新世界发展(0017.HK)核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长

新世界发展（17） 更新报告 买入 2023 年 10 月 9 日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 表 1：盈利摘要 股价表现 资料来源: 公司资料, 第一上海预测 资料来源: 彭博 2022A2023A2024E2025E2026E收入(百万港元)68,21395,214100,418108,206117,404变动(%)0.0%39.6%5.5%7.8%8.5%归母核心净利润(百万港元)1,2499019721,0521,151变动(%)8.5%-27.9%7.9%8.2%9.4%每股核心盈利(港元)0.500.370.390.420.46变动(%)24.8%-26.7%7.1%7.6%9.0%市盈率@15.16港元30.241.138.435.732.8DPS(港元)2.060.760.860.880.90股息率(%)13.6%5.0%5.7%5.8%5.9%051015202530罗凡环 + 852-25321962 simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 地产 股价 15.16 港元 目标价 23.5 港元 (+55%) 股票代码 17 已发行股本 25.17 亿股 总市值 381.52 亿港元 52 周高/低 24.74 港元/13.4 港元 每股净资产 77.9 港元 主要股东 周大福企业 45.2% 核心盈利同比增长 21%，租金收入有望带动业绩增长  核心盈利同比增长 21%：22/23 财年公司录得收入 952.1 亿港元，同比增长 40%；核心盈利同比增长 21%至 110 亿港元；股东应占溢利 9 亿港元，同比下降 27.9%，主要受美元加息、人民币贬值等影响。拟派发末期派息每股 0.3 港元，较去年同期的每股 1.5 港元，有较大幅度下降。另派发特别股息每股现金 1.59 港元，待新创建项目股份出售完成。2023 财年公司的平均融资成本 4%，净负债比率 48.7%，较 22 年底的 46.9%有所增加。  合同销售情况良好，土储丰富：期内公司在香港实现合同销售额 88.6亿港元，截至 6 月末在香港代售住宅单位共 1681 个。公司预计 2024 财年分阶段推出六个住宅项目，超 3000 个单位。期内公司在内地针对一线城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为 151.3亿元，销售面积 30.2 万平米。公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2023 年 6 月末，公司拥有香港土储 814 万平方尺，其中物业发展约 337万平方尺。另外公司于新界拥有 1636 万平方尺农地土储，其中 90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储 477.3 万平方米，其中大湾区及长三角地区占比 60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。  租金收入稳定增长，体现持续经营能力：期内公司在香港租金收入达30.9 亿港元，同比增长 10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11 营运效率提升及租用率改善。内地租金收入 19.1 亿港元，同比下降 6%，整体出租率表现稳健。公司目前运营中 K11 项目有 18 个，其中香港 6 个，内地 12 个，整体运营楼面面积 140.9 万平米。公司预计至 2026 财年，K11将覆盖内地 10 个重点城市，共 38 个项目，总面积达 297 万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年 30%的复合增长。  目标价 23.5 港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为 9.7 亿、10.5 亿及 11.5 亿港元。基于公司历史 PB 估值，我们给予公司 2024 年 0.3X 的 PB 估值，得出目标价 23.5 港元，维持买入评级。  风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期 第一上海证券有限公司 2023 年 10 月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 主要财务报表 资料来源：公司资料，第一上海预测 损益表财务分析〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日2022A2023A2024E2025E2026E2022A2023A2024E2025E2026E收入68,212.795,213.8100,417.6108,205.8117,403.5增长率毛利18,245.721,449.522,529.923,579.725,041.2收入0.0%39.6%5.5%7.8%8.5%其他收入净额(1,210.3)827.5868.9912.3957.9营业利润-3.8%36.6%5.2%8.3%9.6%销售及分销费用(2,430.4)(3,670.6)(3,615.0)(3,787.2)(3,874.3)净利润-7.9%-5.1%7.9%8.2%9.4%行政开支(6,872.5)(6,852.8)(6,828.4)(7,033.4)(7,279.0)每股盈利24.8%-26.7%7.1%7.6%9.0%其他(127.0)(299.6)(239.7)(191.7)(153.4)盈利分析营业利润8,133.011,111.211,685.412,655.513,868.1综合毛利率26.7%22.5%22.4%21.8%21.3%财务开支259.0(1,697.2)(1,506.3)(1,623.1)(1,761.1)税前净利率13.5%10.6%10.9%10.9%11.0%联营与合营公司822.5682.3716.4752.2789.8净利率6.3%4.3%4.4%4.4%4.4%税前盈利9,214.510,096.310,895.511,784.612,896.9基本净利率1.8%0.9%1.0%1.0%1.0%所得税(4,912.7)(6,015.4)(6,491.6)(7,021.3)(7,684.0)回报率少数股东应占利润675.4639.9690.6746.9817.4派息比率410%206%218%207%195%永续资本证券持有人应占利润2,377.22,540.12,741.22,964.93,244.7ROA0.7%0.7%0.7%0.7%0.8%净利润4,301.84,080.94,403.94,763.35,212.9ROE2.0%2.0%2.2%2.4%2.6%归母净利润1,249.2900.9972.21,051.61,150.8偿付能力流动比率（倍）1.120.960.980.991.00每股盈利0.500.370.390.420.46净负债率63.6%69.9%69.1%68.0%66.8%每股派息（元）2.060.760.860.880.90资