万方，环比上升 11%，同比上升 13%；年初至今 21城成交面积 1.29 亿方，累计同比增速下降 3.9%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为 102.8 万方、172.4 万方、63.9 万方，周环比增速分别为 13%、15%、1%，周同比增速分别为-1%、33%、-6%。3）本周 11 城二手房成交面积 175.4 万方，环比下降 6%，同比上升 25%；年初至今 11 城二手房成交面积 6669 万方，同比上升 27%。  投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,141.84 1.49 流通市值(亿元) 12,334.47 1.81 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.3% -11.5% -8.4% 相对表现 -4.4% -0.4% -9.6% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 42 周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖》 2023-10-24 《房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来》 2023-10-19 《成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位——头部房企月报（9 月）》 2023-10-17 -7%5%16%28%22/1023/0123/0323/0623/0823/102022-10-31~2023-10-31房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报（2023 年第 43 周） 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：股市普遍上涨，地产板块排名 25 位 ................................................... 4 二、政策要闻：14 号文提出加大保障房建设，各地进一步放宽购房政策 ................ 5 三、销售端：新房成交环比和同比均上升，二手房成交同比处于历史高位 ............. 9 （一）新房市场：本周 21 城成交面积环比上升 11%，同比上升 13% ....................... 9 （二）二手房市场：本周 11 城成交面积同比上升 25% ............................................. 10 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 ............................................................... 11 五、投资建议 ................................................................................................................... 12 六、风险提示 ................................................................................................................... 12 房地产行业周报（2023 年第 43 周） 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块上涨 0.2%，板块排名第 25 位 ..........................