房地产：楼市政策频发，土地市场能否迎来转机？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 8 月以来，监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，多个重点城市亦积极跟进并降低首付比例。限购方面，截至 9 月 20 日，南京、合肥、济南、青岛等 11 城全面取消限购政策，广州、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。 根据中指监测，新政后，核心城市率先反馈，到访量及成交出现不同程度回升，市场企稳可期。而土地端，新政后，广州、西安、杭州等城市部分地块房企竞争激烈，土拍市场能否迎来转机？本文从新政后土拍情况、销售市场表现对土地趋势进行研判。 一、新政后，重点城市土拍升温尚不明显，优质地块竞拍热度较高 2023 年以来，全国 300 城住宅用地供求持续缩量，成交溢价率持续走低。根据中指数据，截至 9 月 20 日，全国 300 城住宅用地累计推出 3.0 亿平方米，同比下降 31.2%；成交 2.1 亿平方米，同比下降 30.2%；溢价率方面，自 5 月开始，300 城住宅用地成交溢价率逐月持续下降，下半年以来降幅更为明显。新政后，9 月截至 20 日，住宅用地成交溢价率仅为 4.5%。从具体城市来看： 表：新政后广州土拍情况（9 月 4-20 日） 时间 地块编号 拿地企业 成交价 (亿元) 溢价率 (%) 竞价 轮次 参拍企业数量 成交 情况 备注 9 月 20 日 〔2023〕58 号 花都城投 8.0 0% 1 1 底价 / 9 月 20 日 〔2023〕59 号 -- -- -- -- -- 流拍 体量过小 9 月 19 日 〔2023〕64 号 雍晟投资 2.0 0% 1 1 底价 / 9 月 14 日 〔2023〕61 号 -- -- -- -- -- 流拍 起始价高，地块复杂 9 月 12 日 〔2023〕62 号 保利发展 15.1 0% 1 1 底价 / 9 月 8 日 〔2023〕56 号 中海地产 127.9 15% 85 16 触顶 / 9 月 8 日 〔2023〕53 号 山西金振德 10.8 15% 30 10 触顶 / 9 月 5 日 〔2023〕51 号 保利发展 20.3 0% 1 1 底价 大面积配建 9 月 4 日 〔2023〕29 号 广州开投 11.9 0% 1 1 底价 须复建安置3.5 万㎡ 数据来源：中指数据 CREIS 广州：8 月 30 日，在一线城市中广州率先执行“认房不认贷”政策。9 月 8 日，广州成交 2 宗住宅用地，均封顶转入摇号环节，其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引 16 家房企参与，竞价 85 轮，成交总价超百亿元，成为海珠区最高总价地块，最终由中海摇号获取；番禺区大石街新光快速西侧地块吸引 10 家房企参与，竞价 30 轮，最终由山西金振德公司楼市政策频发，土地市场能否迎来转机？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 摇号获取。这两宗地块竞拍热度高，跟政策优化以及地块自身较为优质相关。9 月 14-20 日土拍中，各地块质量欠佳，基本以底价成交或流拍。9 月 20 日，在市场修复不明显的背景下，广州成为率先放松近郊限购政策的一线城市。 表：新政后西安土拍情况（9 月 8-19 日） 时间 地块编号 拿地企业 成交价 (亿元) 溢价率 (%) 竞价 轮次 参拍企业数量 成交 情况 备注 9 月 19 日 〔2023〕91 号 中铁建 16.8 8.4% 14 3 溢价 / 9 月 19 日 〔2023〕90 号 昊天置业 4.8 10.3% 10 3 溢价 / 9 月 18 日 〔2023〕88 号 龙湖 15.2 14.9% / 6 触顶 / 9 月 15 日 〔2023〕87 号 越秀 14.2 3.7% / 5 溢价 首进 9 月 8 日 〔2023〕18 号 陕西空港 6.3 0% 1 1 底价 / 9 月 8 日 〔2023〕86 号 经发 13.2 0% 1 1 底价 / 数据来源：中指数据 CREIS 西安：9 月 15 日，高新区两宗地吸引中海、中铁建、龙湖、越秀、招商等房企报名，最终，越秀地产溢价获取 1 宗，完成西安首次布局；9 月 18 日，龙湖现场摇号竞得 GX3-42-24-2 地块，完成在该板块落下的今年第二子，强化区域深耕。9 月 19 日，高新区再出让 2 宗地，分别由中铁建及昊天置业高溢价获取。同日，西安优化调整限购范围，二环以外区域取消限购，落地多项政策举措提振市场预期。 表：新政后杭州土拍情况（9 月 20 日） 时间 地块编号 拿地企业 成交价 (亿元) 溢价率 (%) 竞价 轮次 参拍企业 数量 成交 情况 9 月 20 日 [2023]130 号 建杭置业 15.9 12% 17 28 触顶 [2023]128 号 建杭置业 34.3 12% 36 4 触顶 [2023]133 号 三丰建设 4.2 12% 10 25 触顶 [2023]129 号 会展新城建设 7.5 0% 1 1 底价 [2023]131 号 华景川&苕溪城建 6.2 0% 1 1 底价 [2023]135 号 招商 7.3 0% 1 1 底价 [2023]134 号 运河集团 9.3 0% 1 1 底价 [2023]132 号 运河集团 7.0 0% 1 1 底价 数据来源：中指数据 CREIS 杭州：今年以来，杭州销售端市场活跃度尚可，土地市场表现平稳，其中优质地块，房企参拍意愿相对较强，竞争较为激烈，而非核心地块多底价成交。9 月 20 日，杭州 8 宗涉宅地块全部成交，钱二、东新、北干中地块分别竞价 36 轮、17 轮、10 轮触顶进入摇号环节，其余 5 宗底价成交，招商蛇口落子乔司，市场冷热分化延续。 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 另外，9 月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，地块多以底价成交。9 月 21 日，重庆照母山地块凭借优越的位置条件及较低的拿地门槛吸引 25家房企参拍，竞价 29 轮最终由成都宇颂摇号获取，是今年以来第二宗触顶地块（上一宗触顶地块于 4 月 27 日成交）。 通过分析近期土拍表现，我们发现，房企仍关注重点城市能够实现稳定去化的地块，这些地块触顶或高溢价成交，而对于优势不太明显的地块，企业拿地积极性仍偏低，地块普遍底价成交，市场分化仍在进一步加剧。9 月以来土拍市场整体呈现两个特点： 特点一：地价触顶仍仅限于优质地块，土地市场企稳仍需销售端回温支撑 图：2023 年以来 22 城住宅用地月度成交结构走势 数据来源：中指数据 CREIS