房地产开发行业：一二线市场回暖，三线继续下探

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 一二线市场回暖 三线继续下探 行业动态信息 商品房市场：【成交】2 月重点城市一手房成交面积环比-36.52%，同比-2.65%，其中一二线市场回暖，三线继续下探，一二线同比分别上涨 44.6%、14.1%，三线下跌 25.9%；本周一手房成交面积环比+13.9%，同比+14.9%，二手房成交面积环比+14.1%。【土地】本周百城土地供应建面环比-33.0%，同比-28.2%；挂牌均价环比+71.5%，同比+71.3%，二线环比明显提升。【推盘】根据我们统计的 28 城动态数据，3 月推盘总量为 167 个，环比-21.6%，其中一三线环比提升，二线下滑。【库存】库存走高，去化速度放缓。其中一线城市去化周期 11.4 个月，二线城市去化周期 11.64 个月，三线城市去化周期 18.3 个月。 政策面：央行：加强房地产金融审慎管理；银保监会：个人住房按揭贷款审核将更审慎；发改委：2018 年房地产拟建项目数量较上年增长 32.8%；社科院：1 月监测的 142 个样本城市中，房价平均环比下跌 0.17%，环比跌幅比上月收窄 0.51 个百分点；北京：取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求；武汉：试点公租房交由市场管理，已签订 590 套房源。 公司动态信息 上市公司：【阳光城】：持有公司股份 18.04%的股东上海嘉闻投资管理有限公司的持股 100%控股股东中民嘉业投资有限公司将其持有的上海嘉闻 50%的股权转让给福建捷成贸易有限公司；发行 15亿元公司债，票面利率 7.50%；【滨江集团】：2018 年公司实现营业收入 210.5 亿，同比增长 52.8%，实现归母净利润 12.2 亿，同比下降 28.6%；【华夏幸福】：控股股东对质押式回购交易延期一年购回，涉及质押的股份 4050 万股；发行 20 亿美元债，票面利率8.625%，期限 2 年；【招商蛇口】：截止 2 月末累计回购股份数占总股本的 0.77%，总回购金额 13.02 亿元。 板块观点：站在当前时点，行业政策已迎来两大重要转变：1、行业政策已从 2016 年 10 月至 2018 年底的“严调严控”转变为 2018年底以来的“以稳为中心”；2、流动性层面来看改善已经兑现，对于行业的支撑体现在消费端房贷利率下行和放款速度加快，以及供给端房企融资体量上升和成本有所下行两方面，历史上板块相对估值在政策触底至基本面回稳区间处于上升通道，而目前的政策以及基本面正在此区间。 我们认为地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商因融资环境趋于改善、估值处于相对低位而具备更大的市场弹性。建议优选：1、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）；2、具备 ROE 突破能力（招商蛇口、万科、保利、华侨城）；3、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产），以及物业服务板块等。 维持 买入 刘璐 liulu@csc.com.cn 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 发布日期： 2019 年 03 月 04 日 市场表现 相关研究报告 -36%-26%-16%-6%4%14%2018/3/52018/4/52018/5/52018/6/52018/7/52018/8/52018/9/52018/10/52018/11/52018/12/52019/1/52019/2/5房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ 1 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 一周房地产市场总览 图表 1：主要城市库存及去化概览 资料来源：各地房地产交易管理网站，中信建投证券研究发展部 图表1： 图表 2：主要城市成交信息一览表 区域 城市 本周成交 本周成交 环比 2017 年 周均成交 2018 年 周均成交 周均成交 同比 消化时间 （周） 消化时间 环比 备注 环渤海 北京 11.11 151.77% 10.48 9.45 80.27% 81.24 -3.66% 商品住宅 大连 4.11 633.47% 6.80 4.29 -15.48% ----- ----- 商品住宅 济南 16.85 22.79% 18.39 10.59 -0.50% 75.61 -0.04% 商品住宅 青岛 25.53 50.92% 32.44 27.82 20.79% ----- ----- 商品住宅 潍坊 0.00 ----- 6.83 0.00 ----- ----- ----- 商品住宅 长三角 上海 27.04 -8.80% 25.95 23.56 37.05% 33.67 0.54% 商品住宅 南京 8.88 40.88% 15.05 12.81 -11.09% 35.46 17.92% 商品住宅 杭州 8.89 -2.59% 22.23 17.26 -18.31% 17.07 10.68% 商品住宅 宁波 8.36 32.31% 11.99 5.00 74.98% 36.84 -3.14% 商品住宅 苏州 16.25 40.37% 16.84 16.73 31.71% 37.76 7.03% 商品住宅 无锡 10.54 36.00% 8.54 8.61 27.11% ----- ----- 商品住宅 常州 8.05 17.95% 7.47 6.54 10.97% ----- ----- 商品住宅 扬州 2.38 -61.01% 6.49 6.72 -2.61% ----- ----- 商品住宅 安庆 2.27 -55.38% 3.31 3.50 27.82% 12.30 0.91% 商品房 江阴 4.85 49.89% 6.40 6.47 7.01% 106.10 -4.45% 商品房 徐州 0.00 ----- 30.81 2.88 -85.25% ----- ----- 商品房 010203040506070020004000600080001000012000140001600016/2/2616/6/2616/10/2617/2/2617/6/2617/10/2618/2/2618/6/2618/10/2623城库存（万平米）去化周数（右轴） 2 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 淮安 15.06 5.34% 13.15 12.16 -13.94% 36.16 -7.00% 商品住宅 连云港 13.22 -16.68% 15.45 12.96 -16.66% ----- ----- 商品房 马鞍山 0.00 ----- 2.18 0.00 ----- ----- ----- 商品住宅 绍兴 5.61 59.08% 3.73 2.94 4350.90% ----- ----- 商品住宅 台州 8.58 3.09% 9.90 11.97 -23.22% ----- ----- 商品住宅 淮南 4.32 -35.48% 5.42 3.83 20.26% ----- ----- 商品房 泰安 6.06 87.74% 8.84 4.88 16.20% ----- ----- 商品住宅 芜湖 3.98 -3