策略专题：重视城中村改造的潜在投资机会(一)

1 投资策略│策略专题 请务必阅读报告末页的重要声明 重视城中村改造的潜在投资机会（一） 专题内容摘要 ➢ 城中村改造政策完善，与棚改有差异 棚改以政府为主导，以财政拨款为主要资金来源，以商品住宅开发为改造方向，改造的地块以城市建设用地为主，主要是城市建成区范围内配套设施不完善的地区。而新一轮的城中村改造注重拓宽融资渠道，鼓励民间资本参与；改造过程中，强调避免大拆大建，不搞过度开发，保留城市原有风貌，以提升城市运营能力为目标，打造城市配套设施、保障性住房及长租公寓等为主，改造周期更长。 ➢ 城中村改造政策要点解读 1）超大特大城市为先导，广东、上海等城市积极发布城中村改造计划。2）整治提升以及拆整结合将是本轮城中村改造的主要模式。城市更新要遵循低碳发展路径，以保留利用为主，专注提升区域的功能性。3）本轮城中村改造按照主体分共有三个主要模式：政府主导、企业主导、集体主导。4）以房屋安置、房票安置为主。房票的流通、适用区域会有一定限制，其使用限制决定其实质上更接近于以地换房、以房换房，在实际操作过程中不容易助推房价泡沫，有利于当地去库存。5）城中村改造整体以“稳”为主，改造周期长，一般需要 7-10 年，拉动需求作用较为温和。 ➢ 棚户区改造与城中村改造资金来源对比 棚改项目融资方式多样，资金来源丰富。棚户区改造的融资手段涵盖中央财政支出、地方财政支出、政策行贷款、商业银行贷款、债券以及 PPP 等多种方式。除财政直投、与房地产开发企业合作及专项债外，其余大部分资金均来自于国开行专项棚改贷款。 城中村改造鼓励民间资本参与。商业银行为国央企提供信贷支持，国央企或仍是城中村改造的重要参与主体。财政或将有所支持，但预计整体规模不大；专项债将是重要的资金来源。PSL 或将再次为政策行发放专项贷款提供支持。 ➢ 城中村改造蕴含的投资机会 城中村改造虽然有望为房地产企业发展注入新动能，但由于城中村改造周期更长、成本也较高，通常会对房企的建设运营能力、规划定位的能力提出更高的要求，而且由于各地区具体情况有差异，所以深入介入当地城市更新的企业更能及时获取城中村改造项目的信息，从而抢先部署、占得先机。基于此，我们建议关注在城中村改造区域中“本地属性更强”的房地产企业，以及具备资产综合运营能力、空间服务经验的房地产企业。 按照现有政策框架，城中村改造预计以存量房的修缮改造为主，接近竣工环节的涂料/防水材料/塑料管材/瓷砖等或有更多需求增量。当前阶段，政策呵护力度持续加大，装修建材需求短期有望受益，“城中村改造”带动的中期建材增量需求及对加速建材行业格局优化的积极作用亦建议重视。 建议关注东方雨虹、中国联塑、北新建材、伟星新材、三棵树、亚士创能等消费建材细分领域龙头标的；以及建议关注华阳国际、华建集团等前期已有较多该类项目经验的建筑设计公司。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期，地方财政资金有限导致项目无法推进；市场主体参与积极性不及预期。 证券研究报告 2023 年 09 月 21 日 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 分析师：刘雨辰 执业证书编号：S0590522100001 邮箱：liuyuch@glsc.com.cn 分析师：武慧东 执业证书编号：S0590523080005 邮箱：wuhd@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《从历史看，市场如何走出底部？：——国联策略周聚焦》2023.09.17 2、《9 月行业景气度专题》2023.09.15 请务必阅读报告末页的重要声明 2 投资策略│策略专题 正文目录 1. 城中村改造政策不断完善，与棚户区改造略有差异 ...................... 3 2. 本轮城中村改造要点解读 ............................................ 5 3. 棚改与城中村改造资金来源对比 ...................................... 9 3.1 棚改资金来源分析 ............................................ 9 3.2 城中村改造资金来源分析 ..................................... 13 4. 城中村改造蕴含的投资机会 ......................................... 13 4.1 城中村改造的参与主体有望受益 ............................... 13 4.2 城中村改造有望拉动建材行业需求 ............................. 14 5. 风险提示 ........................................................ 19 图表目录 图表 1： 2015-2022 年中央层面关于棚改及城中村改造的政策梳理 ............ 3 图表 2： 近期中央层面关于城中村改造及城市更新的政策梳理 ................ 4 图表 3： 城中村改造与棚改区别 ......................................... 5 图表 4： 城中村改造要点 ............................................... 5 图表 5： 部分城市城中村改造进展与目标 ................................. 6 图表 6： 主要改造模式 ................................................. 6 图表 7： 城市更新四道红线 ............................................. 7 图表 8： 按主体区分三大主要改造模式 ................................... 7 图表 9： 部分城市房屋征收安置办法 ..................................... 8 图表 10： 部分城市城中村改造周期 ...................................... 8 图表 11： 棚改融资相关政策 ........................................... 10 图表 12： 棚改领域财政支出相对较小（亿元） ........................... 10 图表 13： 棚改专项债发行规模较大 ..................................... 10 图表 14： 国开行在棚改领域新发放贷款规模大 ........................... 11 图表 15： 国开行棚户区改造贷款余额最高超 3 万亿元 ..................... 11 图表 16： 国开行负债端结构占比 .